Российский рынок торговой недвижимости переживает один из самых сложных этапов за последние десятилетия. Несмотря на громкие заявления о смерти торговых центров, эксперты считают, что проблема гораздо глубже. Речь идет не столько о кризисе самих ТЦ, сколько о кризисе подходов к управлению ими.
Об этом рассказал управляющий партнер Союза торговых центров и руководитель Mallexpert Сергей Платицын в интервью РИА Недвижимость.
Рынок торговых центров России оказался на «дне»
Одним из самых резонансных заявлений эксперта стала его оценка текущего состояния отрасли.
«Да нигде, у нас просто дно».
По словам Платицына, в России насчитывается около 8 тысяч объектов, которые когда-либо позиционировались как торговые центры. Однако полноценным рынком можно считать лишь 800–1200 наиболее качественных объектов.
Фактически это означает, что только 10–15% торговых центров обладают устойчивым положением, профессиональным управлением и стабильным потоком арендаторов.
При этом полностью защищенных от закрытия объектов не существует.
Почему торговые центры теряют покупателей
Главной причиной изменений стало не только развитие маркетплейсов, но и изменение поведения самих потребителей.
После пандемии россияне стали:
- реже совершать спонтанные покупки;
- чаще сравнивать цены онлайн;
- планировать покупки заранее;
- использовать торговые центры не только для шопинга, но и для отдыха.
Особенно сильно интернет-торговля ударила по следующим категориям:
- электроника;
- товары для дома;
- часть fashion-сегмента.
При этом полностью заменить онлайн не может такие направления как:
- мебель;
- фитнес-клубы;
- рестораны;
- развлечения;
- детские центры;
- медицинские услуги.
Именно поэтому современные торговые центры постепенно превращаются из мест покупок в полноценные общественные пространства.
Более 60% российских ТЦ нуждаются в реконцепции
Одной из самых тревожных цифр интервью стала оценка состояния существующих объектов.
По словам Сергея Платицына:
«Сейчас в реконцепции нуждаются 62% торговых центров в России».
Это более 5 тысяч объектов.
Эксперт считает, что многие собственники совершают серьезную ошибку, воспринимая торговый центр как обычную недвижимость, которая просто приносит арендный доход.
Мировая практика показывает совершенно другой подход.
В развитых странах владельцы ежегодно инвестируют в:
- модернизацию фасадов;
- обновление интерьеров;
- изменение концепций;
- улучшение клиентского опыта;
- новые форматы развлечений.
По мнению Платицына, малую реконцепцию следует проводить каждые три года, а крупную — каждые пять-семь лет.
Какие торговые центры будут жить дальше
Эксперт выделяет три наиболее устойчивые категории объектов:
1. Крупные доминирующие ТЦ
Такие объекты остаются главными центрами притяжения в своих районах.
2. Районные торговые центры возле метро
Особенно востребованными становятся объекты рядом с транспортными узлами и густонаселенными кварталами.
3. ТЦ с сервисной инфраструктурой
Речь идет о комплексах, где присутствуют:
- продуктовые супермаркеты;
- медицина;
- фитнес;
- рестораны;
- кафе;
- развлекательные площадки.
Именно этот формат сегодня показывает наибольшую устойчивость.
Почему некоторые ТЦ выгоднее снести
Еще один важный тренд касается стоимости земли.
По оценке Платицына, в России уже существуют сотни торговых центров, где земля стоит дороже самого объекта.
Особенно это актуально для:
- Москвы;
- Санкт-Петербурга;
- крупнейших агломераций.
Старые торговые центры рядом с метро могут уступить место:
- жилым комплексам;
- многофункциональным проектам;
- офисным объектам;
- апартаментам;
- медицинским центрам.
Именно поэтому в ближайшие годы рынок может столкнуться с масштабным редевелопментом устаревших торговых площадей.
Что будет с бывшими площадями IKEA и западных брендов
После ухода международных брендов перед многими торговыми центрами возникла серьезная проблема заполнения огромных площадей.
Платицын приводит в пример зарубежный опыт, где крупные пространства передаются одному оператору, который затем самостоятельно распределяет их между несколькими арендаторами.
По его мнению, такой подход может стать эффективным решением и для российских объектов, включая бывшие площади IKEA в торговых центрах «Мега».
Как выглядят лучшие торговые центры мира
Во время своих поездок эксперт изучал объекты в:
- Испании;
- Португалии;
- Турции;
- Таиланде;
- Мексике;
- ОАЭ.
Особенно его впечатлили современные центры в Бангкоке.
«В каждом торговом центре постоянно проходят акции и презентации новых коллекций одежды, телефонов, косметики».
По словам эксперта, многие зарубежные ТЦ давно перестали быть просто местами для покупок.
Сегодня это полноценные городские пространства с:
- озерами;
- спортивными зонами;
- концертными площадками;
- образовательными проектами;
- семейным досугом.
Куда движется рынок торговой недвижимости России
Несмотря на все сложности, эксперт не считает будущее отрасли мрачным.
Наоборот, он уверен, что торговые центры сохранят важную роль в городской среде.
Однако успешными останутся только те объекты, которые смогут быстро адаптироваться к новым запросам аудитории.
Будущее рынка торговой недвижимости связано с несколькими направлениями:
- реконцепция торговых центров;
- развитие районных форматов;
- рост ресторанов и фудхоллов;
- интеграция спорта и развлечений;
- создание комьюнити-пространств;
- повышение качества управления объектами.
Как подчеркивает Сергей Платицын:
«Торговые центры никуда не денутся. Просто те, чьи собственники ленивые, закроются сами. А те, чьи собственники с мозгами, деньгами, энергией, дальше будут развиваться».
Источник: интервью Сергея Платицына для РИА Недвижимость.
Мы в Telegram 👈🏻
Профессиональное управление недвижимостью 👈🏻