Покупка квартиры у моря или в Тбилиси — надежный способ сохранить капитал и получать стабильный пассивный доход. Грузинский рынок привлекает инвесторов со всего мира благодаря простым правилам оформления, отсутствию валютного контроля и мягкому налоговому климату. Однако, чтобы сделка принесла максимальную выгоду, важно детально разобраться в законах, налогах и процедуре покупки.
Мы в Groundz Estate (Groundz LLC, REG ID 446978129) уже более 10 лет работаем на рынке Грузии. Наша международная команда с 14-летним опытом провела сотни успешных сделок в Батуми и Тбилиси, и в этой статье мы делимся практическим руководством по покупке новостроек.
Коротко
- ВНЖ за инвестиции: с 1 марта 2025 года минимальный порог покупки недвижимости для резидентства составляет $150 000.
- Налоговые льготы: в Грузии действует 0% налог на покупку и владение жильем, а также 0% налог при продаже объекта после 2 лет владения.
- Быстрое оформление: зарегистрировать право собственности на новостройку в Доме юстиции можно всего за 15 минут.
- Ипотека для иностранцев: местные банки предлагают кредиты под 8–12% годовых с первоначальным взносом 30–40%.
- Высокий спрос: в Аджарии зафиксировано 4,3 млн туристов за 2024 год, что стимулирует доходность арендного жилья.
- Безопасность: мы в Groundz бесплатно проверяем каждый объект по Единому государственному реестру для наших клиентов.
Юридические правила и налоги: что нужно знать покупателю
Грузия предлагает иностранным гражданам одни из самых лояльных условий для покупки недвижимости в мире. Иностранцы могут свободно приобретать в собственность несельскохозяйственное жилье и землю без каких-либо ограничений. Процедура регистрации права собственности максимально упрощена и занимает от 15 минут в Доме юстиции.
Налоговая система страны также крайне привлекательна для инвесторов. Налог на покупку и владение недвижимостью составляет 0% в большинстве случаев. При сдаче жилья в аренду ставка налога на доход составляет всего 5%. Если вы решите продать объект после 2 лет владения, налог на прибыль составит 0% (при продаже до этого срока — 20%).
Для тех, кто планирует привлекать заемные средства, крупные грузинские банки, такие как Bank of Georgia, TBC, Liberty и Credo, предлагают ипотечные программы для нерезидентов. Ставки по ипотеке составляют 8–12%, а первоначальный взнос колеблется в пределах 30–40%. При этом в стране полностью отсутствует валютный контроль, что существенно упрощает трансграничные переводы.
К нам часто приходят инвесторы, которые хотят запустить бизнес в Грузии. В таких случаях мы помогаем зарегистрировать статус ИП «малый бизнес» со ставкой налога всего 1% или использовать преимущества «эстонской» модели налогообложения со ставками 0/15%.
Аналитика рынка: Тбилиси, Батуми и новые точки притяжения
Рынок недвижимости Грузии демонстрирует стабильный рост на протяжении многих лет. Например, цены на землю в окрестностях Батуми за период 2010–2025 годов выросли на невероятные +600–700%. Реальный кейс из практики показывает рост стоимости земельного участка на +833% за 11 лет — его цена увеличилась с $18 000 до $150 000.
Туристический сектор обеспечивает постоянный поток арендаторов. В 2024 году регион Аджария принял 4,3 млн туристов, что на +25,3% больше показателей предыдущего года. Это напрямую влияет на заполняемость апартаментов в Батуми и курортных зонах.
В столице также наблюдается устойчивый спрос. По данным Cushman & Wakefield, в районе Исани в Тбилиси средняя цена квадратного метра составила $1188, а за 2024 год в этой локации было совершено 4664 сделки при ежегодном росте цен около +6,6%. Дополнительным драйвером рынка выступает приход крупнейшего международного девелопера Eagle Hills (EMAAR), который запускает масштабные проекты в стране.
Гайд «Доходные объекты Грузии» — бесплатно. каталог объектов с расчётом доходности 11–23% — собрали в одном PDF. Забрать гайд в Telegram →
Обзор новостроек: от доступных студий до премиальных вилл
В нашем портфеле собраны лучшие предложения от надежных застройщиков в разных регионах Грузии. В Батуми популярностью пользуются проекты RED на Новом Бульваре, OKTO Art House со студиями от $1540 за кв. м (актуальные цены уточняйте у менеджера), а также комплексы NEXT Magnolia и History. Для пассивного дохода отлично подходит проект Blue Sky (Holiday Inn), где управляемые апартаменты приносят доходность около 12% годовых (актуальное уточняйте у менеджера).
