В прошлой статье я рассказывал, как мы формировали ДНК будущего проекта и почему в какой-то момент пришли к идее создать дом в петербургском стиле.
Но любая концепция остается просто красивой идеей, если под ней нет почвы. Буквально. А значит, пришло время заняться самым важным вопросом в любом девелоперском проекте:
Где строить будем?
Что же самое главное?
Очень быстро я понял одну простую вещь.
Можно придумать гениальную архитектуру, собрать сильную команду, все идеально посчитать, но…
Если построить не там, все остальное уже не имеет большого значения. Поэтому к поиску земли под строительство мы подошли максимально серьезно. И я сформировал запрос, исходя из всех имеющихся у меня целей и представлений о проекте.
Что именно я искал
На старте я рассматривал площадки под строительство жилого комплекса в Москве или Новой Москве. По масштабу мне были интересны проекты с продаваемой площадью от 10 до 40 тысяч квадратных метров.
По локации было несколько приоритетных направлений.
В первую очередь Новая Москва в пределах 10–15 километров от города, а также запад и юго-запад Москвы.
Отдельным плюсом считались участки под жилую застройку рядом с крупными парками и зелеными зонами: чем больше я изучал рынок, тем лучше понимал, насколько важна среда вокруг будущего дома.
Зачем нужны парки
Когда смотришь на Москву со стороны, кажется, что это сплошной бетон, асфальт и кирпич. Но на практике оказалось наоборот: в городе огромное количество парков, скверов и зеленых территорий.
И если строить жилой комплекс бизнес-класса, то логично использовать это преимущество по максимуму. Ведь там и воздух лучше, и гулять приятнее, и детям есть где проводить время.
Не говоря уже о том, что стоимость недвижимости от такого соседства обычно только выигрывает :)
Поэтому многие варианты рядом с зелеными зонами автоматически поднимались в моем личном рейтинге.
Мне бы в небо!
Был и еще один важный фактор: мне очень хотелось построить именно небоскреб.
Для человека из Петербурга это практически профессиональная мечта.
У нас с высотным строительством все очень непросто — вспомните хотя бы историю с Лахта Центром. А вот в Москве строительство небоскребов давно стало частью городского ландшафта.
И это ведь не просто красивые виды и квадратные метры на большой высоте. Это море впечатлений, которые человек покупает вместе с ними: виды на город, фантастические закаты, ощущение полета…
Поэтому строительство небоскребов в Москве меня интересовало особенно сильно.
Первые предложения
Как только запрос ушел на рынок, начали приходить первые площадки.
Напомню, это был август 2024 года. Ситуация на рынке недвижимости Москвы уже постепенно усложнялась, но интересных вариантов по-прежнему хватало.
Первым пришел проект в Новой Москве рядом с Киевским и Калужским шоссе.
Масштаб впечатлял. Около 11 гектаров территории и более 66 тысяч квадратных метров продаваемой площади. Для первого самостоятельного девелоперского проекта в Москве это выглядело очень серьезно.
Затем появился вариант в Сокольниках на Стромынке. Небольшой участок, зато возможность построить настоящий небоскреб высотой до 110 метров. С точки зрения идеи проект выглядел очень заманчиво. Особенно с учетом близости университетов и потенциального спроса на аренду.
Участок с характером
Одним из самых необычных вариантов стала площадка на Электрозаводской. Там было реальное ощущение, будто внезапно оказался не в Москве, а где-нибудь в Пушкине или Петергофе.
Тихая зеленая территория, много больших деревьев… И самое интересное — историческое здание, которое необходимо было сохранить и реконструировать.
На таких земельных участках под застройку ты работаешь не с пустым листом, а продолжаешь существующую историю места.
Не все участки одинаково полезны
Были и другие сильные варианты.
Например, площадка в районе Воронцовского парка. Или участок в Говорово рядом с лесом, парком и метро. Или очень интересная территория на Тимирязевской между двумя крупными парками, на которой, кстати, тоже можно было построить небоскреб. Но по какому-то параметру каждый из них не подходил.
Например, у прекрасной на первый взгляд Тимирязевской был свой сюрприз: местные жители активно выступали против строительства. И, понимая риски, я отказался от этого варианта. Для первого проекта такой уровень неопределенности показался мне слишком опасным.
Предварительные выводы
В общем, я понял, что выбор земельного участка для строительства — это постоянный баланс между рисками, экономикой, градостроительными ограничениями и собственным видением проекта. Красивых участков на рынке много, а вот подходящих значительно меньше. Правильных — вообще единицы.
И именно участок играет ключевую роль в решении банка о выдаче вам денег, ведь на его основе считается финансовая модель девелоперского проекта. Что это такое, как ее считать и что у нас получилось, расскажу в следующей статье.