Минфин намерен сократить долю госпрограмм в ипотеке до 25–30%, рассказал «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков. В ведомстве ожидают, что такого уровня удастся достичь к 2030-му. На начало года доля льготной ипотеки в выдачах ипотеки на новостройки достигала около 90%. Однако власти не хотят строить госполитику на массовой поддержке рынка жилья. Если льготы перестают быть адресными, то это снижает доступность недвижимости для россиян. К июлю власти объявят новые условия по семейной ипотеке. Как будет меняться рынок по мере снижения ключевой и почему резкого уменьшения доли госпрограмм не произойдет — в материале «Известий».
До какого уровня может упасть доля госпрограмм в выдачах ипотеки
Подавляющее большинство кредитов на новое жилье в России сегодня выдается на льготных условиях, рассказал «Известиям» заместитель министра финансов Иван Чебесков. По его словам, доля госпрограмм в выдачах ипотеки на первичном рынке в начале года находилась на уровне около 90%. Однако ведомство хотело бы видеть более высокий уровень жилищных кредитов на рыночных условиях, поскольку чрезмерная зависимость от субсидий искажает структуру рынка.
— Строить государственную политику на том, что большая часть кредитования будет осуществляться на льготных условиях, — это неправильно, — подчеркнул Иван Чебесков.
Доля госпрограмм в конечном счете должна опуститься до целевого уровня 25–30%, отметил замминистра финансов. В пресс-службе ведомства добавили, что до такого уровня показатель может опуститься к 2030 году.
На вопрос «Известий» о новых условиях по семейной ипотеке и их влиянии на долю госпрограмм в выдачах замминистра уточнил, что резких шагов для достижения целевого уровня не планируется. Снижение доли льготной ипотеки будет происходить постепенно. В том числе по мере снижения ключевой ставки и роста выдач рыночных ссуд.
В правительстве поручили Минфину и Минстрою до 1 июля 2026 года проработать идею дифференцированной ставки по семейной ипотеке. По этой концепции ставка может зависеть от числа детей: для семей с одним ребенком обсуждается уровень 10–12%, с двумя — около 6%, с тремя и более — около 4%. Также рассматривается возможность автоматического изменения ставки при рождении ребенка, чтобы упростить процедуру для заемщиков и снизить административную нагрузку.
Однако окончательные решения пока не приняты. По словам Ивана Чебескова, параметры программы будут определены отдельно, а официальные условия правительство представит к 1 июля.
Какова доля госпрограмм в выдачах ипотеки
Сегодня доля госпрограмм в общем объеме ипотечных выдач ниже, чем на первичном рынке. По данным «Дом.РФ», в мае россияне оформили жилищных кредитов на 332 млрд рублей, из которых около 55% пришлось на льготные программы. Основной вклад в этот показатель обеспечивает семейная ипотека, что указывает на высокую зависимость сегмента новостроек от господдержки.
Рыночный сегмент при этом постепенно восстанавливается. В «Сбере» фиксируют рост выдач ипотеки по таким условиям в 3,3 раза по сравнению с прошлым годом, при этом около 60% подобных кредитов приходится на готовое жилье.
Новостройки остаются наиболее зависимым сегментом от льготных программ, что подтверждается и данными других участников рынка. В банке «Санкт-Петербург» доля госпрограмм при покупке новостроек в кредит достигает 67%, тогда как в среднем по портфелю показатель ниже. Но в отдельных банках доля все еще велика — например, в ВТБ по итогам мая она достигала 83%, уточнили в пресс-службе организации.
Почему Минфин хочет сократить долю госпрограмм в выдачах ипотеки
Субсидирование ставок создает значительную нагрузку на бюджет, отметила директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова. Это связано с тем, что государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставками, которая в нынешних условиях значительна.
Размер компенсации рассчитывается по формуле «ключевая ставка +3,5%», что сейчас эквивалентно примерно 18%. При этом заемщик оплачивает около 6%, а оставшаяся часть фактически субсидируется государством. В результате бюджет берет на себя две трети процентной нагрузки по большинству выдаваемых жилищных кредитов.
