Игорь обратился ко мне по рекомендации знакомой. С ней мы раньше уже проводили сделки: продавали и покупали квартиры.
Ситуация у Игоря была жизненная. Он разводился с супругой, договорился о разделе имущества, и ему нужно было подобрать новое жильё. Переезжать он планировал со взрослым сыном.
По локации главный ориентир был учёба сына. Сам Игорь работал за городом, поэтому район для него был менее критичен. А сыну нужно было более-менее удобно добираться до колледжа.
Сначала мы посмотрели параметры, обсудили бюджет и реальные цены сделок по похожим объектам. Дальше нужно было одобрить ипотеку. У Игоря был первоначальный взнос, после раздела имущества требовалось добрать недостающую сумму кредитом. Он собрал документы, и в течение дня мы получили одобрение в нескольких банках.
После этого начался подбор.
Задача была не самая простая. Игорь не хотел покупать квартиру под ремонт, тратить время, деньги и силы на стройку после переезда. Нужен был вариант в состоянии «заехал и живи».
Смотрели однокомнатные квартиры, но не любую маленькую однушку. Площадь и планировка должны были позволять нормально разместиться двум взрослым людям.
На рынке в тот момент подходящих вариантов было немного.
В первую поездку посмотрели около трёх квартир. Ни одна не подошла. В объявлениях было заявлено одно, на месте увидели другое. Это обычная история на вторичке: фотографии, описание и реальное состояние квартиры могут жить в разных реальностях.
Во второй заход посмотрели ещё несколько объектов. Появились варианты, которые уже можно было обсуждать, но по ним тоже возникли вопросы.
В одном объекте было большое занижение. То есть продавец хотел указать в договоре не всю сумму. Квартира могла нравиться, подходить по параметрам, но такие условия для покупателя всегда отдельный риск. Мы от покупки отказались.
Во втором варианте продавцы сами подбирали себе встречную недвижимость. У них ещё ничего не было найдено. Плюс в истории были органы опеки, разрешение тоже не было получено. Это означало неопределённые сроки и зависимость от чужой покупки. Нам такая история не подходила.
Потом появился интересный объект у одного из моих коллег.
Квартира подходила по параметрам. Но цена была явно ниже конкурентов, аналогов и даже реальных цен сделок. Меня это насторожило.
Квартиру продавала пенсионерка. По словам коллеги, она переезжала к детям. Я попросил уточнить, к каким детям, в какой город, как она будет получать деньги, на какие счета. И главное: можно ли связаться с детьми, чтобы подтвердить, что они действительно ждут маму к себе.
Женщина сказала, что едет в Москву к сыну и его супруге. Деньги получит на банковский счёт и потом снимет их уже там. А номер телефона детей давать отказалась.
Для меня это был важный момент. Если человек действительно переезжает к детям, почему нельзя подтвердить это простым разговором? Ситуации бывают разные. Сегодня человек продаёт квартиру, а завтра выясняется, что его никто никуда не ждёт.
Я попросил коллегу поговорить с продавцом откровенно. Дальше выяснилось, что пенсионерку вели мошенники. По классическому сценарию ей рассказали, что квартиру хотят отнять, поэтому её нужно срочно продать, а деньги передать «сотрудникам полиции». После этого коллега вместе с ней поехала писать заявление.
Естественно, этот вариант для нас отпал.
Был ещё один подходящий объект, по которому мы долго торговались. Но агент продавца не смог донести собственнику, что цена завышена и что есть покупатель, готовый выйти на сделку за адекватные деньги прямо сейчас. Договориться не получилось.
В итоге появился вариант в нужной локации, с хорошими параметрами и понятной ситуацией у продавцов. У них уже был подобран встречный вариант, они тоже были заинтересованы двигаться быстрее.
Мы посмотрели квартиру, сделали предложение по цене и получили обратную связь. Агент был опытный, давно работает на рынке, поэтому переговоры шли нормально: быстро передал позицию продавцов, обозначил возможный торг, и мы закрепились задатком.
Весь подбор занял примерно полтора месяца.
После сделки Игорь говорил, что доволен. И знакомые, которые меня рекомендовали, потом тоже передавали: он живёт и рад, что удалось купить именно эту квартиру за эти деньги.
В подборе квартиры результат не всегда зависит от количества просмотров. Можно посмотреть десять объектов и не купить ни один, если за ними стоят занижение, неопределённые сроки, опека, завышенная цена или странное поведение продавца.
Покупателю обычно хочется быстрее найти вариант. Это понятно. Особенно когда за спиной развод, раздел имущества, переезд и необходимость наладить новую бытовую жизнь.
Но вторичка не про скорость ради скорости. Подходящая квартира должна пройти не только по цене, ремонту и району. Она должна выдержать проверку по документам, условиям сделки, поведению продавца и реальности всей ситуации. Иначе можно купить не жильё для новой жизни, а чужую проблему.
Больше разборов по покупке, продаже, подбору, документам и реальным сделкам я публикую в своём Telegram-канале: https://t.me/lyadov_pro