Как легально сдавать квартиру в аренду: налоги, договор и защита от рисков

Сдавать квартиру официально несложно. Главное — выбрать налоговый режим, правильно составить договор найма и оформить акт приема-передачи. Рассказываем, как сдавать квартиру легально и защитить себя от распространенных рисков.

Официальный договор найма нужен не столько государству, сколько собственнику. Это единственный способ взыскать деньги за испорченный ремонт, неоплаченную коммуналку или выселить проблемных жильцов.

Для легальной сдачи есть три налоговых режима: самозанятость с НПД — 4–6%, НДФЛ — от 13% или ИП на патенте или УСН. Разбираемся с экспертами, как правильно и официально сдавать квартиру в аренду.

В этой статье:

1. Зачем выходить из тени: риски нелегальной аренды
2. Как по закону сдавать квартиру в аренду: выбираем налог
3. Как оформить официально сдачу квартиры в аренду: пошаговая инструкция
4. Что обязательно должно быть в договоре найма и акте приема-передачи
5. Как легально сдавать квартиры посуточно: актуальные правила

Собственник и арендатор изучают документы перед подписанием договора найма. Но он должен быть прозрачен и для третьей стороны — государства. Источник: нейросеть📷

Зачем выходить из тени: риски нелегальной аренды

По некоторым оценкам, до 95% всех квартир сдают нелегально. Но массовость явления не значит, что последствия обойдут лично вас.

Столкнуться с дополнительными проверками можно по самым разным поводам — от подозрительных операций по карте до шантажа со стороны съемщиков.

Почему долго скрывать сдачу не удастся

ФНС ужесточает контроль над серыми доходами. Даже небольшие суммы и наличные расчеты не гарантируют неприкосновенности.

Недовольные соседи у двери — и жалоба в налоговую станет неожиданным последствием конфликта. Источник: нейросеть📷

Как по закону сдавать квартиру в аренду: выбираем налог

Основная ответственность за нелегальную сдачу — штрафы от налоговой. Есть три способа законно сдавать квартиру в аренду и платить налоги.

Режим

Ставка налога

Кому подходит лучше всего

Самозанятость — налог на профессиональный доход (НПД)

4% физлицам, 6% юрлицам

Сдаете одну-две квартиры. Наименьшая ставка, регистрация через приложение за несколько минут

Налог на доходы физического лица (НДФЛ)

13%

Сдаете жилье организации или не можете оформить самозанятость

Индивидуальный предприниматель — патент или УСН (Упрощенная система налогообложения)

6% по УСН или фиксированная стоимость патента

Инвестируете в объекты коммерческой и жилой недвижимости

Через самозанятость можно получать доходы до 2,4 млн рублей в год. Режим можно совмещать с работой по найму. По нему есть ряд ограничений, но для сдачи квартир они чаще всего неактуальны. Например, формально госслужащим нельзя оформлять самозанятость, но именно для сдачи жилых помещений в аренду можно.

Еще по теме:
Как быстро оформить самозанятость через «Госуслуги»

Как оформить официально сдачу квартиры в аренду: пошаговая инструкция

Оформление занимает относительно немного времени. Вот четыре шага, которые нужно выполнить, чтобы сдавать квартиру легально и без рисков.

Шаг 1. Определите налоговый статус. Если подходит самозанятость, скачайте приложение «Мой налог» и заполните анкету — уходит не больше 10 минут.

Шаг 2. Подготовьте документы. Соберите согласие от всех долевых собственников — без этого договор не заключить. Если квартира в ипотеке, дополнительно согласуйте сдачу с банком.

Шаг 3. Составьте договор. С точки зрения законодательства договор аренды и договор найма жилого помещения — это разные документы:

Тип документа

Договор найма

Договор аренды

Когда используют

Обе стороны — физические лица; обычная жилая недвижимость

Одна из сторон — юридическое лицо; коммерческая недвижимость (апартаменты); аренда земли

Чем регулируется

Глава 35 ГК РФ

Глава 34 ГК РФ

В бытовых ситуациях речь почти всегда про договор найма.

Шаг 4. Регистрация в Росреестре. Договоры на год и более регистрируют в Росреестре, поэтому многие заключают договор на 11 месяцев. Мнения о легальности такого подхода расходятся.

Вопросы прописок

Сдача и съем недвижимости неизменно связаны с пропиской — и тут есть ряд нюансов.

Собственник нарушает закон, если отказывается прописывать арендатора. Источник: нейросеть📷

На что влияет статус недвижимости

Недвижимость бывает коммерческой и некоммерческой, жилой и нежилой, с обременениями. Это порождает ряд нюансов. Елена Музалевская из адвокатского бюро «АВЕДА» описывает три частые ситуации.

Если квартиру нужно подготовить к сдаче — обновить мебель или сделать косметический ремонт, — Халва поможет. Кешбэк до 10% на крупные покупки и рассрочка* без переплат у партнеров.

