По закону у других собственников комнат в коммунальной квартире есть преимущественное право покупки. Это значит, что перед тем как продать комнату постороннему человеку, продавец обязан сначала предложить её соседям.
Как это работает на практике?
Продавец направляет письменное извещение другим собственникам. В нём он указывает характеристики комнаты (адрес, кадастровый номер) и цену, на которой готов продать. У соседей есть месяц, чтобы решить: выкупить комнату или отказаться. Срок считается не с момента отправки, а с того дня, когда сосед фактически получил извещение (или когда почтовое отправление вернулось отправителю из-за истечения срока хранения). Если за месяц никто не согласился — комнату можно продавать кому угодно.
Чтобы не ждать целый месяц, соседи могут сразу оформить письменный отказ от преимущественного права покупки. Такой отказ необходимо заверить у нотариуса.
Есть важный момент с ценой: после того как соседи получили извещение с определённой ценой, продать комнату постороннему дешевле нельзя. Если продавец хочет снизить цену, он обязан снова направить соседям новое извещение.
Несколько практических советов:
- Если адрес какого-то соседа неизвестен, извещение стоит отправить по адресу самой коммунальной квартиры.
- Если среди соседей есть несовершеннолетний, для оформления его отказа потребуется предварительное разрешение органов опеки.
- Если какая-то из соседних комнат не приватизирована (принадлежит муниципалитету), уведомлять нужно соответствующий орган власти, а не жильцов.
- При регистрации сделки в Росреестре попросят подтвердить, что процедура соблюдена: к документам приложат либо доказательства отправки извещений (почтовые квитанции, уведомления о вручении), либо письменные отказы соседей. Без этого регистрацию приостановят.
- Если продавец проигнорирует правило и не уведомит соседей, те в течение трёх месяцев смогут обратиться в суд, чтобы оспорить сделку и потребовать перевода прав покупателя на себя.
Так что ваша задача как покупателя — убедиться, что продавец всё сделал правильно: собрал ли подтверждения об извещении соседей или их отказы. Если с этим всё в порядке, сделка пройдёт гладко.
Чтобы не обращаться в Росреестр, сделку по купле-продажи комнаты можно провести у нотариуса, он сам заверит договор купли-продажи и отправит его на регистрацию в Росреестр.
Некоторые нотариусы при удостоверении сделки не будут требовать от продавца комнаты отказы других собственников комнат от преимущественного права покупки или направления им извещения о продаже комнаты. Мотивируют это тем, что если продаваемая комната имеет выделенный адрес (отдельный кадастровый номер), то комната считается как самостоятельный объект и это отдельное жилое помещение, а не доля в общей квартире. Когда вы покупаете такую комнату, вы становитесь собственником конкретного помещения — права других жильцов на это не влияют.
На мой взгляд, право преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире возникает у других собственников комнат в силу прямого указания закона (п. 6 ст. 42 ЖК РФ), а не только потому, что к новому владельцу переходит доля в общем имуществе. Ключевой момент здесь в том, что закон специально регулирует этот особый режим коммунальной квартиры: он исходит из того, что комната и доля в общем имуществе неразрывно связаны (доля «следует судьбе» комнаты — п. 3 ст. 42 ЖК РФ). Поэтому, независимо от того, зафиксирован ли в ЕГРН конкретный адрес комнаты как самостоятельный объект или речь идёт о доле в праве на всю квартиру, при её отчуждении закон защищает интересы остальных жильцов — они получают приоритет при выкупе. Что касается ситуации с «выделенным адресом»: если по документам комната является самостоятельным объектом недвижимости (имеет отдельный кадастровый номер), это не отменяет специального режима коммунальной квартиры, установленного ЖК РФ, и не лишает соседей преимущественного права покупки. Вопрос о «выделе» скорее влияет на техническую возможность и объём прав в иных ситуациях (например, при определении порядка пользования), но не отменяет действие п. 6 ст. 42 ЖК РФ».
ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ-ПОДПИШИТЕСЬ НА КАНАЛ!!!