Покупка квартиры на вторичном рынке требует внимательности. Чтобы не потерять деньги и не ввязаться в судебные тяжбы, стоит самостоятельно проверить и продавца, и документы. Вот основные шаги, которые помогут обезопасить сделку.
1. Получите свежую выписку из ЕГРН
Первый и самый важный документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Её должен предоставить продавец. Выписка показывает, кто является собственником, на каком основании владеет квартирой, нет ли обременений (залога, ареста, аренды).
Заказать выписку можно самостоятельно на сайте Росреестра. Для этого понадобится учётная запись на портале госуслуг. Лучше запросить два вида выписок:
- о характеристиках и правах на объект;
- о переходе прав на объект (она покажет всех предыдущих владельцев).
Важное изменение с 1 марта 2023 года: в стандартной выписке персональные данные собственника скрыты. Чтобы их раскрыть, продавец должен сам подать заявление в Росреестр. Либо можно вместе обратиться к нотариусу — он получит выписку с полными данными.
Найдите опытного юриста на платформе "Лига Юристов"
2. Будьте осторожны с продажей по доверенности
Если квартиру показывает не сам владелец, потребуйте нотариальную доверенность. В ней должны быть указаны точный адрес квартиры и паспортные данные собственника и его представителя.
Однако эксперты советуют по возможности избегать сделок по доверенности — это излюбленный приём мошенников. Если квартира вам очень нравится, добейтесь личной встречи с собственником и проверьте его документы. Если он не может присутствовать, убедитесь, что доверенность подлинная и не отменена.
Как проверить доверенность:
- Сканируйте камерой смартфона QR-код в правом нижнем углу документа. Он ведёт на страницу с реквизитами нотариального действия. Если данные совпадают — документ достоверен.
- Дополнительно можно воспользоваться онлайн-сервисом на сайте Федеральной нотариальной палаты, где проверяют действительность доверенностей.
3. Проверьте основание возникновения права собственности
Посмотрите, на каком основании квартира принадлежит продавцу. Варианты: договор купли-продажи, приватизация, дарение, наследство.
Особенно внимательно отнеситесь к случаям:
- дарение — велика вероятность, что сделку оспорят другие родственники;
- наследство — могут появиться неучтённые наследники.
Срок исковой давности по наследственным спорам — три года. Поэтому желательно, чтобы продавец владел квартирой дольше этого срока. Если квартира была продана слишком быстро после получения в наследство, это риск.
4. Выясните, кто зарегистрирован в квартире
Запросите у продавца справку о регистрации (форму №9) или справку о составе семьи. Эти документы входят в единый жилищный документ. Собственник может получить их в МФЦ за 30–40 минут.
Справка покажет не только нынешних жильцов, но и всех, кто был прописан в квартире с момента её сдачи в эксплуатацию. Это поможет узнать:
- есть ли несовершеннолетние дети (если они прописаны, для продажи потребуется разрешение органов опеки);
- прописаны ли люди, находящиеся в тюрьме или на длительном лечении (они могут потом заявить свои права).
Особое внимание — детям: если квартира приватизирована и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, они автоматически стали собственниками. Продажа такой квартиры возможна только с разрешения опеки, а ребёнок становится участником сделки. Опека проверит, что взамен ему предоставляют жильё не хуже.
5. Получите согласие супруга
Если квартира была куплена в браке, она считается совместно нажитым имуществом. Продать её без нотариально заверенного согласия второго супруга нельзя. Если супруги в разводе, попросите решение суда о разделе имущества.
Если согласия нет, сделку могут признать недействительной по иску бывшего мужа или жены. Исключение: квартира получена по наследству или в дар — тогда согласие не требуется.
Также проверьте, не использовался ли при покупке квартиры материнский капитал. Если да, то детям обязательно должны быть выделены доли. Отсутствие этого — нарушение закона, и сделку оспорят. Признаком может служить отсутствие упоминаний о маткапитале в договоре; уточните этот момент у продавца.
6. Проверьте паспорт продавца
Внимательно осмотрите паспорт: нет ли исправлений, ошибок, подозрительных записей. Мошенники могут использовать поддельные или утерянные документы.
Проверить, действителен ли паспорт, можно онлайн через сервис Министерства внутренних дел. Нужно ввести серию и номер документа. Сервис покажет, не числится ли паспорт в списке недействительных (утерян, украден, заменён).
7. Узнайте об ипотеке
Если квартира покупалась в кредит, попросите у продавца справку из банка о полном погашении ипотеки. Только тогда квартира полностью принадлежит продавцу и её можно свободно продавать.
Если кредит ещё не закрыт, квартира находится в залоге у банка. В этом случае продажа возможна только с согласия банка. Потребуется получить справку о сумме задолженности и вместе с банком разработать схему сделки (например, через аккредитив или с погашением кредита из средств покупателя).
