Эксперты — о нормативах 0,6 места на квартиру, подземных паркингах от ₽2 млн и конфликте машин с детскими площадками
В Госдуму внесен законопроект, который предлагает установить единые минимальные требования к количеству парковочных мест при строительстве жилья. Он должен закрепить коэффициент не ниже 1,2 машиноместа на квартиру для стандартного жилья, не ниже 1,0 — для муниципального и не ниже 0,7 — для специализированного. При этом Дальний Восток занимает первое место среди регионов России по уровню автомобилизации — в среднем 363 машины на 1 тыс. жителей.
Действующие нормативы в регионах различаются и часто не соответствуют реальной потребности. В Приморском крае норматив — одно парковочное место на квартиру, но на практике во Владивостоке из-за сложного рельефа и дорогой земли застройщики закладывают в среднем 0,5–0,6 места на квартиру. В Южно-Сахалинске норма привязана к площади: одно машиноместо на 80 кв. м жилья, что также недостаточно.
Стоимость парковочных мест в новостройках достигает 5 млн руб., а в подземных паркингах цены стартуют от 1–2 млн. При этом еще на этапе строительства места распродаются на 60–70%, а после сдачи дома дефицит только обостряется. О том, какие существуют нормы, каков реальный спрос и насколько доступны парковки автовладельцам, РБК Приморье рассказали директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков, руководитель коммерческого отдела компании «Эдельвейс» Антон Артюхов и представитель партии «Новые люди» в городской Думе Южно-Сахалинска Иван Бутаков.
Нравится РБК? Главные новости дня, эксклюзивы и аналитика ждут вас:
на радио
в подписке
в Max
в Telegram
в приложениях для Android или iOS
Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»
«Сейчас нормативы в Приморском крае — это одно парковочное место на одну квартиру, но есть исключения. Есть КРТ и определенные территории, могут быть отклонения. Так как во Владивостоке сложный рельеф, дорогая земля, то обычная практика была — 0,5 парковочного места на квартиру, и практически 90% этих мест были в стилобатах. В загородных жилых комплексах очень много было плоскостных парковок. Застройщики с удовольствием бы раздавали бесплатные парковочные места, но тогда будет на гектаре один унылый дом и все заставлено машинами, а деревьев и прогулочных зон не будет. Платные и бесплатные парковки — тут уже каждый застройщик решает для себя сам.
Парковочных мест всегда будет не хватать, но есть большая дилемма. С одной стороны, мы хотим много парковочных мест, чтобы они были бесплатны, с другой стороны — хотим, чтобы было много детских площадок, с третьей стороны — хотим, чтобы было недорогое жилье. И все это одновременно невозможно. Хорошая история, когда все-таки делаются платные парковочные места, которые нужно покупать, они встроены в стилобат, это очень удобно. Для жилья высокого класса это необходимая вещь.
Даже за последние пять лет динамика такая, что стали лучше покупать парковочные места, увеличились требования у покупателей. Они хотят, чтобы лифт спускался в паркинг, чтобы он был отапливаемый, можно было не беспокоиться за машину.
По количеству парковок всегда недостаток. Конечно, есть случаи, когда у застройщика практически нет придомовой территории, все парковочные места только в стилобате, и их всего половина от количества квартир, припарковаться рядом невозможно. Это такой ужасный случай, но такое, к сожалению, встречается. Что касается стоимости, парковочные места стоят достаточно дорого. Во встроенном паркинге во Владивостоке минимальная цена, даже не в самом дорогом жилом комплексе, — от 1 млн руб. и выше. В сданных домах можно встретить парковочные места, которые продаются за 5 млн руб., и продаются очень быстро, потому что там страшный дефицит, а дом уже давно сдан и живет. К моменту ввода дома в большинстве случаев парковочные места распроданы на 60–70%. Самое главное, нужно понимать, что пока дом строится, застройщик в большинстве случаев продает парковочные места на уровне себестоимости, потому что готовить стилобат, особенно на нашем грунте, на нашем рельефе, — это очень дорогое удовольствие».
Антон Артюхов, руководитель коммерческого отдела компании «Эдельвейс»
«Если говорить о каких-то нормативах, прям конкретного не существует. Он зависит, во-первых, от региональных нормативов, которые в каждом субъекте свои, и они привязываются, в свою очередь, непосредственно к площади застройки, к плану, который город устанавливает, сколько должно быть по нормативу парковочных мест. Это, соответственно, еще от класса жилья зависит. Если говорить о каком-то среднем показателе, то это где-то 0,6. Условно говоря, чуть больше, чем половина квартир в доме должны быть обечпечены парковочными местами. Поэтому именно современный девелопмент рассматривает паркинг как полноценную часть жилой застройки и среды. Нужно повышать эти нормативы, если мы хотим создать хороший продукт.