В элитном пригороде Гонио выделяется пятизвездочный комплекс NEXT Radisson Blu. Цены на студии здесь стартуют от $108 000, а апартаменты с одной спальней — от $180 000 (актуальное уточняйте у менеджера) при прогнозируемом ROI 11,2–11,8% (актуальные расчеты уточняйте у менеджера). Также здесь реализуется проект Eagle Hills Gonio.
В Тбилиси инвесторам интересны объекты OMNIA Исани (апартаменты с одной спальней от $78 900, актуальное уточняйте у менеджера), HISNI (студии от $81k, актуальное уточняйте у менеджера), NEXT DownTown в историческом Авлабари, премиальный район VR Крцаниси и комплекс Eagle Hills Riverside с ценами от $115 000 и виллами до $1.25M (актуальное уточняйте у менеджера). Для отельного бизнеса привлекателен NEXT Oriental с доходностью около 12% в год (актуальное уточняйте у менеджера).
За пределами мегаполисов стоит обратить внимание на курорт Чакви с комплексом Rogantini (сдача под ключ, цены от €2080 за кв. м, актуальное уточняйте у менеджера), VR в Шекветили (студии от $129k с ожидаемой внутренней нормой доходности IRR 10–15%, актуальное уточняйте у менеджера) и земельные участки у моря в Натанеби от $20 000 (актуальное уточняйте у менеджера). Для коммерческих целей подходит помещение площадью 267 кв. м в Batumi Country Club стоимостью от $347 000 с арендной доходностью 12,5–23% (актуальное уточняйте у менеджера).
Как получить ВНЖ Грузии через недвижимость
Покупка жилья — один из самых простых способов легализации в стране. С 1 марта 2025 года минимальный порог инвестиций для получения инвестиционного ВНЖ вырос со $100 000 до $150 000. Мы помогаем пройти процедуру оформления под ключ, которая состоит из 7 простых шагов.
Сроки рассмотрения заявления зависят от выбранного тарифа. Ускоренная процедура занимает около 2 недель и стоит $1000, а стандартная длится около 1 месяца при стоимости $700. Сама физическая карта ВНЖ изготавливается в течение 5 рабочих дней после одобрения заявки.
Для подачи заявления вам потребуется минимальный пакет документов: действующий загранпаспорт, выписка из Единого реестра недвижимости (срок выдачи не более 3 месяцев) и договор купли-продажи. Существуют и другие основания для получения ВНЖ, такие как работа, учеба или воссоединение семьи (например, через ребенка при условии дохода от 5000 GEL в год).
Гайд «Доходные объекты Грузии» — бесплатно. каталог объектов с расчётом доходности 11–23% — собрали в одном PDF. Забрать гайд в Telegram →
Пошаговый процесс сделки и услуги Groundz
Процесс приобретения недвижимости в Грузии максимально прозрачен. Первым шагом является выбор объекта и его проверка по Единому реестру. Для инвесторов мы проводим эту проверку абсолютно бесплатно, гарантируя юридическую чистоту сделки.
Далее следует подписание договора купли-продажи и регистрация права собственности в Доме юстиции. Мы в Groundz берем на себя полное юридическое сопровождение, гарантируя проведение сделки под ключ всего за 2–3 недели. При этом наши клиенты платят 0% комиссии, так как мы работаем по прямым контрактам с застройщиками. Наши офисы открыты для вас в Батуми (Метакса 2А) и на Кипре (Лимассол).
После покупки многие инвесторы сталкиваются с вопросом отделки. Мы предлагаем качественную услугу ремонта под ключ по цене около $900–1100 за кв. м, что позволяет подготовить объект к сдаче в аренду или переезду без лишних хлопот. Наша философия проста — мы «не продаем мечту», а предлагаем проверенные и доходные квадратные метры.
Частые вопросы
Какая минимальная стоимость недвижимости нужна для получения ВНЖ в Грузии?
С 1 марта 2025 года минимальный порог инвестиций в недвижимость для оформления ВНЖ составляет $150 000.
Какие налоги нужно платить при покупке и владении квартирой в Грузии?
Налог на покупку и владение недвижимостью в большинстве случаев составляет 0%. Налог на доход от сдачи в аренду равен 5%.
Нужно ли платить налог при перепродаже недвижимости?
Если вы продаете объект после 2 лет владения, налог составляет 0%. При продаже ранее 2 лет с момента покупки налог на прибыль составит 20%.
Сколько времени занимает оформление сделки купли-продажи?
Непосредственная регистрация права собственности в Доме юстиции занимает от 15 минут. Полное оформление сделки под ключ силами нашей команды занимает около 2–3 недель.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Цены, ставки и условия указаны на момент подготовки и могут меняться — актуальное уточняйте у менеджера.