Задумываетесь о покупке недвижимости и оформлении ипотеки? В этой статье мы расскажем все, что нужно знать о доходах для одобрения вашей заявки банком.
Пoдпиcывaйтecь нa наш официальный кaнaл ИпoтeкaPRO | Этaжи в Телеграм и в Макс.
Минимальный доход для одобрения ипотеки в 2026 году
Официально минимальной планки для взятия ипотеки не закреплено. Но это не значит, что банкам абсолютно неважен доход вашей семьи для принятия решения об одобрении заявки.
Считается, что совокупного дохода должно быть в 2 раза больше, чем отнимают платежи по всем имеющимся кредитам.
Центробанк (ЦБ) регулирует выдачу ипотеки через макропруденциальные лимиты и макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска. То есть выдавать ипотеку при высокой кредитной нагрузке банкам невыгодно – нужно формировать большие резервы под такой кредит и повышать ставку заемщику. Более того, существует и ограничение по числу таких рискованных выдач.
ЦБ систематически ужесточает лимиты рисковых займов, а значит, банки становятся все осторожнее и реже готовы выдать крупную сумму заемщику с небольшим доходом или большими затратами.
Важно! Данные ограничения зависят не только от показателя платежной нагрузки, но и от первоначального взноса. Чем выше первоначальный взнос, тем меньше риска у банка, а значит шансы на одобрение повышаются.
Показатель ПДН (платежно-долговая нагрузка) рассчитывается как соотношение совокупности расходов по текущим кредитам, будущему платежу по ипотеке и предодобренным кредитам к среднему доходу.
ПДН обычно не должен превышать 50-70%, в зависимости от банка. Либо при превышении определенных параметров кредит одобряется по повышенной ставке.
Помимо этого, ограничения некоторые банки оценивают достаточность оставшейся суммы для проживания заемщика и его семьи.
Например, у вас есть автокредит на 40 тысяч рублей в месяц и вы планируете оформить ипотеку с платежом в 60 тысяч рублей, то в идеальной ситуации доход должен быть не менее 200 тысяч рублей.
Допустимые виды дохода
В 2026 году банки учитывают разные виды дохода:
- официальный доход в найме;
- доход по справке от работодателя (этот вариант будет запрещен с середины 2027 года);
- пенсия (как основной или дополнительный доход);
- доход от ведения бизнеса (в большинстве банков учитывается и влияет на условия кредита);
- доход от самозанятости (широко применяется как основной или дополнительный доход). Очень доступное оформление и получение отчетности делает возможным увеличить платежеспособность всего за 3 месяца.
Доход по типу квартиры: однушка, двушка, трешка
Для наглядности приведем несколько примеров минимального дохода для покупки квартир на вторичном рынке с разным количеством комнат.
1 пример. Однокомнатная квартира за 4 миллиона 400 тысяч рублей. Для расчетов возьмем данные из Дом.рф – там самая доступная ставка на текущий момент составляет 16,7%, а платеж 49 266 рублей. Доход требуется от 82 тысяч рублей без учета прожиточного минимума семьи. То есть если это супруги без детей, то нужно добавить еще около 30 тысяч рублей и общая сумма составит 112 тысяч.
2 пример. Двухкомнатная квартира за 5 миллионов 250 тысяч рублей. В этом случае при аналогичных условиях платеж будет составлять 58 783 рублей, а доход супругов должен быть не менее 128 тысяч.
3 пример. Трехкомнатная квартира за 6 миллионов 600 тысяч рублей. При ПВ в размере 20% платеж 73 898 рублей, а требуемый доход семьи составит минимум 153 тысячи рублей. Если у семьи есть еще какие то кредиты, то можно прибавить удвоенный платеж по ним, а по кредитным картам – 10% от общего лимита.
Но требования банков к доходу и расчет отличается, нюансов много.
Доход для ипотеки по городам в 2026 году
Ориентироваться в первую очередь стоит на рыночную стоимость недвижимости. К примеру, в Москве она существенно выше, чем в Челябинске или Перми.
Важно! Чем больше стоимость жилья, тем выше должен быть минимальный доход семьи. Также было бы идеально иметь “подушку безопасности” в размере 2-3 ежемесячных платежей.
В таблице ниже мы посчитали, каким должен быть доход семьи для оформления ипотеки на покупку квартиры площадью 35 м2 при внесении минимального первоначального взноса 20,1% при сроке 20 лет и по рыночной ставке.
Часто для повышения платежеспособности привлекается созаемщик с доходом. В последующем, когда ставка снизится и можно будет уменьшить платеж, то проводится рефинансирование, при котором созаемщика можно освободить от участия.