Владивосток исторически остается одним из самых автомобилизированных городов страны. Большую роль играет наш местный рельеф и транспортная инфраструктура города, которая тоже непростая, и, соответственно, привычки жителей. Для многих семей наличие автомобиля — это не блажь какая-то, а обязательное условие для комфортной жизни, потому что без машины здесь действительно сложно.
И запрос растет: люди при покупке квартиры задумываются не только о квадратных метрах — они задумываются о том, чтобы было комфортное парковочное место, был доступ напрямую из лифта, чтобы в какой-нибудь тайфун не переживать о своей машине, не чистить от снега. В городе проблема с парковками острая, девелоперы стали учитывать это. Они понимают, что если не учесть этот параметр, то у тебя может быть хоть сколько классный продукт, жилой комплекс, но, если у тебя нет парковочных мест, тебя просто не будут выбирать покупатели.
Чем раньше ты заходишь, тем ниже стоимость. И многие покупатели это понимают: покупая квартиру, они стараются зайти на раннем этапе, чтобы приобрести парковку за меньшую стоимость. При этом застройщики предлагают различные гибкие инструменты, которые позволяют покупателям эти парковки приобретать без вреда для семейного бюджета. Это различные рассрочки с минимальными платежами, есть программы ипотечного кредитования. Многие субсидируют ставки, потому что парковку ты по льготной ставке не купишь, но застройщики идут навстречу покупателям. Они берут на себя этот расход и снижают ставку за свой счет в банке, чтобы у покупателя были комфортные платежи».
Иван Бутаков, представитель партии «Новые люди» в городской Думе города Южно-Сахалинска
«Сегодня в Южно-Сахалинске норма — одно машиноместо на 80 кв м жилья. В перерасчете на фактическое количество жилья и парковок, конечно же, этого недостаточно. Рассчитывается в целом нормативное количество автомобилей на тыс. жителей. И у нас дороги параллельно также выполняют функции парковок. Я думаю, что это актуально не только для Южно-Сахалинска, но и для всего Дальнего Востока и России.
У нас в Южно-Сахалинске в 2019 году была принята концепция развития парковочных пространств, но, к сожалению, мы пока не достигли нормативного количества мест, которое указывали — порядка 10 тыс. к 2025 году. По состоянию на 2022 год было 8,3 тыс. парковочных мест на весь Южно-Сахалинск, население которого практически 200 тыc. Но мы считаем только фактические парковки, которых в Южно-Сахалинске на 2022 год было 53. Из них буквально две крытых парковки, а остальные — плоскостные. Активно люди занимают парковочные пространства на объектах улично-дорожной сети. Это и внутриквартальные проезды, которые граничат с дворовыми территориями, и центральные улицы. Частично выручает проектирование новых улиц, микрорайонов, где закладываются заведомо более широкие дороги, что несет за собой издержки в виде содержания. Но, с другой стороны, тем самым решается вопрос недостатка парковочных мест в организациях и во дворах жилых домов.
Стоимость парковочного места у нас практически такая же, как и в больших городах, — от 2 млн руб. в новых жилых комплексах на подземных парковках. Это не каждый может потянуть. Если арендовать, то порядка 10–13 тыс. руб. в месяц. Здесь уже более-менее применимо к реалиям. Можно купить, арендовать парковку, если во дворе вообще нет места. Тем более многие жилые комплексы в Южно-Сахалинске строятся по принципу «двор без машин», где все автомобили уходят только в подземку либо где-то рядом паркуются. Но это, конечно, не решает проблему.
Решением проблемы должно быть нормативное регулирование правил застройки. Я коснусь инициативы своего коллеги, Романа Веденеева, депутата Сахалинской областной Думы, который предлагает привести эти нормативы к коэффициенту 1,2 на одну семью, для того чтобы можно было спокойно рассчитывать минимум на одно автомобильное место во дворе жилого дома. Если застройщик закладывает эти расходы с учетом новых нормативов, которые могут быть приняты, конечно, стоимость жилья взлетает кратно. И тогда нам, как покупателям жилья, следует уже выбирать для себя: мы выбираем общественный транспорт, такси, либо иные формы мобильности, либо дополнительно несем издержки на содержание машиномест».
Читайте также:
Стармер анонсировал новые санкции Британии в отношении России
До 35 выросло число сбитых на подлете к Москве дронов
Лукашенко обвинил Ватикан в обмане России по отводу войск от Киева