Рынок недвижимости 2025–2026 годов — это рынок выбора стратегии. Высокая ключевая ставка перекроила спрос, льготная ипотека в массовом формате ушла в прошлое, а покупатели стали осторожнее. В этих условиях риелтору важно понимать, где сейчас реальные сделки, живые клиенты и достойная комиссия. Разберём каждый сегмент — с акцентом на тюменский рынок.
Новостройки: стабильный поток, но сжатая маржа
Первичный рынок Тюмени остаётся активным. Медианная стоимость квадратного метра в новостройках по итогам 2025 года перешагнула исторический порог в 125 тысяч рублей, хотя к концу года рост стагнировал. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», средняя цена квадрата на первичном рынке Тюмени в 2025 году составила 148,6 тыс. рублей. При этом Тюменская область остаётся одним из лидирующих регионов России по объёмам строительства: в 2024 году в эксплуатацию введено почти 2,6 млн кв. м жилья, в стадии строительства находятся целые микрорайоны.
С точки зрения заработка риелтора у новостроек есть своя специфика. Покупатель квартиры в новостройке не видит отдельной строки «комиссия» — она уже включена в стоимость квадратного метра, а вознаграждение агенту выплачивает застройщик. Как правило, застройщики и риелторы продают квартиры по единому прайс-листу, а комиссия брокеру устанавливается индивидуально в зависимости от сложности проекта и ситуации на рынке. Средняя ставка — около 2% от стоимости объекта, что при тюменских ценах даёт порядка 120–180 тысяч рублей с одной сделки.
Главный плюс сегмента — предсказуемость и поток. Девелоперы сами обеспечивают рекламу, CRM и ипотечных менеджеров. Минус — низкий порог входа и высокая конкуренция среди агентов. Работа с новостройками в Тюмени сейчас подходит тем, кто умеет работать в объёме и готов к системной партнёрской деятельности с застройщиками.
Вторичка: высокая комиссия, но сложный клиент
Вторичный рынок пережил непростой 2025 год. Медианная полная цена вторичного жилья в Тюмени достигла 6,2 млн рублей, увеличившись за год на 3,2%. Объём предложения за год практически не изменился. По словам коммерческого директора «Яндекс Недвижимости» Евгения Белокурова, стагнация стоимости стала одним из главных трендов 2025 года, однако благодаря снижению ключевой ставки наметился рост активности покупателей.
Причина охлаждения понятна: при ставках по рыночной ипотеке выше 20% большинство покупателей вторички просто не могли позволить себе кредит. Всё меньше жителей Тюмени были готовы брать кредит под высокий процент для покупки жилья в старом фонде, что снижало востребованность вторички и вынуждало продавцов делать скидки.
Но ситуация меняется. С уровня ставки 16% многие покупатели, откладывавшие сделку, начнут выходить на рынок, а если ставки по депозитам продолжат снижаться — рост цен на вторичное жильё станет неизбежен. Ряд банковских аналитиков прямо называет 2026 год «эрой вторичного рынка» на фоне постепенного снижения ключевой ставки.
Для риелтора вторичка — это более высокая комиссия (3–6% от суммы сделки), сложные переговоры, юридическая проверка и работа с эмоционально вовлечёнными клиентами. Зато здесь больше пространства для экспертизы и выстраивания долгосрочной репутации. В Тюмени именно вторичный сегмент формирует основу альтернативных сделок — когда человек одновременно продаёт старую квартиру и покупает новую.
Загородка: высокий потенциал, но рынок восстанавливается
Загородный сегмент в Тюменской области переживает непростой период после бурного роста 2023–2024 годов. В конце 2025 — начале 2026 года наблюдалось снижение спроса на земельные участки на 40–42%, популярность частных домов также уменьшилась, но не так значительно — на 14%. Вице-президент Ассоциации «Объединение риэлторов Тюменской области» Светлана Власова отметила, что объёмы сделок в загородке в 2025 году сократились в 2–3 раза, в том числе из-за отмены программы льготной ипотеки.
Тем не менее фундаментальный тренд сохраняется. По данным РБК, цены на загородное жильё в Тюменской области в 2025 году выросли на 15–20% — существенно опередив и новостройки, и вторичку. Причина — сочетание мощного миграционного притока, относительно высоких зарплат в регионе и активного развития пригородной инфраструктуры. Недвижимость в окрестностях Тюмени из года в год становится популярнее, и эксперты ожидают, что этот тренд продолжится.
По мнению экспертов, драйвером роста в 2026 году могут стать покупатели, отложившие сделку в 2024–2025 годах, хотя динамика вряд ли окажется стремительной. Загородка — сегмент для риелтора с терпением и экспертизой: сделки сложнее, цикл длиннее, но и средний чек выше. Земля — невозобновляемый ресурс, и по объективным причинам она не может дешеветь в долгосрочной перспективе.
Итог: где работать сейчас?
Универсального ответа нет — всё зависит от стиля работы и навыков риелтора. Если обобщить:
Новостройки — подходят для старта и масштабирования. Стабильный поток, понятные условия, поддержка застройщика. Тюменский рынок здесь активен, но конкурентен.
Вторичка — сейчас находится в точке входа. Спрос оживает вслед за снижением ставок, а комиссия выше, чем в новостройках. Именно здесь риелтор с репутацией может зарабатывать больше всего в 2026 году.
Загородка — долгосрочная ставка. Рынок восстанавливается медленно, но цены растут, а конкуренция среди профессиональных агентов в этом сегменте в Тюмени по-прежнему ниже, чем в городе.
Оптимальная стратегия для тюменского риелтора сегодня — не выбирать один сегмент, а уметь работать на стыке: вести вторичку как основной поток, держать партнёрство с 2–3 застройщиками и развивать экспертизу по загородному рынку как конкурентное преимущество на перспективу.
Источники: Яндекс Недвижимость, РБК Тюмень, Ассоциация «Объединение риэлторов Тюменской области», Frank RG, «Этажи», НДВ Супермаркет Недвижимости, АиФ Тюмень.
Наш тг: https://t.me/motiverussia