Обязательные сделки у нотариуса: что нужно заверять и как не попасть в ловушку
Некоторые сделки с недвижимостью нельзя оформить без нотариуса. Без его удостоверения они считаются ничтожными — то есть не имеющими юридической силы. Юрист Илья Коршунов перечислил случаи, когда визит к нотариусу обязателен, и предупредил, что даже нотариальная форма не гарантирует полной защиты от мошенников.
Доля недвижимости
При отчуждении доли в праве общей собственности (например, продаже части квартиры или дома) требуется нотариальное удостоверение. Это сделано для защиты остальных собственников: нотариус обязан обеспечить соблюдение их преимущественного права покупки. Если эту процедуру нарушить, сделку могут признать недействительной.
Сделки с недвижимостью детей и недееспособных
Если в сделке участвует ребёнок или недееспособный гражданин (продажа квартиры, сдача в аренду и т.д.), требуется нотариальное удостоверение. Нотариус выступает дополнительным гарантом защиты их прав. При этом необходимо также получить предварительное согласие органов опеки и попечительства.
«Недееспособные граждане не могут защитить себя самостоятельно, поэтому государство создаёт для них дополнительный гарант безопасности в виде нотариуса», — поясняет Коршунов.
Дарение недвижимости
С 2025 года договор дарения недвижимости также подлежит нотариальному удостоверению. Мера направлена на борьбу с мошенниками, которые под видом дарения могли завладеть чужим жильём. Нотариус проверяет действительную волю сторон: даритель действительно хочет подарить, а одаряемый — принять дар.
Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением
Это сложные и рискованные сделки, часто используемые пожилыми людьми. Для них установлена только нотариальная форма. Нотариус разъясняет сторонам последствия, проверяет, осознают ли они значение своих действий. Обычно он сам составляет договор.
Как работает нотариус при таких сделках
При совершении сделки нотариус остаётся с глазу на глаз со сторонами, не допуская родственников и других лиц, которые могут оказать давление. После подписания договора он самостоятельно направляет документы на регистрацию в Росреестр. Это снижает риск фальсификации подписей и устраняет необходимость отдельного визита в регистрирующий орган.
По желанию — можно, но не нужно
По желанию сторон можно заверить и любую другую сделку с недвижимостью, которая по закону совершается в простой письменной форме. Нотариус не вправе отказать. Однако это не всегда оправданно с точки зрения расходов.
Важное предупреждение
Даже нотариальное удостоверение не гарантирует, что сделку не оспорят в суде. Поэтому, как подчёркивает Коршунов, перед подписанием любого договора необходимо самостоятельно проверить:
- отсутствие запретов и ограничений на отчуждение (арест, залог, рента);
- дееспособность второй стороны;
- не находится ли контрагент в процедуре банкротства;
- не нарушаются ли права супруга или других лиц, чьё согласие требуется;
- иные обстоятельства, которые могут стать причиной для признания сделки недействительной.
Моё мнение
Обязательное нотариальное удостоверение для сделок с долями, недвижимостью детей и недееспособных, а также для дарения и ренты — это не бюрократическая прихоть, а механизм защиты. Нотариус проверяет чистоту сделки и волю сторон, а также сам отправляет документы в Росреестр. Это исключает многие риски, но не все.
Мошенники могут попытаться обмануть и нотариуса (например, подделать паспорт). Поэтому ваша собственная бдительность остаётся главным инструментом защиты. Проверяйте документы, задавайте вопросы, не стесняйтесь просить дополнительные консультации.
И помните: нотариус — это помощник и гарант, а не всевидящее око. Ответственность за последствия сделки всё равно лежит на вас.