Парадокс рынка доходной недвижимости
💡О нем мало, кто знает, он есть: объект с окупаемостью 8 лет нередко оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. Звучит странно, но за этим стоит чёткая рыночная логика.
💸 Большинство частных инвесторов трагически ошибаются, оценивая объект по одному параметру - сроку окупаемости. Самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно так: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное вторично, главное - быстрая окупаемость. И хороший брокер такой объект, разумеется, находит.
💵 Но дело в том, что дёшево (то есть с коротким сроком окупаемости) продаются в первую очередь слабые и проблемные объекты. Качественный актив никто не отдаёт за бесценок - хорошие объекты экспонируются с окупаемостью 10-12 лет. Низкая цена почти всегда компенсирует скрытые риски. Именно по такой логике в своё время набирался портфель, например, ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток».
⚖️ В чём разница между объектом с «хорошей окупаемостью» и «слишком дорогим» объектом? У «слишком дорогого» (и качественного) арендная плата индексируется из года в год, арендатор не просит скидок. Помещение ликвидно - быстро сдаётся по повышенным ставкам. Сам объект технически и юридически чист: без судов, без рисков сноса, без скрытых дефектов.
🪤 У объекта с «хорошей окупаемостью» (дешёвого) всё наоборот: сегодня высокая доходность, а завтра - скидки арендатору, отсутствие индексации, пересдача только дешевле и бесконечные технические и юридические проблемы.
♨️ И вот тут внимание: инвестору в конечном счёте важна не номинальная цифра срока окупаемости на входе, а реальная доходность на выходе. Здесь дешёвый объект подводит: заявленные 8 лет окупаемости из-за скидок, простоев и смены арендаторов растягиваются в те же 12-14 лет. А при продаже такой объект, как правило, уходит дешевле цены покупки, то есть приносит убыток. Ровно это и произошло с «Арендным потоком».
🔬 Условный «дешёвый» объект с окупаемостью 8 лет даёт на бумаге 12,5% годовых. Но после скидок, простоев и смены арендаторов реальная доходность падает примерно до 6%, а при продаже объект ещё и теряет в стоимости и уходит с существенным дисконтом. Качественный объект с окупаемостью 10-11 лет приносит скромнее - около 9-10% годовых, - зато эта доходность не проседает, аренда и стоимость объекта растут, и со временем его можно продать дороже. Исторически проекты, например, SimpleEstate приносили инвесторам около 18% годовых с учётом роста стоимости активов.
📍 Вывод для всех инвесторов, которые любят низкие сроки окупаемости: не стоит гнаться за дешевизной. Лучше получить на пару процентов меньше арендной доходности сейчас - но владеть качественным объектом, который растёт в цене и не создаёт проблем. Срок окупаемости говорит не только о доходности, но и о рисках, которые в него «вшиты».
