Мне скоро сорок лет. И чем старше я становлюсь, тем меньше меня интересуют дорогие вещи и тем больше интересует свобода.
Недавно я шел по улице и поймал себя на мысли, что мое самое сильное желание в жизни - жить на пассивный доход.
Не потому, что я хочу лежать на диване и ничего не делать. Наоборот. Я уверен, что даже если завтра у меня будет достаточно денег на всю жизнь, я все равно буду заниматься какими-то проектами, развивать новые идеи и ставить перед собой цели.
Но мне очень хочется самому распоряжаться своим временем. Не отпрашиваться уйти пораньше, чтобы успеть забрать ребенка из садика. Не переживать из-за зарплаты. Не думать о том, что будет, если завтра исчезнет источник дохода.
Хочется работать потому, что нравится.
А не потому, что обязан.
Наверное, именно поэтому последние десять лет я интуитивно строил капитал, не до конца понимая свою настоящую цель.
Недавно я задал себе простой вопрос: какие активы вообще способны привести человека к финансовой свободе? Не на бумаге. Не в красивых презентациях. А в реальной жизни.
Я решил все проанализировать и пришел к неожиданному выводу. На мой взгляд, только два актива действительно способны обеспечить человеку долгосрочный пассивный доход, который будет опережать инфляцию.
Но прежде чем назвать их, давайте начнем с проблемы, которую я вижу вокруг себя постоянно.
Почему меня не устраивает классический жизненный сценарий
У меня есть друг. Сейчас он работает в государственной корпорации. У него дружная семья, жена и две прекрасные дочки. Зарплата около 300 тысяч рублей в месяц, жена тоже работает, поэтому общий доход семьи составляет примерно 400-450 тысяч рублей.
Есть своя квартира, правда в ипотеку. Дети ходят на секции, а два раза в год семья старается ездить на море. Если посмотреть со стороны, многие назвали бы такую жизнь вполне успешной.
Но недавно мы разговаривали, и выяснилась интересная вещь. После ипотеки, повседневных расходов, секций детей, отпусков и прочих обязательных трат свободных денег остается совсем немного.
И ведь это классический жизненный сценарий. Мы работаем, получаем зарплату, тратим ее на жизнь и ждем следующую. Потом снова работаем, снова получаем зарплату и снова тратим. Так проходят годы. А потом десятилетия.
Получается, что лучшие годы жизни мы продаем за деньги. Встаем по будильнику, ездим на работу, ходим на совещания, перерабатываем, ждем отпуска. Отдаем сорок лет активной жизни, а взамен получаем пятнадцать-двадцать лет свободы, когда здоровье уже далеко не то, что раньше.
Если честно, мне такая математика не нравится.
Я хочу жить на пассивный доход. Хочу сам распоряжаться своим временем. Хочу жить сегодня, а не ждать отпуска или выходных.
Потому что деньги всегда можно заработать еще.
А сегодняшний день уже никогда не повторится.
Особенно остро это понимаешь, когда появляются дети.
Не будет второго выпускного в детском саду.
Не будет второго первого класса.
Не будет второго шанса прожить эти моменты вместе с ними.
Именно поэтому я начал искать ответ на вопрос, который изменил мой подход к инвестициям:
Какие активы способны не просто сохранить деньги, а однажды заменить мне зарплату и купить еще немного свободы?
Какие активы вообще могут заменить зарплату?
Когда я сформулировал для себя этот вопрос, все стало гораздо проще.
Мне больше не нужно было искать самую доходную инвестицию или пытаться угадать, что вырастет в следующем году.
Я задавал каждому активу всего один вопрос:
Может ли он однажды заменить мне зарплату?
Я взял лист бумаги и начал выписывать варианты.
Банковские вклады.
Облигации.
Золото.
Криптовалюта.
Недвижимость.
Акции.
На первый взгляд кажется, что подходят все. Но когда начинаешь смотреть через призму пассивного дохода, список быстро сокращается.
