"Название разное, а суть одна - описываем объект недвижимости и его оплату" - убеждает покупателя (или продавца) риэлтор. И если с разницей между авансом и задатком люди худо-бедно разобрались, то с отличиями между соглашением о задатке и предварительным договором - нет. А зря.
Особенно сейчас, когда "предварительные варианты" нужны для согласования ипотек, "сиротских", "курских", "херсонских" и прочих сертификатов, а также согласий на продажу детских долек и покупку за НИС.
Все чиновники и контролеры требуют предварительный договор.
А стороны без проблем подписывают и предоставляют, ибо денег от государства хоцца, а разбираться в последствиях - не очень.
Это была присказка, а теперь держите страшную сказку о том, чем грозит предварительный договор, неосторожно заключенный продавцом вашей квартиры.
Ольга и её бобровая хатка
Ольга Николаевна - женщина практичная и экономная, как бывший учитель математики считать умеет. Поэтому подыскала себе жильё под стать себе: компактное, удобное, недорогое (относительно), и главное - с низкой коммуналкой. В шутку она называла эту двушку "хаткой бобра".
Как водится, взяла ипотеку с расчетом на досрочное погашение. Проверили квартиру вдоль и поперёк. Продавца тоже проверили по гласным и негласным каналам. Дали задаток, а потом и сделку благополучно заключили.
Стала Ольга Николаевна жить-поживать, ипотеку платить, цветы на окне своей новой квартиры поливать... пока через 2 года и 3 месяца не получила повестку в суд в качестве соответчика.
Очнувшись от обморока, позвонила юристу и начала причитать о Долиной, мошенниках и прочих негодяях, которые вот-вот лишат её жилья. А ещё позвонила собственнику и наорала на него, обозвав "Долиной в штанах".
"Клятва на мизинчиках" между продавцом и покупателем
Мы пошли на разведку в суд. Позвонили бывшим коллегам и разузнали, что дело уже месяца три как валяется в суде, и вот только сейчас выяснилось, что Ольга - нынешний собственник квартиры, поэтому её и привлекли.
А смысл иска в следующем:
Года три назад наш продавец заключил предварительный договор купли-продажи своей квартиры с другим человеком. В связи с нестабильной ситуацией и статусом покупателя (участник одной операции) было указано, что стороны обязуются заключить основной ДКП в течение 2 лет, а также много отлагательных условий и причин продления намерений сторон, начинающихся со слов "В случае, если..."
Покупатель тогда куда-то запропал, и продавец по-тихому выставил квартиру на авито и нашёл нового покупателя, вернее новую - Ольгу Николаевну. О прежней договоренности с другим человеком он "забыл" и вообще не счёл нужным упоминать сей факт неудачной продажи. Ну, пропал покупатель, мало ли что там за ленточкой с ним случилось... А квартиру продавать надо.
Как выяснилось, покупатель №1 никуда не пропал, а завершил поставленные задачи, получил положенные выплаты и прибыл покупать квартиру. Позвонил продавцу, а продавец ехидно сообщил, что "моряк, ты слишком долго плавал: ты пропал, цены за два года выросли - я на тех условиях и не продал бы уже, да и не знал, ждать тебя или ты уже того... В общем, поезд ушёл, квартиры у меня уже нет".
Покупатель №1 грамотно направил продавцу телеграммы и уведомления по официальным каналам связи (фиксация предложения заключить основной ДКП) и пошёл в суд.
Суть требований: в соответствии со ст. 429 и ч .4 ст. 445 ГК РФ обязать продавца заключить основной договор на согласованных условиях, а в случае, если недвижимость реально продана - признать ту сделку недействительной, перевести на истца права и обязанности покупателя (на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи).
В переводе на русский: отобрать у Ольги Николаевны квартиру и оставить её один на один с забывчивым продавцом разбираться насчет денег.
Мы сходили в суд, где судья явно в замешательстве и всё заседание объясняла Ольге Николаевне, что предварительный договор - это такая договоренность между людьми, которая имеет силу принудительного исполнения в случае, если одна из сторон договора даст заднюю и будет уклоняться от заключения договора. Тем более, что продавец и не уклоняется, а лишь разводит руками - квартира вон она, у Ольги Николаевны, с неё и спрос. И хотя Ольга Николаевна - добросовестный приобретатель и ни в чем не виновата, всё равно тут надо разбираться и тщательно рассматривать обстоятельства...
Мы запросили отложение судебного заседания и время для ознакомления с материалами дела. Там увесистый такой том, хотя непонятно, что там может быть - доказательства уважительных причин отсутствия покупателя № 1? Будем смотреть.
Продавец вышел из зала заседаний, пожал плечами и сказал, что предварительный договор - это такое ненастоящее соглашение, которое никто не будет воспринимать всерьёз. Ну и что, что срок для заключения основного договора ещё не прошел - он вправе продать квартиру другому покупателю, если тот предложил цену повыше и готов выйти на сделку прямо сейчас. Устроили тут суд на пустом месте... Кто теперь компенсирует продавцу отгул на работе?
А для себя я сделала ещё один пункт в копилочку: дополнить договоры по недвижке ещё одним пунктом заверения об обстоятельствах. Продавец заверяет, что не заключал предварительных договоров купли-продажи в отношении объекта недвижимости и не имеет неисполненных обязательств по заключению основных договоров по отчуждению указанного объекта недвижимости иным лицам.
Будьте осторожны, ребята. Продавцы иногда такие забывчивые...