В Бурятии неожиданное затишье на рынке недвижимости перед изменениями условий программы семейной ипотеки по новостройкам вызывает удивление у экспертов. Обычно перед коррекцией льготных программ наблюдается всплеск спроса, однако в этот раз ситуация иная. Несмотря на то, что с 1 июля 2026 года в республике ужесточаются требования по льготной семейной ипотеке, народ отнюдь не стремится запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Как говорят риелторы, «спрос практически нулевой».
«Квадраты» не хватают
Эксперты отмечают очень странное поведение рынка перед изменениями семейной ипотеки.
Основатель федеральной сети агентств недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов на пресс-конференции отметил, что, несмотря на объявленные с 1 июля дифференцированные процентные ставки по семейной ипотеке, никакого ажиотажа на первичном рынке не произошло. Это вызывает недоумение, поскольку в предыдущие годы перед подобными изменениями наблюдался значительный рост спроса. Покупатели активно пытались успеть воспользоваться действующими условиями программ.
Застройщики и агентства недвижимости ожидали увеличения спроса на льготные кредиты, планируя в июне нарастить продажи квартир в строящихся домах. Для этого они готовили специальные предложения, рассчитывая привлечь покупателей, которые хотели оформить семейную ипотеку. Однако, несмотря на приближение даты изменений, количество покупателей на рынке новостроек Улан-Удэ не выросло. Специалисты отмечают, что большинство потенциальных заемщиков, соответствующих требованиям, уже воспользовались программой.
Замедление продаж жилья в новостройках по всей стране в мае (-10% год к году) и сокращение спроса в большинстве регионов, включая Москву, свидетельствуют о более широких тенденциях на рынке. В Бурятии, помимо общих тенденций, наблюдается дополнительное снижение спроса, связанное с проблемами у застройщика «Мегаполис».
Почему ужесточают?
Изменения в правилах получения семейной ипотеки с 1 июля 2026 года обусловлены необходимостью оптимизации бюджетных расходов. Государство несет значительные затраты на компенсации банкам льготных ставок по кредитам.
В 2025 году суммарные расходы федерального бюджета на субсидирование (компенсацию) процентных ставок по льготным ипотечным программам составили почти 2 трлн рублей. При этом государству сегодня необходимо как-то сводить концы с концами с растущими расходами бюджета. Так, за первые пять месяцев (январь — май) 2026 года из-за экономических проблем дефицит федерального бюджета России составил более 6 трлн рублей.
Для снижения нагрузки на федеральный бюджет планируется дифференцировать процентные ставки в зависимости от количества детей.
Для семей с одним ребенком ставка может увеличиться до 10 - 12%. У семей с двумя детьми возможно сохранение текущих условий. Для многодетных семей (трое и более детей) ожидается сохранение льготного процента или даже его снижение до 4%.
Эти меры параллельно могут стать стимулом для увеличения рождаемости, но существенно увеличат ежемесячный платеж для семей с одним ребенком.
Высокая стоимость жилья
- Главная причина отсутствия ажиотажа - непомерно высокая стоимость квадратного метра в новостройках. В Улан-Удэ, например, средняя цена составляет 155 000 — 156 500 рублей, а общая стоимость жилья достигла уровня, сопоставимого с предложениями в Московской области. Это превышает платежеспособный спрос, в результате чего даже льготная ипотека перестает быть эффективным инструментом. Сегодня все большее число потенциальных покупателей жилья полагает, что семейную ипотеку можно взять и в более теплом регионе России, где ее можно будет сдавать в аренду с последующим переездом. Плюс роль также играет фактор детей - молодежь часто не хочет оставаться в регионе, - говорит улан-удэнский риелтор Александра Николаева.
Ситуация в Бурятии, по ее словам, осложняется проблемами с обманутыми дольщиками, что создает дополнительную нервозность на рынке и негативно сказывается на покупательском настроении. Она отмечает, что сегодня в Улан-Удэ стоимость «вторички» заметно ниже и именно туда перетекает потребительский спрос на «квадраты».
Таким образом, изменения в условиях семейной ипотеки, направленные на повышение адресности и оптимизацию бюджетных расходов, совпадают с периодом общего спада спроса на первичном рынке. Высокая стоимость жилья и последующего ремонта, проблемы застройщиков и общее экономическое состояние оказывают более существенное влияние на покупательскую активность, чем ожидаемые льготные условия.