Объяснить происходящее в двух словах не получится. Чтобы его понять и получить от этого понимания практическую пользу нужно знать, как рынок недвижимости пришел в текущее состояние. Тогда можно получить представление, что и в какую сторону на нем меняется, и куда вероятно пойдет дальше.
Конечно, знание механики рынка тут тоже не повредит, но не все читали мои прошлые рассмотрения, поэтому постараюсь объяснить самое важное.
Большинство тенденций на рынке, которые мы видим сейчас, начались не в этом году, а некоторые даже не в прошлом.
Что было с рынком до повышения процентной ставки ЦБ?
Он рос. На это были две причины, цена квадратного метра отыгрывала инфляцию и льготные программы в купе с низкими ставками по ипотеке в целом вливали на рынок очень заметный для него объем кредитных денег.
Потом ЦБ повысил ставку, поток кредитных средств уменьшился, и рынок привстал.
Что происходит с рынком недвижимости, когда на него идет меньше денег? Люди далекие от практики полагают, что уменьшение спроса влечет неминуемое падение цен. Вроде бы объем предложений сохраняется, а количество денег на выкуп всех этих предложений уменьшается.
Это не так. На практике просто останавливается цена предложения. Она не растет. Механизм тут довольно простой, застройщики не могут снизить цены, поскольку все, что строится, строится во многом на кредитные средства, соответственно, является предметом залога банков, а продавцы вторичного рынка скорее снимут свой объект с продажи или сделают немного большую скидку от цены предложения, чем снизят цену.
Вторичный рынок вообще устроен более сложно. Большая часть денег, получаемая продавцами недвижимости обычно не уходит с рынка. Продавая одно, покупают что-то другое. Люди редко продают квартиру, чтобы вложится в какие-нибудь акции, криптовалюту или для того, чтобы начать бизнес.
Но так было, пока банки не стали предлагать высокие проценты по вкладам. Даже сейчас, когда цены на отдельные сегменты недвижимости стали расти – в мае цена жилого квадратного метра в Москве на вторичном рынке выросла на целых 5% - ставки по вкладам еще обгоняют этот рост цен. Хотя паритет уже похоже есть.
Таким образом, часть денег, направленная на рынок недвижимости, зависла на вкладах, суммарный объем которых сейчас таков, что на него можно выкупить все, что предлагает рынок недвижимости и не один раз.
Да, 67 с лишним триллионов на счетах физлиц во многом состоит из мелких вкладов, несопоставимых со стоимостью объектов недвижимости, но отложенный спрос, замороженный вкладами весьма велик. Риэлторы хорошо знают, сколько их клиентов, имеющих полную сумму на покупку недвижимости, смотрят объекты, но не покупают. Думают.
А в последнее время еще и возникла новая тенденция – менять квадратные метры на золото. За последние годы золото выросло в цене существенно больше, чем квадратные метры, в канале Механики были точные цифры на эту тему. Эту тенденцию стали осознавать уже многие, и, например, в нашем агентстве появилась услуга обмена бетонометров на золото. Такой обмен можно провести не выходя за пределы одного офиса и иметь банковскую гарантию, что золото настоящее. Что в общем, удобно.
Однако, такое положение вещей привело к тому, что возник отложенный спрос. И это не просто отложенный спрос, который, на самом деле, огромен, а финансово обеспеченный отложенный спрос. И текущая ситуация такова, что спрос, обеспеченный деньгами, за время стояния рынка вырос довольно сильно, но и постепенное уменьшение ставок по ипотеке ведет к тому, что некоторая, пока небольшая часть финансово необеспеченного спроса перетекает в обеспеченный.
На практике это выглядит так, что, если вы выставляете на продажу ликвидный объект из массового сегмента, на просмотр в первые дни может выстроится довольно большая очередь.
Так значит цены будут расти?
Не все так однозначно.
Во-первых, наряду с отложенным спросом растет и отложенное предложение. По данным платформы Смартагент каждое 12-е объявление о продаже висит в рекламе больше года, дольше полугода – каждое четвертое и больше половины предложений висит дольше трех месяцев.
Но и не каждое объявление о продаже «висит». В последнее время рост стоимости рекламы недвижимости на больших площадках на порядок превышает рост стоимости самой недвижимости, поэтому многие прекращают попытки продать свой объект «до лучших времен».
