Дарственная (договор дарения) — популярный способ передать квартиру детям или внукам, чтобы после смерти не было дележа между наследниками.
Звучит удобно: при жизни подарил — и вопрос решён. Но есть нюансы, о которых не все знают.
Рассказываю о пяти главных рисках.
1. Даритель остаётся без жилья
Если вы подарили единственное жильё, а потом отношения с одаряемым испортились — вернуть квартиру почти невозможно.
Отменить дарение можно только в исключительных случаях:
- если одаряемый совершил преступление против дарителя
- если даритель тяжело болен и его признали недееспособным
«Просто передумал» — не считается.
2. Налог может быть, даже если вы родственники
Близкие родственники (дети, родители, супруги, внуки) освобождаются от налога.
Но если дарите квартиру племяннику, двоюродному брату или просто знакомому — придётся заплатить НДФЛ.
Как считают налог:
Налоговая база — это кадастровая стоимость недвижимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности к одаряемому. Если объект построен или оформлен в середине года — используют кадастровую стоимость на дату постановки на учёт.
Ставки НДФЛ с 2025 года (прогрессивная шкала):
Доход до 2,4 млн руб. включительно, ставка 13%
Доход от 2,4 до 5 млн руб. ставка 15%
Доход от 5 до 20 млн руб. ставка 18%
Доход от 20 до 50 млн руб. ставка 20%
Доход свыше 50 млн руб. ставка 22%
Для налоговых нерезидентов ставка повышается до 30%.
3. Квартиру могут отсудить кредиторы
Если у дарителя были долги, кредиторы могут оспорить дарственную. Особенно если она оформлена незадолго до банкротства или в период, когда долги уже были.
Суд может признать дарение притворной сделкой (например, вместо купли-продажи) и вернуть квартиру в конкурсную массу.
4. Одаряемый может быть неблагодарным
Закон предусматривает отмену дарения, если одаряемый:
- покушается на жизнь дарителя или членов его семьи
- умышленно причиняет тяжкий вред здоровью
Но доказывать это придётся в суде. Нервы, время, деньги.
5. Права супруга одаряемого
Если квартиру дарят человеку, который состоит в браке, подаренное имущество не считается совместно нажитым. При разводе квартира остаётся у того, на кого оформлена.
Для дарителя это плюс. Для семьи одаряемого — повод для конфликта.
Как минимизировать риски
- Если хотите передать квартиру детям, но боитесь остаться без жилья — оформите договор ренты (пожизненное содержание с иждивением).
- Если дарственная уже оформлена и вы сомневаетесь — проконсультируйтесь с юристом.
- Перед дарением проверьте, нет ли у дарителя долгов и не начата ли процедура банкротства.
А вы сталкивались с неожиданными последствиями дарственной? Пишите в комментариях
Мой Telegram-канал