В то время как большинство застройщиков давно прибегли к методам оперативной передачи квартиры, некоторые застройщики по прежнему пытаются использовать неработающие методы в отношении дольщика. Как правило это или требование нотариальной доверенности на специалиста (причем в присутствии самого дольщика!) или необходимость сбора и предоставления надуманного списка документов, не имеющего отношения к приемке. Приведем пример:
Данные требования появились на одном из объектов спонтанно, некоторые дольщики даже не знали о них, приехав на приемку. Специалиста застройщик пускать отказался, обоснованный отказ дать отказался, представитель сослался лишь на никем не подписанную и не заверенную памятку. Как видим, в самой памятке нет никаких отсылок к тому, что специалиста могут не пустить, отсылка лишь к тому, что дольщик будет заполнять смотровой лист сам, что и подразумевается в принципе. Но специалиста по какой то причине не пустили.
Возникает вопрос- «а почему все это просто не предоставить?» В этом нет никакой проблемы, если об этом знать своевременно и требования законны и справедливы. Разберем по пунктам.
- Требование договора между дольщиком и компанией по приемке на этапе первичного осмотра НЕПРАВОМЕРНО, так как:
а. это первичная приемка, а не комиссионный осмотр согласно Постановлению № 2380
б. это нарушение коммерческой тайны и свободы договора, так как Договор между дольщиком и компанией-приемщиком — это двусторонняя коммерческая сделка, которая регулируется Гражданским кодексом РФ, а застройщик не является стороной этого договора и не имеет никакого законного права требовать его раскрытия, проверки его условий, стоимости услуг или иных данных.
в. застройщик не вправе указывать, кто ваш «помощник» если ваш специалист не подписывает акт осмотра от своего имени как официальный участник приемки/осмотра, то для застройщика он — никто иной как ваше сопровождающее лицо, которое вы в праве привлечь на приемку.
Законодательство РФ (включая 214-ФЗ) не содержит ни единого запрета на проход дольщика в свою квартиру с третьими лицами для проведения визуального осмотра. Вы можете нанять юриста, строителя или просто взять с собой родственников. Требовать договоры со всеми сопровождающими — абсурд.
2. Требование о включении в СРО правомерно, но исключительно в том случае, если вы планируете отказаться от подписания передаточного акта из-за существенных недостатков в рамках Постановления № 2226 по итогам комиссионного осмотра.
3. а: Требовать паспорт застройщик не в праве, если объект введен в эксплуатацию, а специалист не является стороной договора. б: Требовать трудовой договор так же неправомерно, так как трудовой договор является персональным документом, содержащим коммерческую тайну и конфиденциальные данные (размер оклада, личные условия). Направлять или показывать его застройщику специалист не обязан. в и г правомерны в рамках комиссионных осмотров и экспертиз, но нами частично приветствуются и в рамках обычных осмотров, что бы исключить фактор проведения осмотров неквалифицированными людьми.
4. Правомерно в случае наличия разногласий по факту выявленных замечаний.
Вывод. Как видим, большинство пунктов неправомерны, часть из них искажены и сформирована лишь с одной целью- создать дополнительные сложности дольщику для совместного осмотра со специалистом. Мы давно адаптировались к подобным условиям и к ним полностью готовы по каждому пункту. В то же время в нашей практике есть кейсы, когда застройщик не пускал специалиста, а дольщик все это фиксировал, подавал в суд и выигрывал крупную сумму за нарушение своих прав. Поэтому, по нашему мнению, ничего кроме дополнительного негативного эффекта подобные «памятки» и «требования» не несут, ведь приемка это фактически финальный этап взаимодействия дольщика с застройщиком и странно для застройщика на нем создавать ограничения своему же дольщику/клиенту. Хотелось бы представить ситуацию, когда подобные ограничения вводились бы по отношению к покупателю квартиры на этапе сделки, вот это было крайне интересно.
Желаем всем удачных приемок и знаний своих законных прав!