8. Запросите справки из наркологического и психоневрологического диспансеров
Эти справки нужны, чтобы исключить риск признания сделки недействительной из-за того, что продавец в момент подписания договора не осознавал своих действий. Если он стоит на учёте в этих диспансерах, это не всегда повод отказываться от покупки. Но стоит учесть все обстоятельства: зачем он продаёт квартиру, покупает ли взамен другое жильё, адекватно ли ведёт себя.
В некоторых случаях покупатели просят провести медицинское освидетельствование продавца непосредственно в день сделки — чтобы врач подтвердил его дееспособность.
9. Сверьтесь с кадастровым паспортом
Кадастровый паспорт содержит основные характеристики квартиры: площадь, адрес, кадастровый номер, категорию, назначение. Любой желающий может получить эту информацию бесплатно и быстро — через онлайн-сервис на сайте Росреестра.
Самый простой способ: заказать короткую справку об объекте и сверить её данные с теми, что даёт продавец. Это поможет выявить расхождения (например, несоответствие площади или наличие незаконной перепланировки).
10. Проверьте долги по коммуналке и капремонту
Убедитесь, что у продавца нет задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. Сведения о долгах могут быть в едином жилищном документе или в отдельной справке.
Особенно важно: долги по взносам на капремонт переходят к новому собственнику автоматически. Если прежний владелец копил долги, платить придётся вам.
Найдите опытного юриста на платформе "Лига Юристов"
11. Соблюдайте цифровую безопасность
При поиске квартиры через интернет-площадки и общении с продавцами помните о базовых правилах:
- никогда не передавайте данные банковской карты (CVV/CVC-код, пароли из СМС);
- не переходите по ссылкам, которые присылают незнакомцы, и не вводите на таких сайтах личные данные;
- обращайте внимание на значок замка в адресной строке браузера и на правильность адреса сайта;
- ни в коем случае не вносите предоплату (залог, бронь) — на вторичном рынке это не принято, чаще так работают мошенники;
- важные детали сделки обсуждайте в защищённом чате площадки, а не по телефону или в мессенджерах.
12. Не пренебрегайте помощью специалистов
Самостоятельная проверка квартиры требует времени и опыта. Если вы не уверены в своих силах, наймите профессионального юриста или риелтора с юридическим сопровождением. Опытный специалист быстро выявит подозрительные моменты и проверит документы «под микроскопом».
Альтернатива — нотариальное удостоверение сделки. Нотариус перед подписанием договора обязан:
- проверить правоустанавливающие документы и выписки из ЕГРН;
- убедиться в отсутствии арестов, обременений, запретов;
- проверить паспорта участников по базам МВД;
- выяснить, нет ли банкротства или причастности к экстремистской деятельности;
- разъяснить сторонам последствия сделки.
Если нотариус допустит ошибку и кто-то пострадает, он несёт полную имущественную ответственность за ущерб. Таким образом, нотариальная сделка даёт сторонам дополнительные гарантии.
13. Проверьте, не банкротится ли продавец
Если физическое или юридическое лицо находится в процедуре банкротства, оно не может свободно распоряжаться имуществом. Проверить это можно через два открытых источника:
- Вестник государственной регистрации — найдите раздел «Поиск публикации», введите ИНН или ОГРН продавца (если это ИП или компания). Система покажет сообщения о банкротстве, ликвидации, отмене доверенностей.
- Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) — здесь можно найти информацию о физических лицах. При расширенном поиске в карточке дела о банкротстве будут видны все значимые сообщения.
14. Изучите судебные дела и исполнительные производства
Перед покупкой полезно узнать, не участвует ли продавец в судебных спорах, которые могут повлиять на квартиру.
ГАС «Правосудие» — позволяет искать дела в судах общей юрисдикции и у мировых судей. Можно ввести фамилию, имя, отчество продавца или адрес квартиры. Система выдаст текущие и завершённые дела.
Картотека арбитражных дел — нужна, если продавец — индивидуальный предприниматель или компания. Здесь ищут по ИНН, ОГРН или наименованию.
Банк данных исполнительных производств на сайте ФССП — показывает, есть ли в отношении продавца неоплаченные долги по решению суда (алименты, штрафы, кредиты). Для поиска укажите регион, ФИО и дату рождения продавца. Для юрлиц лучше использовать ИНН.
Имейте в виду: некоторые давно оконченные производства могут не отображаться в результатах, но основные и текущие — увидите.
Следуя этим 14 шагам, вы существенно снизите риск нарваться на мошенников или купить квартиру с «юридическими проблемами». Помните, что лучше потратить время на проверку сейчас, чем потом годы на суды.