Рынок недвижимости в 2026 году остывает — это видно по инвестициям, ставкам и темпам стройки. В аналитике звучит осторожный взгляд на торговую недвижимость, и легко прочитать это как приговор всему ретейлу. Но под давлением оказались большие моллы, а не первый этаж жилого дома. Формат «магазин у дома», к которому относится почти весь стрит-ретейл в новостройках, в тех же цифрах выглядит скорее бенефициаром. Делимся тем, что видим на рынке и в наших сделках.
Деньги с рынка не ушли — он просто остывает
Рынок недвижимости вошел в 2026 год в режиме охлаждения, и это нормально. Экономика растёт медленно, стоимость денег всё ещё высокая, ипотека дорогая. Для недвижимости стоимость денег — определяющий фактор: пока она такая, рынок не разгоняется.
Цифры это подтверждают. Объём инвестиций в недвижимость России увеличивался несколько лет подряд: со 191 млрд рублей в 2018-м до пика около 1 310 млрд в 2024-м. В 2025-м — порядка 1,2 трлн, на 2026-й рынок закладывает примерно 850 млрд. Откат заметный. Но даже он держит рынок выше уровней, на которых он был до 2022 года. Деньги никуда не делись — недвижимость по-прежнему держат как защитный актив.
Поменялся характер сделок. Высокий объём теперь набирается не широким потоком частных покупок, а точечными крупными сделками. Доля институциональных инвесторов и закрытых фондов в объёме выросла в разы — до примерно 58% против 19% годом ранее. На рынок зашли «умные деньги». Иностранных инвесторов при этом практически нет, и эта строчка в балансе рынка близка к нулю не первый год.
Мы смотрим на это спокойно. Когда рынок остывает, с него уходят те, кто заходил на эмоциях и дешёвых деньгах. Остаётся тот, кто считает и закладывается в долгосрок. Для частного инвестора в коммерцию это не повод закрыться, а повод выбирать точнее — и понимать, что именно охлаждается.
Рынок расслоился: остывает не всё подряд
«Коммерческая недвижимость под давлением» — слишком грубое обобщение. Внутри сегмента всё по-разному, и разброс сейчас сильнее, чем в годы, когда росло почти всё. Три больших куска рынка ведут себя совершенно непохоже.
· Склады — главный бенефициар онлайна. Дефицит площадей, стройка под конкретного заказчика (build-to-suit), формат light industrial ближе к городу. Рост e-commerce тянет спрос на логистику вверх.
· Офисы — дефицит качества. Хороших площадей в Москве мало, вакансия снижается, ставки растут. Качественный метр в цене, а заходят в него всё чаще через build-to-suit под конкретного арендатора.
· Большие ТЦ — под ударом. Трафик уходит в онлайн, новых моллов почти не строят, действующие переделывают под новые форматы. Это и есть тот «ретейл», к которому аналитики осторожны.
Запомните эту картинку. Когда говорят «торговая недвижимость остывает», имеют в виду большие торговые центры. Стрит-ретейл на первом этаже жилого дома живёт по другим правилам, и дальше мы покажем, по каким. А начинается всё не с коммерции, а с жилья.
Жильё: стройка замедляется, а потребность — нет
Первый этаж не существует сам по себе. Он живёт за счёт жителей дома и района, поэтому жилищный цикл для нас не фон, а прямой драйвер. И картина по жилью двойственная.
С одной стороны — спрос охлаждается. Дорогая ипотека и пересмотр льготных программ сократили активную покупку квартир. Девелоперы замедляют ввод и используют паузу, чтобы наращивать земельный банк под будущие проекты. Объём площадей по договорам долевого участия снижается. На рынке «старой» Москвы падает не только спрос, но и новое предложение: застройщики концентрируются в верхнем ценовом сегменте, а разрыв между ценой новостроек и вторички за годы льготной ипотеки стал непривычно большим.
С другой стороны — структурная потребность в жилье огромна и никуда не делась. Обеспеченность жильём в России — около 29 м² на человека. Для сравнения: в США это 74, в Канаде 72, во Франции 51, в Германии 48, в Японии 42. Мы в самом низу списка. Добавьте возраст фонда: больше половины жилья в стране построено свыше 30 лет назад и требует обновления. Это формирует устойчивый базовый спрос на новое строительство — сейчас он сдержан дорогим кредитом, но не исчезает.
Для собственника коммерции вывод простой и двусторонний. Замедление ввода — это меньше новых первых этажей, выходящих на рынок одновременно, то есть меньше конкуренции за арендатора в проектах, которые всё-таки достроятся и заселятся. А структурный дефицит жилья означает, что эти проекты в итоге наполнятся людьми. Вопрос не «наполнятся ли», а «как быстро».
