Когда я брал свою первую ипотеку — ту самую, на квартиру для бабушки, — я довольно долго смотрел на график платежей и не понимал одну простую вещь: что вообще происходит с кредитом, если платить чуть больше минимального взноса. Банк присылает квитанцию с одной суммой, а если перевести немного больше — куда уходят эти деньги? Сокращают срок? Уменьшают будущий платёж? Или просто лежат как переплата, которую банк потом не торопится учитывать?
Решил разобраться и пересчитать на конкретных цифрах ипотеку — благо формула не секретная, и при наличии калькулятора в этом легко убедиться самому.
Куда уходит «лишний» платёж
Если просто доплатить сверху без специального заявления в банке, деньги по умолчанию пойдут на досрочное погашение основного долга, а не процентов. Это важный момент: банк ежемесячно начисляет проценты именно на остаток основного долга, поэтому любая доплата, которая уменьшает этот остаток раньше срока, уменьшает и сумму процентов, которые будут начислены в будущем.
Очень важно подавать заявление на досрочный платеж именно в день основного платежа, тогда вся сумма досрочного платежа уйдет в основной долг.
В этом и заключается весь эффект. Каждые лишние 5000 рублей сегодня — это не просто «еще пять тысяч в счет долга». Это пять тысяч, на которые вам больше никогда не будут начислять проценты, потому что их уже нет в остатке долга.
Мой расчёт на реальных цифрах
Возьмём условия, близкие к реальной ипотеке: сумма кредита 4 миллиона рублей, ставка 6% годовых (семейная ипотека), срок — 20 лет, то есть 240 месяцев.
Без доплаты. Ежемесячный платёж — около 28 657 рублей. За весь срок кредита переплата по процентам составит примерно 2 877 738 рублей. То есть итоговая сумма, которую я отдам банку сверх самих 4 миллионов, — почти столько же, сколько стоила бы квартира без ипотеки.
С доплатой 5000 рублей каждый месяц. Если ежемесячно переводить не 28 657, а 33 657 рублей — то есть на те самые 5000 больше, — картина заметно меняется:
- Кредит погашается не за 240 месяцев, а за 181 месяц — то есть почти на 5 лет раньше.
- Переплата по процентам составит примерно 2 086 663 рубля вместо 2 877 738.
- Экономия на процентах — около 791 000 рублей.
Получается, что, доплачивая всего 5000 рублей в месяц — сумму, которую легко не заметить в обычном бюджете, — я мог бы закрыть ипотеку почти на 5 лет раньше и сэкономить почти 800 тысяч рублей на процентах. Это не теоретическая цифра из учебника — это разница между двумя реальными графиками платежей по одному и тому же кредиту.
Почему эффект настолько велик
Дело в том, что эффект от досрочных платежей не линейный, а накопительный — и сильнее всего он проявляется в начале срока кредита. В первые годы ипотеки основная часть каждого платежа банку уходит именно на проценты, а не на сам долг. Тело кредита в начале срока уменьшается медленно. Поэтому любая сумма, направленная на досрочное погашение в первые годы, «выключает» проценты, которые в противном случае начислялись бы на эту сумму еще много лет.
Если бы я начал доплачивать те же 5000 рублей не с первого месяца, а, скажем, через 10 лет, экономия на процентах была бы значительно меньше, просто потому что к этому моменту основной долг уже сильно уменьшился бы сам по себе, и «выключать» будущие проценты было бы не с чего в таком же объёме.
Что важно уточнить в банке
Сам эффект — это математическая закономерность, которая всегда работает одинаково. Но есть нюанс, зависящий конкретно от вашего банка: куда именно по умолчанию идет доплата.
В большинстве банков, если вы просто переводите сумму, превышающую график, излишек автоматически идет на досрочное погашение основного долга при следующем платежном цикле. Но в некоторых банках нужно отдельно подавать заявление на частичное досрочное погашение — иначе «лишние» деньги могут быть зачислены как аванс по будущим платежам, а не как уменьшение основного долга. Это совершенно разные вещи с точки зрения итоговой переплаты, поэтому при любой доплате стоит уточнить в приложении банка или у менеджера, как именно засчитывается превышение над обязательным платежом.
Также стоит уточнить: при частичном досрочном погашении можно выбрать, что сократится — срок кредита или размер ежемесячного платежа при том же сроке. Я выбрал сокращение срока, потому что моей целью было закрыть ипотеку как можно раньше, а не снизить ежемесячную нагрузку. Если у вас другая цель — например, высвободить часть бюджета здесь и сейчас, — можно выбрать второй вариант. Эффект на переплату будет немного другим, но тоже положительным.
Но вы будущем, изменил схему платежей, и начал сокращать именно размер ежемесячного платежа, но оплачивать меньше от этого не стал, тем самым ежемесячно размер досрочного погашения увеличивается сам собой. Считаю этот способ самым эффективным, о нем расскажу в другой статье
Я постоянно пользуюсь калькуляторами сайта
Тут можно покрутить как изменятся ваши платежи при определенном досрочном погашении. Очень удобно.
Главное, что я для себя понял
5000 рублей в месяц — это сумма, которую легко списать на «ну, лишний раз в кафе не зайду» и не заметить в моменте. Но за 15–20 лет ипотеки эта незаметная сумма превращается почти в 800 тысяч рублей экономии и почти в 5 лет жизни без ипотечных платежей.
Это не призыв всем срочно увеличивать платежи — у каждого своя ситуация с бюджетом, и иногда финансовая подушка важнее досрочного погашения.
Но если у вас есть возможность доплачивать и вы просто не задумывались о том, какой эффект дают даже небольшие регулярные платежи, возможно, стоит пересчитать свою ипотеку по той же логике.
Если у вас есть ипотека, пробовали ли вы подсчитать, сколько реально экономит даже небольшая регулярная доплата сверх графика?