ИЖС без СРО: цена вопроса — десятки миллиардов и тысячи обманутых семей
Сегмент индивидуального жилищного строительства давно требует системных решений. Банки выдают льготную ипотеку, а строительство более половины домов находится в «серой» зоне. Последние данные — самые тревожные.
По оценкам экспертов, доля проблемных кредитов в ИЖС почти в пять раз выше, чем по многоквартирным домам. 29% займов выданы при показателе долговой нагрузки свыше 80%, когда семья тратит на обслуживание кредита практически весь доход. В сегменте новостроек это значение — всего 2%. Риски, как говорится, налицо.
Кто в этом виноват и почему не сработала аккредитация
Ещё 2–3 года назад банки последовательно отказывались от опоры на членство подрядчиков в СРО, предпочитая собственную аккредитацию. Аргумент звучал убедительно: проверим сами, надёжнее будет.
На поверку выяснилось, что подрядчики, получившие аккредитацию от банков, зачастую не имели ни достаточного опыта, ни необходимых документов. Многие не выполнили обязательства, а некоторые и вовсе исчезли, оставив клиентов с недостроями и долгами. При этом, по данным Минстроя, региональные власти не могли контролировать процесс, так как разрешения на строительство ИЖС не требовались — уведомительный порядок просто не позволял вовремя выявить проблему.
Ситуация 2025 года стала, по выражению замминистра строительства Никиты Стасишина, «идеальным штормом» — на фоне перехода ИЖС в марте на проектное финансирование и счета эскроу вскрылись все прошлые системные недостатки.
Важный факт — о членах СРО
Я попросил поднять реестр проблемных организаций (тех, кто действительно кинул заказчиков). Так вот, среди всех этих горе-строителей членами СРО оказалось… от силы 1–2 процента. Все остальные — кто угодно, но только не те, кто прошёл проверку в СРО. То есть профессиональное сообщество, которое годами выстраивало механизмы контроля и компенсационные фонды, оказалось отодвинуто в сторону, а на первый план вышла упрощённая система, не выдержавшая реальной практики.
Что с эскроу
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186-ФЗ, обязавший использовать счета эскроу при строительстве ИЖС за счёт ипотечных кредитов. По данным ДОМ.РФ, на сегодняшний день более 6 тыс. подрядчиков подтвердили готовность работать по новой схеме, а 3,6 тыс. уже заключили более 23 тыс. договоров, построив порядка 9 тыс. домов общей площадью 1 млн кв. м. Механизм эскроу гарантирует, что деньги заказчика перечисляются подрядчику только после завершения строительства и регистрации дома.
Однако масштабы пока скромные: общий ввод ИЖС в 2025 году ожидается на уровне 63,5 млн кв. м, и эскроу-механизм покрывает лишь малую часть рынка. Остальное — по-прежнему «серая зона».
Что в итоге
Ассоциация банков России, столкнувшись с массой проблемных кейсов, уже обратилась в Минстрой с предложением достраивать за бюджетный счёт объекты, по которым были выданы ипотечные кредиты, — по аналогии с обманутыми дольщиками. Но регионы сейчас финансово не готовы брать на себя такие обязательства: деньги на достройку тысяч недостроенных домов просто не заложены.
Гораздо логичнее — не ловить «идеальный шторм» постфактум, а предотвращать его на входе. Обязательное членство подрядчика в СРО при использовании банковских денег (независимо от суммы контракта) — это не бюрократическая прихоть, а единственный доказавший свою эффективность фильтр. Несколько лет назад от него отказались, и теперь мы имеем то, что имеем. Счёт идёт на миллиарды рублей убытков и тысячи семей, оставшихся без крыши над головой.
Возможно, пришло время вернуться к исходной логике: строительство частного дома на кредитные деньги должно быть прозрачным и контролируемым. Эскроу — отличный механизм защиты денег заказчика, но его надо масштабировать. А допуск к таким стройкам — давать только тем, кто прошёл проверку в СРО. Остальное — слишком дорогое удовольствие.
#ИЖС #строительство #СРО #эскроу
