В качестве эпиграфа:
Сейчас на вторичном рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация, когда с одной стороны покупательский спрос ограничен заградительными ставками по ипотеке, а с другой продавцы продолжают ориентироваться на цены времен действия льготной ипотеки.
Из-за отказа квартировладельцев адаптировать цены к нынешним реалиям немало объектов месяцами не могут найти покупателя — зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.
Риски, связанные с приобретением недвижимости
1. Оспаривание сделки продавцом: После заключения договора купли-продажи продавец может потребовать возврата квартиры. Основанием для этого может служить факт обмана со стороны третьих лиц или недостаточное понимание продавцом сути совершаемой сделки.
2. Претензии со стороны третьих лиц: Иск может быть предъявлен наследниками, бывшими супругами или лицами, незаконно лишёнными права на приватизацию недвижимости.
3. Банкротство продавца: В случае, если продавец реализовал квартиру в преддверии процедуры банкротства, сделка может быть признана недействительной. Проверка осуществляется в отношении всех сделок, заключённых за последние три года.
В указанных ситуациях покупатель может оказаться без объекта недвижимости, а возврат денежных средств становится затруднительным, так как они могут быть израсходованы продавцом или переданы мошенникам.
Документы, подлежащие проверке при приобретении недвижимости
Перед заключением сделки купли-продажи рекомендуется запросить следующие виды выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН):
1. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости: Данный документ может быть заказан покупателем самостоятельно через многофункциональный центр (МФЦ) или портал «Госуслуги». Однако рекомендуется запросить у продавца полную выписку, исключающую доступ к личным данным собственника.
2. Выписка о переходе прав на объект недвижимости: Получение данного документа возможно исключительно собственником объекта. В выписке отражается информация о всех лицах, когда-либо обладавших правом собственности на квартиру. Частая смена владельцев в течение короткого периода времени может служить основанием для дополнительной проверки.
Анализ выписок из ЕГРН
1. Проверка данных собственника: Необходимо сверить фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные и СНИЛС собственника с информацией, предоставленной продавцом.
2. Форма собственности: При наличии совместной собственности квартира была приобретена в период брака, что требует нотариального согласия супруга продавца. В случае долевой собственности продавец имеет право реализовать только свою долю.
3. Обременения и ограничения: Наличие залога, ареста или ипотеки исключает возможность регистрации сделки в Росреестре.
Правоустанавливающие документы
Для оценки законности приобретения продавцом квартиры необходимо изучить следующие правоустанавливающие документы:
1. Договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты: Рекомендуется проверить наличие судебных споров между сторонами сделки на портале ГАС «Правосудие».
2. Свидетельство о праве на наследство: Необходимо уточнить у продавца наличие других претендентов на наследство.
3. Договор приватизации: Все лица, зарегистрированные в квартире на момент её приватизации, должны быть включены в договор. В противном случае они сохраняют право на пожизненное проживание в данном жилом помещении.
4. Решение суда: Следует проверить, не находится ли решение суда в стадии обжалования в кассационной или надзорной инстанции.
Дополнительные аспекты проверки
1. Срок владения квартирой: Если продавец владеет объектом недвижимости менее одного года, риски оспаривания сделки значительно возрастают. Рекомендуется отдавать предпочтение продавцам с более длительным сроком владения.
2. Наследственные споры: При приобретении квартиры по наследству существует вероятность предъявления претензий со стороны других наследников.
Проверка финансового состояния продавца
Для минимизации рисков, связанных с возможным банкротством продавца, рекомендуется провести анализ его финансового состояния:
1. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс): Необходимо проверить наличие информации о продавце в данном реестре.
2. Сайт Федеральной службы судебных приставов (ФССП России): Следует изучить данные об исполнительных производствах по фамилии, имени и отчеству продавца.
3. Кредитная история: Продавец может предоставить отчёт о своей кредитной истории. Наличие активных кредитных обязательств незадолго до продажи квартиры может свидетельствовать о возможном воздействии мошенников.
Признаки, указывающие на риск мошенничества
Активное оформление кредитов и займов продавцом непосредственно перед продажей недвижимости может служить тревожным сигналом, указывающим на возможное вовлечение в мошенническую схему. В таких случаях продавец может быть убеждён оформить кредиты на своё имя, после чего его принуждают продать недвижимость и передать денежные средства третьим лицам.
Общие рекомендации по проверке квартиры
Несмотря на то, что абсолютная гарантия безопасности при приобретении вторичного жилья отсутствует, проведение тщательной проверки позволяет существенно снизить риски.
Выводы:
Покупатель, его риелтор или юрист НЕ могут самостоятельно получить и проверить все необходимые документы для проверки как самого продавца, так и юридической чистоты прав собственности продавца на квартиру, потому как у них НЕТ законных прав запрашивать документы:
-в Росреестре (полная выписка с Ф.И.О. собственника, паспортными данными и планом квартиры, выписка о переходе прав по сделкам с квартирой),
-в МВД (регистрация /снятие с регистрации по адресу продаваемой квартиры), в ПИБ / БТИ (технический план помещения),
-в ЗАГС (семейное положение продавца на момент покупки квартиры), у нотариуса (документы из архива по предыдущим сделкам),
-в Социальном фонде России (использование мат. капитала), в ПНД и НД (дееспособность продавца), у предыдущих собственников, если сделка заключалась в простой письменной форме, кредитную историю продавца и т.д., а полученная ими информация какими-либо "серыми" способами будет неофициальной или незаконной и не подкрепленной документально (должность исполнителя, Ф.И.О., подпись, печать ЮЛ).
Для того чтобы проверить самого продавца и историю перехода прав на квартиру нужно обладать полномочиями правоохранительных органов, которых нет ни у покупателя, ни у его риелтора или юриста, а предоставленные самим продавцом документы и справки могут быть фальшивыми, в том числе и гражданский паспорт РФ.
А от существующей сейчас "схеме с мошенниками", защититься, вообще, не возможно!
Мы следим за развитием событий в нашем новом канале в Максе.
Там всё только свежее, интересное и с юмором!