Рыночная ипотека против Семейной: разница в требованиях к доходу
Несмотря на то, что платеж по льготной ипотеке в разы ниже рыночного, но часто расчет дохода производится исходя из платежа по стандартным условиям, так как при росте ставки по льготному кредиту до рыночной (что наступает при нарушении одним из участников сделки условий программы) платеж также увеличивается и должен быть посильным для оплаты семьи.
Но данному правилу следуют не все банки, поэтому можно получить нужную сумму кредита и при меньшем доходе. Здесь будет учитываться и ваша кредитная история, и объект покупки – приоритет для покупок у застройщиков на проектном финансировании данного банка.
Банки, рассматривая платежеспособность, могут давать мультирешение по ипотеке и одобрить разную сумму кредита в зависимости от ставки по программе. Так, при одинаковых платежах на срок 20 лет по ставке 6% можно получить в кредит 6 миллионов рублей, а по рыночной программе чуть менее 3 миллионов рублей.
Второй вариант тоже популярен у покупателей. По льготной программе можно выбрать новое жилье, но часто его еще нужно ждать и есть риски недостроя, переноса сроков сдачи или снижения качества. Также потребуются расходы на ремонт и меблировку.
С учетом разницы в цене первичного и вторичного жилья с рыночным кредитом можно купить аналогичную площадь в готовом доме с ремонтом и даже мебелью. Не приходится тратить деньги на аренду, так как нет ожидания готовности. И еще бонус – рыночную ставку можно снизить рефинансированием, а переплату значительно уменьшить досрочным погашением. В результате, вторичный рынок находит своих покупателей несмотря на разницу в ставках.
Как банки считают доход: ПДН и “Правило 50%”
ПДН – это показатель долговой нагрузки. Так вот, для его расчета банки суммируют все обязательные платежи потенциального заемщика.
Конечно, для этого учитываются все кредиты и кредитные карты, рассрочки и другие финансовые обязательства, а также будущий платеж по запрашиваемому кредиту и даже платежи по предодобренным кредитам. Далее эту сумму делят на ежемесячный доход семьи.
А “Правило 50%” означает, что на все имеющиеся кредиты у семьи должно уходить не более половины дохода.
Пример. У семьи из 3 человек уже есть кредит на дачу и рассрочка на бытовую технику. Общая сумма, которую они ежемесячно уплачивают по обязательствам, составляет 80 тысяч рублей. При этом доход семьи не превышает 130 тысяч рублей в месяц. В такой ситуации вероятность одобрения заявки на ипотеку существенно ниже, чем если бы на долги уходило менее 50% дохода.
Важно! Если ПДН будет выше 60%, то вероятность одобрения ипотеки низкая, но все же она есть. Некоторые банки могут одобрить ипотеку с условием закрытия каких-то других кредитных продуктов.
Кому в 2026 году труднее всего получить ипотеку
Существуют категории заемщиков, у которых шансы на одобрение ниже:
- самозанятые и ИП с невысоким официальныс уровнем дохода;
- начинающие специалисты с невысоким окладом;
- работники, занятые неформально и т.д.
Но не всегда все так критично, как может показаться на первый взгляд. С помощью грамотного специалиста по недвижимости взять ипотеку можно в большинстве ситуаций.
По статистике компании «Этажи», 80 из 100 обратившихся к нам людей получают одобрение. Из них 90% – это одобрения на достаточную сумму для сделки.
Результаты работы ипотечных специалистов особенно значительны при повышении требований к заемщику и доходу. Для сравнения – данные Национального Бюро кредитных историй говорят о снижении доли отказов в апреле 2026 года до 76,6%, то есть одобрение получили 23,4% заявок и это лучший показатель за последний год.
Также стало очевидно, что повысилась важность подбора банка, программы и формирования пакета документов. Так как отказ по заявке снизит кредитный рейтинг, а одобрение может быть учтено в расходах при подаче заявки в другой банк. Учтите, что веерная рассылка заявок часто приводит к негативным последствиям.
Также стали чаще запрашиваться участники сделки – созаемщики с доходом. Или банки более открыто предоставляют условия для получения одобрения, например, с условием закрытия определенных кредитов.
Разобраться во всех нюансах и нововведениях самостоятельно бывает трудно. Так что мы советуем не тратить время и силы, а сразу обратиться к профессионалам.
Хотите узнать больше о ваших шансах на одобрение ипотеки? Закажите бесплатную консультацию на сайте etagi.com.