Золото я вычеркнул одним из первых. Оно может расти в цене, но не платит мне деньги.
С криптовалютой похожая история. Она способна показать впечатляющий рост, но сама по себе денежный поток не создает.
А значит для моей задачи оба варианта не подходят.
В списке остались вклады, облигации, акции и недвижимость.
Вклад: хороший охранник, но плохой добытчик
Сразу скажу: я ничего не имею против вкладов.
Наоборот, у меня самого сейчас больше миллиона рублей лежит на накопительном счете. По сути это тот же вклад, только с возможностью быстро снять деньги.
Это моя подушка безопасности.
Если сломается машина, потребуется лечение, возникнут проблемы в бизнесе или любые другие непредвиденные расходы, я знаю, что эти деньги меня подстрахуют.
Поэтому вклад я считаю отличным инструментом.
Но вопрос был в другом.
Может ли вклад заменить зарплату?
Я хорошо помню свои мечты в институте. Это был примерно 2005 год. Тогда мне казалось, что если накопить 1,2 миллиона рублей и положить их на вклад под 10% годовых, можно жить на проценты. Вклад приносил бы 120 тысяч рублей в год, то есть по 10 тысяч рублей в месяц.
Я учился в военном вузе и получал около двух тысяч рублей в месяц. Поэтому десять тысяч казались очень серьезными деньгами.
Сегодня этой суммы не хватит даже на коммунальные платежи.
Я посмотрел статистику. За последние двадцать лет средняя инфляция в России составила около 8,4% в год, а средняя доходность вкладов около 9%.
Получается, что реальная доходность всего около половины процента в год.
Вклад помогает сохранить покупательную способность денег. Но почти не помогает создавать новый капитал.
Поэтому я люблю сравнивать вклад с хорошим охранником на заводе.
Охранник нужен.
Без него нельзя.
Но новый завод он не построит.
Для подушки безопасности вклад подходит идеально. Но из списка кандидатов на роль моей будущей зарплаты я его вычеркнул.
Облигации: лучше вклада, но все еще недостаточно
Следующим кандидатом стали облигации.
На первый взгляд они выглядели гораздо интереснее вкладов. Они тоже создают денежный поток через купоны, обычно дают более высокую доходность и занимают важное место в моем портфеле.
Если посмотреть на статистику с 2003 года, средняя доходность облигаций составила около 10,5% годовых при инфляции 8,4%.
То есть реальная доходность получается примерно 2% в год.
Это уже лучше вклада.
Но вопрос был не в том, помогают ли облигации сохранять капитал. Вопрос был в том, способны ли они однажды заменить зарплату.
Последний год для владельцев облигаций вообще получился отличным. Доходность некоторых портфелей достигала 27,5%. Ставка начала снижаться, купоны оставались высокими, а сами облигации дополнительно выросли в цене.
Но важно понимать: такие периоды случаются не каждый год. Это скорее приятное исключение, чем новая норма.
Поэтому мой вывод оказался простым. Облигации отлично подходят для диверсификации. Они помогают снизить риск портфеля, создают денежный поток и позволяют спокойнее переживать кризисы.
Но как основной инструмент достижения финансовой свободы я их не рассматриваю.
Почему акции прошли мой отбор
Недавно под одним из моих роликов появился комментарий.
Человек написал: «В чем вообще смысл акций, если они могут по пять-десять лет не расти? Просто заморозка денег и надежда на то, что когда-нибудь в будущем они подорожают».
На самом деле это очень хороший вопрос.
Если смотреть только на график цены, действительно может показаться, что смысла нет.
Но проблема в том, что многие воспринимают акции как лотерейный билет. Купил, подождал, продал дороже.
На самом деле акция - это кусочек бизнеса.
Представьте, что вы купили небольшой магазин возле дома. Прошел год. Сам магазин в цене почти не вырос.
Означает ли это, что он бесполезен?
Конечно нет.