По данным того же Смартагента 26% объектов снимают с рекламы так и не продав, и 24% снимают с рекламы так и не сдав свой объект. Да, большинство из этих объектов выводятся на рынок самими собственниками, что обычно обуславливает большой процент неудач, но многие просто не выходят на рынок по каким-то другим причинам. Т.е. предложение еще и как минимум на четверть больше, чем мы видим. Это данные на первую половину 2026 года.
И есть еще одна составляющая, которая влияет на рынок очень сильно. Это психологический настрой его участников. Это действительно очень важная вещь.
Психологическую составляющую можно разложить на две. Первая исходит из самого рынка. Если рынок выглядит как растущий, т.е. бычий, включается стадный инстинкт, люди покупают, потому что «все покупают». Потому что «завтра будет дороже». На рынок в большом количестве приходят «инвесторы», которые хотят вложится в растущий актив, рост как бы подпитывает сам себя, пока рынок не становится явно перегретым и из него не начинают выходить желающие «зафиксировать прибыль».
На рынке недвижимости это кончается не столько фиксацией прибыли, сколько стагнацией. Но как это происходит, я уже описывал довольно подробно в предыдущих статьях.
Вторая составляющая психологического настроя – общий настой общества. Уровень экономического оптимизма. Сейчас он невысок, причем везде. А в наших краях заметная эскалация военных действий в рамках СВО, повышение налоговой нагрузки и прочие «радости» оптимизму пока способствуют мало.
У многих уменьшился горизонт планирования, и многие уходят в режим экономии и сбережения даже тогда, когда личных экономических причин для этого нет.
Что с этими составляющими сейчас?
Бычий тренд на рынке недвижимости, можно сказать, на пороге. Но общий настрой и невысокий экономический оптимизм тормозят этот тренд. Делает его нерешительным. И будут подтормаживать до тех пор, пока цены на квадратные метры не полезут вверх так, что это заметят даже люди, далекие от рынка.
Что будет дальше?
Сейчас такое время, что может произойти много вещей, повлияющих на рынок разнонаправленно. Но, если просто продолжаться те тенденции, которые мы наблюдаем сейчас, мы увидим рост цен на квадратные метры на вторичном рынке, и увеличение активности на рынке новостроек без заметного роста цен.
Причины, почему по новостройкам вероятен именно такой сценарий, разобраны тут. Если коротко, текущие цены на новостройки обусловлены господдержкой льготных ипотечных программ. Она была довольно значительной, поэтому цены на квадратные метры непосредственно от застройщика достаточно высоки.
Все вышеизложенное в основном относится к рынку квартир. Рынки загородной недвижимости, земли и коммерческой недвижимости ведут себя немного иначе.
Загородный дом для значительной части покупателей – дополнение к городской квартире и место, где планируют жить на пенсии. Низкий экономический оптимизм влияет на этот рынок более сильно. Кроме того, усилилась тенденция рассматривать дома, построенные в 90-х и начале 2000-х как морально устаревшие. В следствии этого может показаться, что цены падают, но на новые дома, построенные в популярных сегодня стилях, и просто продуманные дома, как выразился один мой клиент без «налета 90-х», вполне себе в цене.
Хорошая перспектива у домов и участков, которые можно использовать как основное жилье. Образ жизни в современной новостройке-человейнике все более разительно отличается от жизни в своем доме, и те, кто склонен к последнему, оказывается перед все более резким выбором.
Про земельные участки недавно писал большой текст, кому интересно, может прочитать.
В коммерческой недвижимости свои тенденции. Они больше зависят от процессов, идущих в экономике. И тут в целом, какие процессы, таков и рынок.
Не интересующемуся темой человеку может показаться странным, но, например, нежилой квадратный метр в хорошем монолитном доме может оказаться как минимум в полтора раза дешевле жилого, хотя при сдаче в аренду приносит примерно в полтора больше прибыли, чем жилой метр.
Но это – результат прошлых тенденций. Что будет дальше во многом зависит от экономической активности.
На этом короткий обзор ситуации закончим.
С конкретными вопросами по недвижимости – сюда, если вы сами хотите держать руку на пульсе рынка – с минимальными затратами времени это можно делать в канале Механики в телеграмм. Ну и следите за одноименном каналом в дзене, тут, как всегда, информация практически из первых рук.
И, удачи!