Что движет продажами квартир — и почему это касается аренды
Скорость, с которой корпус распродаётся и заселяется, упирается в одну вещь — чем покупатель платит за квартиру. Поэтому за ипотечным рынком мы следим не меньше, чем за арендными ставками: он управляет тем самым заселением, от которого зависит выручка арендатора внизу.
Несколько лет продажи новостроек держала льготная ипотека. С 2020 года она фактически превратила господдержку в главный инструмент стройки: ставки субсидировались, спрос рос, эскроу-счета наполнялись быстрее обычных депозитов. Массовые программы свернули — и этот драйвер теперь нужно замещать. Однозначной замены пока нет.
Главный кандидат — рассрочка от застройщика. Она поддерживает продажи, пока ипотека дорогая, но у неё есть обратная сторона. Пока покупатель не выплатил всю сумму, деньги не доходят до эскроу в полном объёме, покрытие проектного финансирования снижается, и часть риска девелопер берёт на себя. Инструмент рабочий, но не бесконечный.
Для собственника первого этажа связь прямая. Идут продажи квартир — наполняется район — выходит на рынок аренда внизу. Затормозились продажи — растягивается и заселение, и выход на стабильную ставку. Но структурный дефицит жилья спрос не отменяет, а откладывает. Подешевеют деньги или появится новая работающая программа — продажи и заселение ускорятся, а с ними и арендный поток на первых этажах.
Для первого этажа важна не стройка, а скорость заселения
Это мысль, которую мы повторяем каждому инвестору. Помещение на первом этаже начинает приносить рыночную аренду не когда дом построен, а когда он заселён. Между этими событиями — от года до двух-трёх. Стены есть, ключи выданы, а покупатель кофе ещё не переехал.
Поэтому для стрит-ретейла критичны три скорости, которых нет в обычном разговоре про «класс дома»:
· Продажа квартир. Пока корпус распродан наполовину, арендатор внизу работает на половине трафика. Чем быстрее застройщик продаёт, тем быстрее у точки появляется выручка.
· Заселение. Купить квартиру и переехать — разные события. В инвестиционных проектах часть квартир годами стоит пустой, и реальная плотность людей ниже, чем число проданных лотов.
· Плотность. Наша рабочая отсечка — 1 000–1 500 квартир в пешей доступности. Ниже аптеке и кофейне просто не на чем жить.
Охлаждение рынка бьёт именно по этим скоростям: дорогая ипотека растягивает и распродажу, и переезд. Для инвестора это не стоп-сигнал, а повод честно заложить длинный разгон. На практике мы считаем сделку так: первый год помещение часто идёт по сниженной ставке или по предварительному договору с арендатором, и только когда корпус заселяется, ставка выходит на рыночную. Если вы заходите на котловане, считайте сценарий, в котором район оживает не через полгода после ключей, а через полтора. Мы детально разбирали, как устроена покупка коммерции по ДДУ на котловане, — здесь повторим главное: ранний вход даёт скидку 20–30%, но платит за неё инвестор временем и терпением на этапе заселения.
Кейс IDRE. Плотность важнее красивой локации. Мы купили 139 м² в ЖК Новое Очаково на котловане, за два года до ввода. Локация тогда была откровенно непривлекательной — промзона, железная дорога, рядом ни одного заселённого дома. Но в первом корпусе было 2 057 квартир при нулевой конкуренции по соседству. Разделили помещение на три части и сдали под «Горздрав», ПВЗ Wildberries и Яндекс. Окупаемость — 7,5 года. Сработала не витрина на бойком месте, а плотность и скорость, с которой корпус наполнился людьми. Карточка кейса.
Отсюда наш фильтр на входе. Мы скорее зайдём в скромную на вид локацию с высокой плотностью и быстрым заселением, чем в красивую витрину там, где люди появятся нескоро. Заселение — это и есть тот рубильник, который включает аренду.
Ретейл охлаждается — но остывает ТЦ, а не «магазин у дома»
В стратегиях рынка торговую недвижимость называют сегментом, который нужно переосмыслить. Но когда смотришь, что именно под ударом, выясняется: речь про большие торговые центры. Цифровизация уводит трафик из традиционных моллов, и девелоперы вынуждены вкладываться в реконцепцию — по оценкам рынка, около половины московских ТЦ нуждается в обновлении. Новое строительство торговых площадей обвалилось: с 913 тыс. м² в 2021 году до примерно 290 в 2022-м, и на 2026-й закладывают порядка 356. Большой ретейл строят всё меньше.
