Греческий рынок недвижимости всё сильнее смещается в сторону старого жилого фонда. В 2025 году около трёх четвертей всех сделок пришлось на квартиры и дома, построенные более 20 лет назад. Новое жильё остаётся редкостью и не успевает за спросом.
Ситуация в Афинах
Наиболее ярко эта тенденция наблюдается в регионе Аттики, куда входят Афины. Здесь более 80% сделок приходится на жильё старше 20 лет, а новостройки до пяти лет занимают лишь небольшую долю. Это означает, что в крупнейшем и самом дорогом рынке страны покупатель фактически выбирает между разными вариантами старого фонда.
Что происходит в Салониках
Во Салониках ситуация почти повторяет афинскую модель. Большая часть сделок также приходится на старые квартиры, а новое строительство остаётся минимальным. Салоники активно развиваются как студенческий и инвестиционный центр, но обновление жилого фонда заметно отстаёт от спроса. В результате даже относительно доступное жильё часто требует вложений: ремонта, модернизации коммуникаций и повышения энергоэффективности.
Строительная активность
После долгового кризиса в Греции строительная активность резко снизилась. Девелоперы замораживали проекты, банки ограничивали кредитование, а восстановление рынка заняло годы. Добавились и текущие ограничения: высокая стоимость материалов, дорогая земля, сложные разрешительные процедуры и нехватка рабочей силы. В итоге новое жильё появляется медленно и не закрывает реальный спрос.
Старое жильё дорожает
В обычной ситуации возраст жилья заметно влияет на цену.ю но в Греции этот разрыв постепенно стирается. Из-за ограниченного предложения старые квартиры в хороших локациях дорожают вместе с рынком в целом. Особенно это заметно в центральных районах Афин и Салоник, где важнее расположение, чем состояние здания. Старое жильё превращается в актив, который покупают не только для проживания, но и для аренды или последующей перепродажи.
Модернизация жилья
На фоне дефицита новостроек покупка старой квартиры всё чаще связана с идеей последующего обновления. Часто требуется полноценная модернизация: замена коммуникаций, утепление, улучшение энергоэффективности, обновление планировок. Такой подход превращает старое жильё в инвестиционный проект, но требует времени и дополнительных затрат.
Парадокс пустующего жилья
На рынке есть значительный объём пустующих квартир, однако далеко не все они доступны для продажи или аренды. Причины разные: наследственные споры, юридические ограничения, состояние объектов или краткосрочная аренда.
В результате часть жилья формально существует, но не участвует в формировании доступного предложения. Это усиливает давление на рынок и поддерживает цены даже при наличии свободного фонда.
Иностранный спрос усиливает конкуренцию
Греческая недвижимость остаётся привлекательной для иностранных покупателей. Для них старые квартиры в Афинах или на островах часто выглядят выгоднее аналогов в других странах Европы. Но этот спрос усиливает конкуренцию с местными жителями, особенно в центральных районах.
Часть объектов уходит в краткосрочную аренду, что дополнительно сокращает предложение для долгосрочного проживания.
Новая модель рынка Греции
Постепенно Греция формирует модель, где основным инструментом развития становится обновление старого фонда. Реновация становится отдельным направлением рынка. Это создаёт возможности для инвесторов, но не решает проблему дефицита доступного жилья.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.