Средний срок ипотеки уже превышает 26 лет, следует из данных Frank RG. Это означает, что государство обязано компенсировать разницу ставок на протяжении десятилетий, а новые выдачи постоянно увеличивают совокупный объем будущих обязательств.
В 2025-м расходы на льготные ипотечные программы достигли около 2 трлн рублей, что стало историческим максимумом, добавила Наталия Богомолова. В 2026–2028 годах только на семейную ипотеку заложено около 1,8 трлн, уточнил Валерий Тумин из FAM Properties. При этом фактические траты уже превышают плановые ориентиры.
— Высокая доля льготной ипотеки — это сигнал, что рынок жилья зависит от государства. Если 90% выдач приходится на госпрограммы, значит, без субсидий доминирующая часть покупателей просто не может взять кредит, — подчеркнула эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Евгения Веселова.
Льготная ипотека поддерживает спрос и тем самым помогает ценам расти, добавил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Покупатель смотрит прежде всего на ежемесячный платеж, а не на полную стоимость квартиры. Застройщики это учитывают, и часть выгоды от низкой ставки переходит в цену квадратного метра.
В итоге на фоне действия массовой льготной ипотеки на новое жилье с 2020 по 2024 год новостройки подорожали примерно в 1,7 раза, а разрыв между первичным и вторичным рынками достиг исторических максимумов, заключил Валерий Тумин. По последним данным, в Центральной России он превышал 90%.
Всё это создает системный риск: при изменении параметров господдержки рынок может резко реагировать снижением спроса и перестройкой цен, добавил эксперт.
Подобный шок рынок может испытать уже во втором полугодии 2026-го на фоне корректировки условий семейной ипотеки, от которой люди и застройщики во многом зависят. На фоне изменений около 2,7 млн семей с одним ребенком могут потерять возможность оформлять кредит по ставке 6% годовых и будут вынуждены брать ипотеку под более высокий процент, писали ранее «Известия».
Когда доля госпрограмм в выдачах сможет снизиться
— Изменения условий семейной ипотеки могут способствовать снижению доли госпрограмм в общих выдачах, если обновленные условия будут более адресными (направленными на поддержку многодетных семей) и ограничат использование программы в инвестиционных целях, — подчеркнула глава департамента ипотечного кредитования Совкомбанка Ольга Коваленко.
Однако ключевым фактором остается снижение ключевой ставки и сближение условий рыночных и льготных программ, подчеркнули опрошенные «Известиями» эксперты.
Но даже при смягчении денежно-кредитной политики резкой перестройки рынка ожидать не стоит, уточнила Екатерина Самышина. Ключевая ставка может снизиться до 12–13% к концу года, что поддержит рост рыночных выдач, но не сделает их более выгодными по сравнению с льготными программами.
Более заметные изменения возможны при дальнейшем снижении ставки. При нынешнем уровне около 14,5% рыночные ставки находятся в диапазоне 17–18%, что делает их малодоступными для большинства заемщиков, подчеркнул Валерий Тумин. Такой разрыв делает льготные программы более выгодными для многих заемщиков.
При уровне ключевой около 8% на рынке могут появиться кредиты в диапазоне 10–12%, что частично усилит конкуренцию с льготной ипотекой, прежде всего в сегменте вторичного жилья, пояснила Татьяны Решетниковой из компании «Этажи». К этому моменту верхний уровень ставок по семейной ипотеке окажется примерно на том же уровне, что выровняет условия для многих заемщиков.
Снижение доли госпрограмм до 25–30% возможно только в долгосрочной перспективе и при устойчивом удешевлении кредитов, заключил аналитик Freedom Global Владимир Чернов. На это уйдет не менее двух-трех лет. При этом даже в таком сценарии рынок сохранит значительную зависимость от бюджетной поддержки.