А что наступает на смену? В тех же обзорах прямым текстом: место мегамоллов, аутлетов и ретейл-парков занимают локальные торговые центры и малые форматы магазинов «у дома», которые закрывают повседневные потребности жителей на уровне района. Стрит-ретейл на первом этаже жилого дома и есть «магазин у дома».
Логика простая. Большой молл конкурирует с маркетплейсом напрямую: за одеждой, электроникой, товарами длительного выбора человек всё чаще идёт в телефон, а не в торговый центр. А за хлебом, кофе, лекарством, маникюром и посылкой человек идёт вниз, в свой двор. Это спрос, который онлайн не забирает по физике: его либо нельзя доставить мгновенно, либо нужно получить здесь и сейчас. Поэтому первый этаж держит трафик там, где молл его теряет.
Остывает формат, а не спрос на повседневное
Охлаждение рынка реально, и мы не рисуем вечный рост. Но бьёт оно по большому ретейлу и по тем, кто заходил на дешёвых деньгах, а не по формату «магазин у дома».
Нового торгового предложения строят в разы меньше — значит, в хороших проектах меньше конкуренции за арендатора. Повседневный спрос — продукты, аптека, кофе, услуги — устойчив к онлайну. А структурный дефицит жилья гарантирует, что новые районы будут наполняться людьми, даже если медленнее, чем хотелось бы.
E-commerce не убивает первый этаж — он его кормит
Самый недооценённый разворот. Принято думать, что онлайн-торговля — враг любой коммерческой недвижимости. На уровне молла так и есть. На уровне двора она становится арендатором.
Проигрывают от онлайна — мегамоллы и большие ТЦ, аутлеты и ретейл-парки, товары длительного выбора. Выигрывают и держатся — магазин у дома и продукты, дарксторы и пункты выдачи, аптеки, кофейни и услуги.
Главный бенефициар роста онлайна — склады и дарксторы. Но дарксторы и пункты выдачи живут не только в больших логистических парках. Им нужна последняя миля — те самые 200–250 м² рядом с людьми. «Самокат», «Купер», ПВЗ Wildberries, Ozon и Яндекса — всё это наши арендаторы на первых этажах. Онлайн не выселяет первый этаж, он занимает его под новые форматы.
Кейс IDRE. Онлайн как арендатор. В ЖК Мыс Первый в Красногорске у нас в управлении находится помещение 230 м², где пять лет работали детские бассейны. Бизнес не шёл: высокая конкуренция, постоянные просьбы о скидках, смена операторов. Мы заменили профиль на федеральный «Самокат» под даркстор — без простоя и со ставкой на 40% выше. Спрос на доставку, который якобы «убивает ретейл», здесь оплатил аренду собственнику. Карточка кейса.
Это и есть практический ответ на страх «маркетплейсы убьют ритейл». Хорошее помещение в плотной локации не привязано к одному профилю. Не пошёл магазин — заходит даркстор. Съехал даркстор — заходит аптека или пункт выдачи. Мы разбирали отдельно, как ПВЗ маркетплейса работает в роли арендатора, и почему это один из самых устойчивых форматов сегодня.
Что покупать в охлаждение: «трофейный» первый этаж
В стратегиях рынка есть точная формулировка: даже в период охлаждения капитал притягивают «трофейные объекты» — с уникальной локацией, устойчивым арендным потоком, понятными льготами и индексацией. Для крупных фондов трофей — это бизнес-центр класса Prime в центре. Переведём это на язык первого этажа.
«Трофейный» стрит-ретейл — не самый дорогой и не самый большой объект. Это помещение, которое держит арендный поток при смене арендатора и при слабом рынке. Его признаки:
· Якорь повседневного спроса — супермаркет, аптека, пекарня, даркстор. То, что покупают каждый день и в кризис, и в рост.
· Длинный договор с индексацией, а не завышенная ставка первого года, которая развалится при первом же пересмотре.
· Плотность и потоки — 3000+ квартир в пешей доступности, вход на основном маршруте жителей.
· Площадь, которую легко пересдать, — 50–150 м² под широкий круг арендаторов, а не 400 м² под единственного.
Кейс IDRE. Якорь, который держит поток. В ЖК Павелецкая Сити собственник пришёл к нам после срыва сделки с «ВкусВиллом» — арендатор отказался в последний момент, ключи уже на руках. Помещение из двух частей объединили в 259 м² и подписали супермаркет «Магнолия» на условиях фиксированная аренда плюс процент от товарооборота. Процент от оборота — это и есть встроенная защита: пока люди покупают продукты, поток у собственника есть, и он растёт вместе с инфляцией. Карточка кейса.