Новая мебель с Халвой
Обустройте свое пространство: рассрочка* без переплат или копилка на мебель мечты.
Оформить карту

Что обязательно должно быть в договоре найма и акте приема-передачи

Чтобы договор реально защищал обе стороны, его нужно правильно составить. Разобрали с экспертами, как юридически правильно сдать квартиру в аренду или по найму.

Также полезно зафиксировать в документах показания счетчиков на момент заезда и приложить фотографии.

Елена Музалевская обращает внимание — договор считается законным, если в его составе минимум три пункта:

• Объект найма. Точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат. Чем подробнее, тем лучше.
• Стороны. ФИО, паспортные данные, контактная информация наймодателя и нанимателя.
• Плата за наем. Размер, порядок и сроки внесения.

На практике Елена советует добавить:

• Срок договора. Если не указан, договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).
• Обеспечительный платеж (депозит) — его размер, условия удержания и возврата.
• Кто отвечает за текущий (обычно наниматель) и капитальный ремонт (обычно наймодатель) — ст. 681 ГК РФ.
• Порядок расторжения. По умолчанию наниматель может съехать, предупредив за три месяца (ст. 687 ГК РФ). Для наймодателя условия жестче — придется идти в суд. Пропишите конкретные условия.
• Право наймодателя на посещение квартиры — в каких случаях и при каком условии. Без этого пункта собственник лишается права входить в квартиру.

Еще один случай из практики Елены Музалевской. Наниматель при выезде обнаружил, что собственник отказывается возвращать обеспечительный платеж, ссылаясь на «общий износ». В договоре не было указано, что считается нормальным износом, а что — повреждением.

Суд встал на сторону нанимателя: «пожелтевшие обои» и «потертый линолеум» признали нормальным износом, а не порчей.

Всегда есть риск, что человек не будет отвечать за свои поступки, если его на обязывает это сделать документ. Источник: нейросеть📷

Анна Зеленская — эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию — поделилась похожим случаем из практики. Владелец квартиры сдавал ее неофициально без договора, и спустя полгода произошел конфликт с соседями из-за залива. Жилец просто съехал, забрав с собой дорогую технику.

Собственник не смог заявить в полицию о хищении, так как не было подписанного акта приема-передачи. А соседи обратились в налоговую службу.

В результате владельцу пришлось за свой счет компенсировать ущерб на сумму более 300 000 ₽, а также выплатить налоги и пени за весь период сдачи.

Лучше оформить статус самозанятого с налогом четыре процента и обеспечить этим свою безопасность.

Как легально сдавать квартиры посуточно: актуальные правила

Краткосрочная аренда под отдельным регулированием и пристальным вниманием с 2024 года. Собственник обязан обеспечить квартиру приборами учета коммунальных ресурсов (счетчиками), не нарушать права соседей и не превращать жилье в фактическую гостиницу. Задали вопрос экспертам, как легально сдавать квартиры посуточно.

Андрей Лихачев из «Хелп Консалтинг» указывает, что при посуточной аренде обязательно нужны:

1. Страховой депозит.
2. Прописанные в договоре штрафные санкции за порчу имущества и сверхнормативное проживание.

Законом запрещено превращать жилые помещения в полноценные гостиницы (ст. 17 ЖК РФ) Алена Яковлева из ГК «РосКо» поясняет: простая уборка помещения или смена белья по договоренности гостиницей квартиру не делает. Категорически нельзя:

• нарушать права соседей — к этому приводят шум, мусор, антисанитария;
• превращать квартиру в мини-отель с круглосуточной проходимостью.

Кроме того, общее собрание собственников многоквартирного дома (МКД) вправе ввести ограничения на посуточную сдачу.

Источники

1. Гражданский кодекс РФ, глава 34 (Аренда) (дата обращения: 28.05.2026).
2. Гражданский кодекс РФ, глава 35 (Наем жилого помещения) (дата обращения: 28.05.2026).
3. Жилищный кодекс РФ (дата обращения: 28.05.2026).
4. Налоговый кодекс РФ, часть первая (ст. 75, 86, 119, 122) (дата обращения: 28.05.2026).
5. Кодекс РФ об административных правонарушениях (ст. 19.15.2, 19.21) (дата обращения: 28.05.2026).
6. Уголовный кодекс РФ, ст. 198 (дата обращения: 28.05.2026).
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (дата обращения: 28.05.2026).
8. Генпрокуратура: Внесены изменения в Жилищный кодекс в части посуточной сдачи в аренду жилья (дата обращения: 28.05.2026).
9. Закон РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения», статья 5 (дата обращения: 28.05.2026).

Дисклеймер:

Вся информация о ценах, партнерах и тарифах актуальна на момент публикации статьи.
Действующие магазины-партнеры Халвы