Что такое ЗОС в строительстве и как его получить

Когда строительство дома завершено, ввести его в эксплуатацию невозможно без заключения о соответствии — ЗОС. Без этого документа нельзя подключать здание к коммуникациям и пользоваться им по назначению. Оформлять ЗОС должны все, кто строит или реконструирует объекты, подпадающие под государственный строительный надзор: не только застройщики крупных ЖК, но в некоторых случаях и частные лица.

Разберёмся, на какие здания необходимо оформлять заключение о соответствии, какая инстанция выдаёт ЗОС и какие документы нужны для его получения.

Что такое ЗОС и зачем он нужен

ЗОС (заключение о соответствии) — это документ, который выдаёт орган государственного строительного надзора после финальной проверки объекта. Заключение сообщает, что построенное или реконструированное сооружение соответствует требованиям проектной документации, техрегламентов и норм безопасности. Если ЗОС не получено, эксплуатация объекта считается незаконной.

Документ подтверждает, что постройка:

• возведена по утверждённому проекту без отступлений;
• соответствует действующим нормам — строительным, противопожарным, санитарным и другим;
• безопасна для жизни и здоровья людей;
• готова к эксплуатации.

ЗОС обязательно для объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе:

• производственных объектов;
• объектов социальной инфраструктуры: школ, больниц, детских садов, культурных и спортивных учреждений;
• многоквартирных жилых домов;
• опасных и технически сложных объектов;
• реконструированных объектов культурного наследия.

Заключение не требуется для следующих зданий:

• частных домов, не предназначенных для коммерческого использования;
• временных построек.

Как ЗОС связано с другими строительными документами:

Кому необходимо оформлять ЗОС

Оформлением ЗОС должен заниматься застройщик или технический заказчик. Его задачи:

• направить извещения о начале и завершении строительства в орган госстройнадзора;
• собрать документы, подтверждающие соответствие объекта требованиям;
• при необходимости устранить найденные в ходе проверок нарушения и заново обратиться за ЗОС.

Строительный подрядчик отвечает за качество работ и выполнение проекта, а также активно участвует в подготовке исполнительной документации, но подавать документы должен заказчик.

Кто выдаёт ЗОС

Заключение о соответствии выдаёт орган государственного строительного надзора после проверки объекта:

• Ростехнадзор проверяет особо опасные и технически сложные постройки из пункта 5.1 статьи 6 ГрК РФ.
• Органы стройнадзора субъектов РФ выдают заключения на остальные объекты капитального строительства. В Москве это Мосгосстройнадзор, в Санкт-Петербурге — Служба государственного строительного надзора и экспертизы.

Отправить документы в региональные органы можно разными способами:

• Посетить местный орган госстройнадзора лично.
• Подать документы через официальный сайт органа. Например, в Санкт-Петербурге это строительный портал ЕССК.
• Воспользоваться порталом «Госуслуги».

Для подачи документов в электронном виде понадобится УКЭП.

Какие документы необходимы для оформления ЗОС

Для получения заключения нужен пакет документов, подтверждающих, что возведённый или прошедший реконструкцию объект соответствует проектной документации, техническим регламентам и нормам безопасности:

• Извещение об окончании строительства или реконструкции. Его отправляет в орган госстройнадзора технический заказчик или застройщик.
• Акт итоговой проверки без замечаний. Его составляет инспектор после проверки объекта.
• Исполнительная документация: акты приёмки ответственных конструкций; журналы производства работ, журнал авторского надзора; акты освидетельствования скрытых работ; геодезические схемы и чертежи; акты индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем; акты опробования технического оборудования.
• Проектная документация: документы, определяющие архитектурные, конструктивные и инженерно-технологические решения.
• Разрешение на строительство. Его выдают органы исполнительной власти.
• Документы о соответствии материалов: сертификаты и паспорта от производителей, подтверждающие соответствие использованных материалов проекту.
• Протоколы испытаний и обследований. Их составляют аккредитованные лаборатории или испытательные центры.
• Документы о технологическом присоединении или подключении к сетям. Договоры и схемы подключения инженерных сетей от ресурсоснабжающих организаций.

Состав документов может отличаться в зависимости от региона и типа постройки.

Как получить ЗОС: пошаговая инструкция

1. Начать сбор документов для ЗОС за 2–3 месяца до планируемого завершения работ.
2. Завершить все работы на объекте, предусмотренные проектом.
3. Провести внутренний аудит и тестирование инженерных систем.
4. Направить извещение об окончании строительства.
5. Дождаться, когда госстройнадзор организует итоговую проверку: он должен сделать это в течение 10 рабочих дней после получения извещения.
6. Принять инспектора на объекте. Он проверит соответствие объекта проектной документации, качество использованных материалов и возведённых конструкций, правильность установки инженерных систем, соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и требований пожарной безопасности. Проверка должна занять 10–30 дней.
7. Получить акт итоговой проверки. Устранить нарушения, если они отмечены в акте.
8. Получить ЗОС или мотивированный отказ в течение 5 рабочих дней. В случае отказа устранить недостатки и подать документы повторно.

Если госстройнадзор затягивает сроки проверки или не выдаёт ЗОС, можно направить в организацию письменное обращение или обратиться в вышестоящий орган контроля. В крайних случаях можно подать жалобу в прокуратуру или обратиться в суд с иском о признании бездействия органа ГСН незаконным.

Коротко о главном

• ЗОС — это заключение на строительный объект о соответствии требованиям проекта и нормам безопасности.
• Без ЗОС нельзя ввести здание в эксплуатацию, его оформление — обязательный этап после завершения строительства.
• Документ обязателен для многоквартирных домов, инфраструктурных и опасных построек, производственных объектов, но не требуется для частных жилых построек и временных сооружений.
• ЗОС выдаёт орган госстройнадзора, а для опасных объектов — Ростехнадзор.
• Для оформления ЗОС нужно извещение об окончании работ, акт итоговой проверки, исполнительная и проектная документация, сертификаты материалов, протоколы испытаний, подтверждение подключения к сетям.
• В подготовке документов участвует строительный подрядчик, но подать их должен застройщик или технический заказчик.
• Проверка объекта и выдача ЗОС занимает 1–2 месяца.