Отдельный разговор — если вы уже владеете помещением. В охлаждение слабый арендатор по заниженной ставке превращается в двойную проблему: это и недополученная аренда, и заниженная стоимость актива. Лечится тем же якорем повседневного спроса, понятной индексацией и своевременной пересдачей сильному арендатору. По сути это управление стоимостью — то, чем мы и занимаемся, когда помогаем собственникам пересобрать арендатора.
Чего мы ждём от стрит-ретейла в 2026
Рынок остывает — это факт. Но охлаждение бьёт по большому ретейлу и по спекулятивным входам, а не по формату «магазин у дома». Нового торгового предложения строят меньше — меньше и конкуренции за хорошие точки. Повседневный спрос устойчив к онлайну, а сам онлайн приходит на первый этаж арендатором.
Риски тоже на столе, и мы их называем вслух. Потребитель осторожничает, слабый арендатор может попросить скидку. Заселение новостроек идёт медленнее из-за дорогой ипотеки — разгон до стабильной аренды дольше. Качество локации и плотность теперь решают сильнее, чем в годы, когда росло всё.
Если упростить до двух сценариев — мы обычно даём собственнику именно их:
Консервативный. Готовый арендный бизнес с федеральным якорем повседневного спроса, длинным договором и индексацией. Меньше доходность, быстрее предсказуемый поток, минимум возни. Это про готовый арендный бизнес, а не про проект.
С потенциалом. Вход на котловане в плотной локации с сильным застройщиком, расчётом на капитализацию и честно заложенным длинным заселением. Выше потенциал — выше требования к терпению и к выбору объекта.
Какой из них ваш — зависит от горизонта и аппетита к риску. Наша работа — не уговорить вас купить, а показать разные варианты с последствиями. Нам, честно говоря, проще отговорить от слабой сделки, чем убедить в сильной.
Проверим локацию, плотность и риски до сделки. Посчитаем плотность, скорость заселения и запас арендной ставки, покажем, где в охлаждение остаётся доходность, а где — только красивая презентация. Оставить заявку · +7 925 274 54 95.
Частые вопросы
Раз рынок недвижимости охлаждается, стоит ли сейчас покупать стрит-ретейл?
Охлаждение касается прежде всего больших торговых центров и спекулятивных входов на дешёвых деньгах. Формат «магазин у дома» — повседневный спрос — держится. Покупать стоит, но избирательнее: локация и плотность сейчас решают сильнее.
Маркетплейсы и доставка не убьют первый этаж?
Большой молл — под ударом, повседневный первый этаж — нет. За хлебом, кофе, лекарством и услугами человек идёт вниз, во двор. А сам онлайн приходит на первый этаж арендатором: дарксторы и пункты выдачи снимают помещения рядом с жителями ради последней мили.
Почему для стрит-ретейла так важна скорость заселения, а не просто сдача дома?
Аренду платит трафик, а трафик — это заселённые люди, а не построенные стены. Между ключами и реальной плотностью проходит год-два. Если корпус распродаётся и заселяется медленно, арендатор внизу работает на части потока, и стабильная ставка наступает позже. Поэтому скорость продаж и заселения мы закладываем в расчёт окупаемости.
Какая плотность населения нужна, чтобы первый этаж работал?
Наша рабочая отсечка — 1 000–1 500 квартир в пешей доступности. Ниже повседневным арендаторам (аптека, кофейня, продукты) не хватает оборота. Высокая плотность способна вытянуть даже неброскую локацию — как было у нас в Новом Очакове.
Что считать «трофейным» объектом в стрит-ретейле?
Не самый дорогой, а самый устойчивый: якорь повседневного спроса, длинный договор с индексацией, плотные пешеходные потоки и площадь 50–150 м², которую легко пересдать. Такой объект держит поток при смене арендатора и слабом рынке — и притягивает капитал даже в охлаждение.
Стоит ли заходить на котловане в нынешних условиях?
Ранний вход по-прежнему даёт 20–30% экономии к цене на сдаче, но в замедленном рынке закладывайте длинный разгон: район может ожить не через полгода после ключей, а через полтора. На котлован имеет смысл идти в плотных локациях с сильным застройщиком и с расчётом на капитализацию, а не на быструю аренду с первого месяца.
Какие форматы арендаторов устойчивее всего в охлаждение?
Повседневный спрос и то, что кормит онлайн: продуктовые супермаркеты и «у дома», аптеки, дарксторы и пункты выдачи, кофейни навынос, базовые услуги. Они меньше зависят от настроения потребителя и от конкуренции с маркетплейсами, чем магазины одежды или товаров длительного выбора.
Также почитать:
· Тренды торговой недвижимости 2025
· Рынок стрит-ретейла Москвы 2025
ID Real Estate — street-retail в новостройках Москвы и Подмосковья. idre.pro