Льготная ипотека сжимается: почему сокращают программы поддержки жилья

После нескольких лет активного стимулирования рынка жилья через льготную ипотеку государство решило изменить подход и постепенно сократить ее долю. Что это – начало долгожданной стабилизации или риск нового витка дисбалансов, АБН24 рассказала эксперт в области недвижимости Инна Семко.

Министерство финансов РФ намерено сократить долю льготного ипотечного кредитования до 25–30%. По словам эксперта, дальнейшая траектория экономики может развиваться по двум сценариям.

«Первый сценарий считается наиболее сбалансированным, хотя и более болезненным для отдельных отраслей. В этом случае Минфин постепенно сокращает бюджетные расходы на льготные программы, а Банк России получает возможность снижать ключевую ставку без существенного разгона инфляции. Именно такой путь предполагает дальнейшее охлаждение экономики и постепенное восстановление рыночных механизмов. Да, отдельные сектора, включая часть промышленности и строительного рынка, могут столкнуться с трудностями, однако в перспективе это создает условия для восстановления экономического цикла уже во втором–третьем квартале 2027 года. Главное преимущество такого подхода заключается в том, что снижение ставки происходит осторожно и синхронно с замедлением инфляции и стабилизацией инфляционных ожиданий», – поделилась спикер.

Второй сценарий выглядит более рискованным с точки зрения инфляции. Он предполагает, что Банк России начнет быстро снижать ключевую ставку под давлением проблем в реальном секторе экономики и высокой стоимости заемных средств для бизнеса. Однако слишком быстрое удешевление кредитов может привести к новому всплеску спроса и ускорению роста цен. Особенно важно учитывать не только текущие показатели инфляции, но и инфляционные ожидания населения и бизнеса, которые зачастую оказывают не меньшее влияние на ценовую динамику, чем фактические данные.

«На этом фоне инициатива Минфина по сокращению доли льготной ипотеки выглядит вполне оправданной. Массовые государственные программы сыграли заметную роль в поддержке рынка жилья, однако одновременно стали одним из факторов перегрева сегмента новостроек. Льготные кредиты существенно увеличили спрос, что привело к росту цен и во многом сформировало нынешний дисбаланс на рынке. В результате произошло насыщение первичного рынка, а стоимость жилья выросла быстрее, чем это было бы при более рыночных условиях», – подчеркнула Семко.

Кроме того, льготная ипотека остается серьезной нагрузкой для бюджета. Государство продолжает субсидировать уже выданные кредиты, а объем таких обязательств накоплен значительный. Поскольку ипотечные займы оформляются на длительные сроки, расходы на их обслуживание сохраняются на многие годы вперед. При этом для заемщиков зачастую выгоднее не погашать такие кредиты досрочно: ставки по льготной ипотеке значительно ниже как текущей инфляции, так и доходности банковских вкладов. Это дополнительно усиливает перекосы в финансовой системе и увеличивает нагрузку на государственные финансы.

«Именно поэтому Минфин говорит не о полном отказе от льготных программ, а о постепенном снижении их доли и повышении адресности поддержки. Такой подход позволяет контролировать бюджетные расходы, одновременно сохраняя помощь для наиболее приоритетных категорий граждан. Тем более что ключевые программы, включая семейную ипотеку, продолжают действовать до 2030 года. Вероятно, уже в ближайшие месяцы рынок увидит дальнейшее последовательное сжатие масштабов господдержки. Этот процесс будет сопровождаться постепенным снижением ключевой ставки, что должно способствовать восстановлению спроса на рыночную ипотеку. Уже сейчас ставки по ипотечным программам становятся более привлекательными по сравнению с пиковыми значениями, а параллельно ужесточаются требования банков к заемщикам. В частности, повышается внимание к показателям долговой нагрузки и качеству кредитных портфелей. В результате доля заемщиков с чрезмерной долговой нагрузкой должна постепенно сокращаться», – заключила эксперт.

Курс на уменьшение доли льготной ипотеки до 25–30% выглядит частью более широкой стратегии по нормализации кредитного рынка и снижению бюджетных рисков. Речь идет не о полном сворачивании господдержки, а о переходе к более адресным механизмам, которые к 2030 году могут стать основным форматом льготного жилищного кредитования.