При выборе квартиры покупатели обычно обращают внимание на расположение, цену, общую площадь, ремонт. Перепланировка при этом нередко расценивается как дополнительное преимущество: объединённая кухня-гостиная, совмещённый санузел, просторная гардеробная. Однако именно несогласованные изменения становятся причиной серьёзных проблем — при оформлении ипотеки, регистрации сделки, последующей продаже жилья.
Самовольная перепланировка в многоквартирном доме — это любые изменения конфигурации помещения, которые были сделаны без согласования с органом местного самоуправления (администрацией района) либо с нарушением утверждённого проекта. Это прямо предусмотрено частями 1 и 2 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.
За самовольное переустройство или перепланировку предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 2000 до 2500 рублей для граждан, от 4000 до 5000 рублей - для должностных лиц и от 40 000 до 50 000 рублей - для юридических лиц. Кроме того, собственник обязан восстановить помещение в прежнем состоянии. Крайняя мера - утрата права собственности на помещение.
Можно ли узаконить перепланировку?
Жилищный кодекс не предусматривает единого внесудебного порядка «узаконивания» уже проведённой самовольной перепланировки. В каждом регионе действуют свои нормативные акты.
Эксперты Управления Росреестра по Пермскому краю рекомендуют владельцам объектов недвижимости следующий алгоритм по оформлению самовольной перепланировки.
1. Обратиться в местную администрацию (района, округа, на территории которого находится квартира) с вопросом о возможности и порядке согласования уже выполненной перепланировки.
2. Если административный порядок невозможен — подать иск в суд о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Исковое заявление в суд можно направить и не обращаясь в местную администрацию за согласованием перепланировки, или же в процессе такого согласования.
3. После получения положительного решения (от администрации или суда) заказать у кадастрового инженера технический план.
4. Обратиться с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поскольку в результате перепланировки у квартиры меняются характеристики (площадь, границы помещений).
5. Уплатить госпошлину: 1000 рублей - для граждан, 2000 рублей - для организаций.
Перепланировка считается завершённой со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
«Неузаконенная перепланировка способна превратить обычную сделку в череду судебных разбирательств, административных штрафов и непредвиденных расходов, – отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Пермскому краю Светлана Ильиных. - Поэтому проверять соответствие планировки документам необходимо до подписания договора купли-продажи».