Не надо жадничать, при покупке

Не надо жадничать, при покупке!

Например, от https://dzen.ru/id/6458a2568391b40b7bcbfc1c

Осмотр загородного дома перед покупкой

Локация: Калуга

Цена: 12 000 000 руб. за дом 200 м2 на 11 сотках

Недавно проводили осмотр частного дома перед покупкой.

Из проектов только эскизы.

Ар, Кр, геология и проекты на инженерные системы отсутствуют, представитель застройщика сказал, что дорого и вообще они так всегда строят, делали для продажи в ипотеку, ну вы поняли.

Давайте посмотрим, как строят дома на продажу и на сколько можно влететь, если не проверять дом перед покупкой

1. Внешний осмотр, фасад, окна и отмостка

Выявлено отсутствие герметизации отливов, отсутствуют накладок на дренажные отверстия на рамах, трещины в углах оконных проемов на фасадах и высолы у основания стены.

Отдельный риск - ливневая вода сливается непосредственно под здание, нормальной отмостки нет.

Слив ливнёвки непосредственно под здания при типе фундамента мелкозаглубленная плита - весьма опасное сочетание: перенасыщение водой основания = высокая вероятность осадок и деформаций.

Обоснования:

ГОСТ 30971-2012 п. 5.1.4, 5.1.5

СП 293.1325800.2017 п. 7.22, п. 7.24, п. 8.2.5, таблица 8.2, п. 8.2.9, п. 9.4-9.7

СП 17.13330.2017 «Кровли» - п. 9

На углах оконных проемов не допускаются крестообразные стыки плит (нужны «Г-образные» вырезы), ну и нет усиления

Последствия:

влага попадает внутрь фасадной системы и монтажные швы

трещины раскрываются после циклов замораживания/оттаивания

возможны отслоения отделки и повторные высолы, если не исправить причину

вода у основания дома повышает риск подмыва, осадки и морозного пучения.

Ориентир по исправлению: от 300 000 ₽, при переделке фасадных узлов и водоотведения - намного выше

2. Канализация и скважина рядом с домом

Канализация выполнена как система из двух выгребных/дренирующих колодцев.

Расстояние от негерметичных дренирующих колодцев до дома - около 2,8-3,2 м. ( при допуске в 8 м). Расстояние от скважины до дренирующего колодца канализации около 15 м.

Обоснования:

СанПиН 2.1.3684-21 п. 18, 19, 21; ГОСТ Р 70818-2023 п. 3.44, 5.1.4, 5.1.5, 5.1.13, 5.1.14, 5.1.20, 5.4.3, 5.5.2.8, приложение Б п. Б.5

Последствия:

риск загрязнения источника воды

запахи и санитарные проблемы

замачивание грунта у основания дома

Ориентир по исправлению: от 300 000 до 800 000 ₽, если потребуется переделка локальной канализации и перенос/доработка узлов.

3. Забор

Присутствуют следы коррозии на металлических элементах забора

На верхней части труб отсутствуют защитные заглушки

Обоснование:

СП 28.13330.2017 п. 9.2.2, 9.2.3, 9.3.3; ГОСТ 23118-2019 п. 5.3.1, 5.3.4; ГОСТ 35094-2024 п. 5.2.

Последствия:

• Развитие коррозии, попадание влаги внутрь труб, разрушение металла изнутри, деформация при замерзании воды, ослабление конструкции и сокращение срока службы забора.

Ориентир по исправлению: от 50 000 до 200 000 ₽, если потребуется исправление сварных швов, полная зачистка и защита от коррозии.

4. Электрика

В щите есть вводное противопожарное УЗО 100 мА и отдельные дифавтоматы на часть линий, но отсутствует полноценная защита на внешние розетки и прочие розеточные линии.

При имитации утечки тока 30 мА защита на части розеток не срабатывает. Также выявлены зажимы многожильных проводников без НШВИ наконечников, подключение жил разного сечения под один зажим, попадание изоляции под клемму и проблема с PE-проводником.

Для варочной панели использован провод ПВС в строительных конструкциях и за потолком.

Провод ПВС вообще не предназначен для прокладки внутри конструкции (он для внешнего подключения приборов) имеет короткий гарантированный срок эксплуатации (7 – 12 лет)

Обоснование:

ГОСТ Р 50571.4.41-2022 п. 411.3.3, п. 415.1.1; ПУЭ п. 7.1.79, п. 7.1.82, п. 2.1.48, п. 1.7.144; ГОСТ Р 50571.5.52-2011 п. 526.1, п. 526.2, п. 526.8.1; ГОСТ Р 50571.5.54-2024 п. 543.3.1; ГОСТ Р 50571.16-2019;