Все это время магазин продавал товары, зарабатывал прибыль и приносил деньги владельцу.
С акциями происходит то же самое.
Компании работают, продают товары, выдают кредиты, добывают нефть, строят дома и зарабатывают прибыль. Часть этой прибыли возвращается акционерам через дивиденды.
Поэтому я смотрю на акции не как на график.
Я смотрю на них как на бизнес.
Мне очень нравится фраза:
Цена акции - это мнение рынка.
А прибыль компании - это реальность.
Если посмотреть статистику с 2003 года, акции показали среднюю доходность около 14,4% годовых при инфляции 8,4%.
То есть примерно 6% реальной доходности ежегодно.
Именно здесь начинает работать сложный процент.
Разница между 0,5% реальной доходности по вкладу и 6% по акциям кажется небольшой только на бумаге. На самом деле реальная доходность акций выше примерно в двенадцать раз.
На дистанции двадцать лет это уже совершенно разные результаты.
Акции однозначно способны создавать пассивный доход. Хороший бизнес растет. Вместе с ним растет прибыль. А вместе с прибылью постепенно растут и дивиденды.
Второй победитель - недвижимость
Если честно, раньше я смотрел на недвижимость только через призму арендной доходности.
Мне казалось, что 4-6% годовых - это слишком мало.
Но потом я посчитал собственные результаты.
В 2015 году я купил однокомнатную квартиру примерно за 3,5 миллиона рублей. Еще около 500 тысяч рублей ушло на ремонт. Общие вложения составили около 4 миллионов.
С 2017 по 2023 год квартира сдавалась примерно за 30 тысяч рублей в месяц. За это время аренда принесла около 2 миллионов рублей.
В 2023 году квартира была продана примерно за 9 миллионов рублей.
Если сложить аренду и продажу, получается, что 4 миллиона рублей превратились примерно в 11 миллионов за восемь лет.
Именно тогда я понял главное.
Недвижимость дает доход сразу из двух источников.
Первый - аренда.
Второй - рост стоимости самого объекта.
Причем аренда со временем тоже растет вместе с инфляцией.
Я вижу это на другом своем объекте.
В 2020 году я купил офис в ипотеку примерно за 3,8 миллиона рублей. Сегодня его стоимость составляет около 8 миллионов рублей.
Когда-то аренда приносила около 35 тысяч рублей в месяц.
Сегодня это уже примерно 60 тысяч.
Получается очень похожая история на акции.
У акций растут дивиденды и стоимость бизнеса.
У недвижимости растут арендные платежи и стоимость объекта.
Именно поэтому недвижимость стала вторым активом, который прошел мой отбор.
Главный вывод
Когда я начинал это небольшое расследование, мне хотелось найти актив, который однажды сможет заменить зарплату.
После всех сравнений в списке осталось всего два победителя.
Акции.
И недвижимость.
Причем между ними гораздо больше общего, чем кажется на первый взгляд.
Акции дают дивиденды и растут вместе с бизнесом. Недвижимость приносит аренду и растет вместе с экономикой. И там и там есть денежный поток. И там и там есть рост стоимости актива.
Именно поэтому сегодня основу моего капитала составляют эти два инструмента.
Нет, я не собираюсь отказываться от вкладов или облигаций. Вклады нужны для подушки безопасности. Облигации помогают снизить риск портфеля и регулярно платят купоны.
Но если говорить именно про создание пассивного дохода на десятилетия вперед, то для себя я выбрал акции и недвижимость.
Потому что моя цель никогда не была стать самым богатым человеком.
Моя цель намного проще.
Я хочу сам распоряжаться своим временем.
Хочу больше времени проводить с семьей.
Хочу работать потому, что мне интересно, а не потому, что в конце месяца нужно оплачивать счета.
Именно ради этого я строю капитал шаг за шагом, месяц за месяцем, год за годом.
В Telegram показываю свой путь к финансовой свободе, инвестиционный портфель и реальные результаты: