В рамках ПМЮФ-2026 состоялась сессия «Изменение правового статуса общего имущества в домах и жилых комплексах: норма права и нормы жизни». Участники обсудили, почему правовое регулирование общей собственности в жилых домах находится в стагнации, кто должен отвечать за инфраструктуру жилых комплексов и как бороться с непрозрачностью управляющих компаний. Главный вывод: существующая модель, позаимствованная из германского опыта, не справляется с вызовами современного российского рынка недвижимости.
Что происходит
25 июня 2026 года на Петербургском международном юридическом форуме (ПМЮФ-2026) прошла сессия, посвящённая одной из самых острых и запутанных проблем современного жилищного права — правовому статусу общего имущества в многоквартирных домах (МКД) и жилых комплексах (ЖК). Модератором мероприятия выступил директор правового департамента Минстроя России Олег Сперанский, который в своём вступительном слове подчеркнул практическую актуальность темы.
Участники сессии — представители Минстроя, Минюста, Института законодательства и сравнительного правоведения, адвокатского сообщества и бизнеса — сошлись во мнении: действующее регулирование общей собственности в гражданском праве находится в стагнационном состоянии. Гражданский кодекс РФ, по словам экспертов, ориентирован преимущественно на ТСЖ и ТСН, но совершенно не учитывает проблемы других организационных форм — например, коттеджных поселков и крупных жилых комплексов с общей инфраструктурой.
Главная проблема: ГК РФ не поспевает за жизнью
Стагнация правового регулирования
Заместитель директора Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ Сергей Синицын обратил внимание на фундаментальную проблему: Гражданский кодекс, регулирующий общую собственность, не успевает за изменениями в реальном секторе. Он задал ключевой вопрос: всегда ли исследуемое имущество должно находиться в общей долевой собственности?
По его словам, объекты общей собственности и объекты общего пользования — это разные правовые категории, и их необходимо чётко различать. Кроме того, германский опыт, который лёг в основу отечественного регулирования, по мнению спикера, не совсем подходит для текущих российских реалий.
Что относится к общему имуществу?
Заместитель директора департамента экономического и гражданского законодательства Минюста России Константин Гультяев предложил простой, но важный критерий: если многоквартирный дом не может существовать без определённого имущества, то это имущество следует признавать общим. При этом, по его мнению, общее имущество должно использоваться без согласия всех участников — иначе управление домом становится невозможным.
Гультяев подчеркнул, что общности нужна правосубъектность, но при этом нельзя нивелировать право собственности на индивидуальную вещь. Задача законодателя — ввести непротиворечивое регулирование, которое будет учитывать все сложившиеся формы.
Инвестиционная привлекательность и технические решения
Регулирование не стимулирует модернизацию
Адвокат, член президиума правления, председатель комитета по строительству «ОПОРЫ РОССИИ» Марк Геллер заявил, что действующее регулирование не стимулирует инвестиционную активность в части восстановления или модернизации общего имущества МКД. По его словам, развитие технических решений многоквартирных домов сегодня опережает правовое регулирование.
Геллер предложил рассматривать концессионные соглашения как возможный механизм привлечения частных инвестиций в общее имущество. Кроме того, он обратил внимание на проблему многоэтажных жилых комплексов: их инфраструктура может обслуживать сразу несколько МКД, и существующее законодательство не даёт ответа на вопрос, как управлять такими объектами.
Инфраструктура ЖК: кто за неё платит?
Генеральный директор ООО «РОСТ» Илья Гаврилов поднял ещё один важный аспект: столичные застройщики тратят значительные средства на возведение разнообразной инфраструктуры возле МКД. Впоследствии эти объекты передаются в состав общего имущества, а потом у жильцов жилых комплексов растут расходы на содержание.
По его мнению, именно концессионные соглашения могли бы решить эту проблему, позволяя привлекать частных операторов для обслуживания инфраструктуры, а не возлагать все расходы на собственников.
Проблемы снабжения энергоресурсами
Дома не готовы к отопительному сезону
Директор по отраслевому развитию АО «Энергосбыт Плюс» Марина Скрипачева рассказала о системных проблемах в сфере поставки коммунальных ресурсов. Она обратила внимание, что обслуживающие системы в некоторых МКД не готовы к поставке ресурсов, что приводит, например, к проблемам со снабжением жильцов горячей водой.
По её словам, некоторые дома систематически не готовы к отопительному сезону. При этом жильцы МКД не всегда понимают, что именно находится в их общедолевой собственности. Эта проблема напрямую связана с отсутствием чётких критериев отнесения имущества к общему, о чём говорили и другие участники сессии.
Управляющие компании: непрозрачность и злоупотребления
Жалобы на УК и уголовные дела
Вице-президент Федеральной палаты адвокатов РФ, заместитель секретаря Общественной палаты Владислав Гриб рассказал о массовом недовольстве жильцов работой управляющих компаний. По его словам, есть очень много жалоб на деятельность УК, которая априори является высокоприбыльной.
При этом, как отметил Гриб, не все тарифы управляющих компаний и их отчёты о выполненных ремонтах прозрачны. Против руководства УК возбуждается достаточно много уголовных дел. Он призвал россиян активнее защищать свои права в этой сфере и быть ответственными собственниками своего имущества, в том числе общедолевого.
Единая корпорация для обслуживания домов?
Гриб предложил радикальную идею: возможно, целесообразнее создать единую корпорацию для обслуживания жилых домов, чтобы исключить злоупотребления со стороны управляющих компаний и обеспечить прозрачность тарифов и отчётности.
Он также подчеркнул необходимость выработать конкретные рекомендации для разработки адекватного регулирования в этой сфере и не допускать злоупотреблений.
Что говорят эксперты: взгляд в будущее
Конституционно-правовой подход
Директор общественно полезного фонда «Центр нотариальных исследований» Екатерина Бадулина указала, что общее имущество в МКД — это специфический объект, и законодатель сейчас пытается выработать подход к его регулированию. По её мнению, для этого нужно учитывать соответствующие правовые позиции Конституционного Суда РФ.
При этом в Гражданском кодексе уже заложены достаточно концептуальные идеи, поэтому, по её мнению, нужны лишь технико-юридические поправки в этой области, а не кардинальная перестройка всей системы. Она также призвала стимулировать активность граждан в отстаивании своих вещных прав.
«Дорогу осилит идущий»
Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подвёл итог дискуссии, заявив, что дорогу в обсуждаемом вопросе «осилит идущий». По его мнению, нет нерешаемых проблем в вопросе совершенствования регулирования и устранения выявленных трудностей.
Сравнение ключевых позиций экспертов
Что это значит для собственников
Ваши права и обязанности
Для рядовых собственников квартир в МКД и ЖК обсуждение на ПМЮФ-2026 имеет прямое практическое значение. Сегодня многие жильцы не знают, что именно входит в состав общего имущества, и не понимают, почему их платежи за содержание растут. Как отметил Владислав Гриб, россияне должны активнее защищать свои права в этой сфере и быть ответственными собственниками.
Что можно сделать уже сейчас
- Изучите свой договор управления и устав ТСЖ или ТСН — там должны быть указаны границы общего имущества.
- Требуйте отчётности от управляющей компании: все тарифы и расходы должны быть прозрачными.
- Участвуйте в общих собраниях собственников — именно там принимаются ключевые решения о содержании общего имущества.
- Обращайтесь в суд при выявлении злоупотреблений со стороны УК — судебная практика в этой сфере активно развивается.
Бесплатная консультация юриста
Заключение
Сессия «Изменение правового статуса общего имущества в домах и жилых комплексах: норма права и нормы жизни» на ПМЮФ-2026 наглядно продемонстрировала: правовое регулирование общей собственности в жилой недвижимости требует серьёзной модернизации. Гражданский кодекс, ориентированный на классические ТСЖ, не справляется с вызовами современных жилых комплексов, коттеджных поселков и многоквартирных домов со сложной инфраструктурой.
Эксперты сошлись во мнении, что необходимо:
- чётко определить критерии отнесения имущества к общему;
- разработать механизмы привлечения инвестиций в модернизацию общего имущества (в том числе через концессионные соглашения);
- обеспечить прозрачность работы управляющих компаний;
- повысить правовую грамотность собственников.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Как отметил председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев, «дорогу осилит идущий». Вопрос совершенствования регулирования общего имущества в МКД сложен, но не имеет нерешаемых проблем. Главное — найти баланс между интересами всех участников: собственников, управляющих компаний, застройщиков и государства. И этот поиск, судя по активной дискуссии на ПМЮФ-2026, уже идёт полным ходом.