Налог с продажи квартиры в 2026 году: когда платить, как считать

Продажа квартиры — событие, которое почти всегда влечёт за собой налоговые последствия. В 2026 году правила исчисления и уплаты НДФЛ с доходов от продажи недвижимости претерпели ряд изменений. Одни из них облегчают жизнь продавцам, другие — ужесточают требования. Разберёмся по порядку.

Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет?

Главный вопрос, который определяет, есть ли у вас обязанность платить налог: сколько лет квартира была в вашей собственности?

Общее правило — 5 лет. Если вы владели объектом дольше, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, и подавать декларацию 3-НДФЛ не нужно.

Однако есть исключения, позволяющие продать квартиру без налога уже через 3 года-20.

Ставки НДФЛ в 2026 году: прогрессивная шкала

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения доходов от продажи недвижимости--12:

• 13% — с суммы налогооблагаемой базы (прибыли) до 2,4 млн рублей-
• 15% — с части дохода, превышающей 2,4 млн рублей-

То есть ставка 15% применяется не ко всей сумме, а только к превышению-12.

Для нерезидентов РФ ставка НДФЛ с продажи квартиры в 2026 году по-прежнему составляет 30%-.

Как рассчитать налог: два способа уменьшить базу

Если срок владения меньше минимального, налог платится не со всей цены продажи, а с налогооблагаемой базы. Её можно уменьшить одним из двух способов--36:

Способ 1. Имущественный вычет — 1 млн рублей

Вы вправе уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей. Это работает для любой недвижимости (квартиры, дома, комнаты, доли)-.

Пример: квартира продана за 3,5 млн рублей.

• Налоговая база: 3,5 – 1 = 2,5 млн рублей
• НДФЛ: 2,4 млн × 13% + 0,1 млн × 15% = 312 000 + 15 000 = 327 000 рублей

Способ 2. Вычет расходов на приобретение

Вместо фиксированного вычета можно уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов по покупке этой же квартиры-.

Пример: квартира куплена за 2,8 млн рублей, продана за 3,5 млн.

• Налоговая база: 3,5 – 2,8 = 0,7 млн рублей
• НДФЛ: 700 000 × 13% = 91 000 рублей

Очевидно, что второй способ выгоднее, если расходы на покупку превышают 1 млн рублей. Выбирать нужно тот, который даёт меньший налог — закон позволяет-.

Важно: даже если налоговая база равна нулю (доход минус расходы = 0), декларацию 3-НДФЛ подать всё равно нужно-12. Сам налог платить не придётся, но обязанность задекларировать сделку сохраняется.

Льготы для семей с двумя и более детьми — расширение с 2026 года

С 1 января 2026 года вступили в силу поправки, внесённые Федеральным законом от 28.11.2025 № 425-ФЗ-1-. Они существенно расширили круг семей, которые могут продать жильё без уплаты НДФЛ независимо от срока владения.

Условия льготы в 2026 году-3-2:

1. В семье — двое и более детей (учитываются несовершеннолетние, студенты-очники до 24 лет, а также недееспособные дети любого возраста-2)
2. Взамен проданного жилья приобретается другое в том же календарном году или до 30 апреля следующего-3
3. Кадастровая стоимость проданного жилья — не более 50 млн рублей-3
4. Новое жильё больше по площади, и его кадастровая стоимость выше-3
5. На момент сделки продавцу и членам его семьи не принадлежит более 50% другого жилья, которое превосходит приобретаемое либо по площади, либо по кадастровой стоимости-1

Важное нововведение 2026 года: дети, которые ещё не родились на момент сделки, но появятся не позднее 30 апреля следующего года, тоже учитываются-2-1.

Когда подавать декларацию и платить налог

Если вы продали квартиру в 2026 году, срок владения которой меньше минимального, и не подпадаете под льготы:

• Подать декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля 2027 года-
• Уплатить налог — до 15 июля 2027 года-

Особые случаи 2026 года

Иностранные агенты. С 2026 года доходы от продажи недвижимости у лиц, признанных иностранными агентами, облагаются по ставке 30% без права на какие-либо вычеты-2-.

Совокупный доход за год. НДФЛ с продажи квартиры начисляется на всю совокупную прибыль от продажи имущества за календарный год — не только квартиры, но и, например, дачного участка или гаража, если они проданы в одном периоде-.

Рассчитайте налог заранее

Чтобы избежать ошибок и не переплачивать, рекомендуем воспользоваться калькулятором налога с продажи квартиры на нашем сайте. Он учитывает актуальные ставки 2026 года, позволяет сравнить оба способа уменьшения базы и показывает точную сумму к уплате с учётом прогрессивной шкалы.

Источники:

• Налоговый кодекс РФ, статья 217.1-36
• Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ-1
• Разъяснения ФНС России--2
• «Главбух» — инструкция по расчёту НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году-3
• РБК Компании — сроки владения и ставки НДФЛ-12-20
• Банки.ру — примеры расчёта налога