Тут давеча в одном специализированном форуме, посвященном исключительно юридическим аспектам работы с землей — прозвучал вопрос коллеги:
"Ребята, упрощенный порядок стройки ИЖС/ЛПХ уже всё? Или ещё можно строить дом и регить без разрешения на строительство?"
Общеизвестная информация и всё же, форумчане ответили: "дачная амнистия" действует до 2031 года. Правда у админа чата сразу возник вопрос:
"Тебе оно зачем? Лучше возьми уведомление..."
Для юристов и риелторов, специализирующихся по загородке "дачная амнистия" с момента своего появления была очевидным злом, ибо регистрация таким "упрощенным путём" обеспечивает только факт регистрации, но не законность строительства!
Краткая справка: скоро исполнится 20 лет с момента введения "упрощенного порядка регистрации" по ФЗ №93 от 01.09.2006 г. С помощью этого порядка зарегистрировано более 16 млн объектов. Чтобы им воспользоваться — достаточно пригласить геодезиста, который обмерит ваше уже построенное строение, сделает Техплан, Декларацию и - отправит в Росреестр. Всё, ваш дом - зарегистрирован! При этом правовая экспертиза проводится крайне куцая, регистрируют фактически всё подряд, если только нет уж совсем очевидных косяков.
А потом, когда окажется, что дом построен неверно — будет суд и будет снос дома по ст. 222 ГК РФ за счёт собственника. И ничего не предъявишь: вы обязаны знать крайне запутанные и противоречивые законы... Росреестр не страхует вас от ошибок.
Почему так? Во-первых, у нас "негативная система регистрации". Во-вторых, нужно пополнение бюджета: чем больше объектов зарегистрировано - тем больше налогов. Это и есть основная задача "дачной амнистии".
Но вернёмся к коллеге из форума...
Оказалось, что воспользоваться дачной амнистией приходится из-за того, что:
"на уведомление админка отказала в стройке... Админка пишет, что изменилось ПЗЗ и теперь это зона СХ-1, поэтому строить низя😆"
Что здесь показалось риелтору смешным - не ясно. Это ж "рэд флаг", скажете вы и будете правы! Раз есть отказ на уведомление о строительстве - строить категорически нельзя!
Пути в таком случае два:
1. Оспаривать в суде отказ администрации, если есть уверенность, что он не справедлив
2. Смириться с ситуацией. Не влезать в строительство, но получить за возникновение внезапного ограничения возмещение убытков по статьям 57 или 57.1 ЗК РФ.
Для этого есть специальный порядок и он как раз в таких случаях - применим: ведь ограничения ранее не было, а теперь - есть (для тех, кто купил участок уже с ограничениями - увы: "должны были знать").
На предостережения коллег и призывы ни в коем случае не строить ничего и не регистрировать через "дачную амнистию" был такой ответ:
"Не, правда можно, я себе в марте зарегила. В Осетии СХ-1 в границах населенных пунктов это не угодия!"
Ну, вы меня знаете, я дотошный тип. Залез в ПЗЗ Северной Осетии и — ожидаемо: СХ-1 не предназначено для строительства (см. скрин).
В общем, мы развели руками и решили оставить в покое уверенного в себе человека. Общение закончилось так:
Мораль истории:
1. Регистрируйте строения через "уведомление о строительстве"! Дачная амнистия - это инструмент применимый только к "вспомогательным постройкам" на участке: гаражу, бане, летней кухне... Но не основному жилому дому!
2. Обращайте внимание при приобретении участка не только на Выписку из ЕГРН, там НЕ прописано нахождение участка в определенной территориальной зоне! (например, СХ-1 / СХ-2 / СХ-3 — это всё земля сельхозназначения, но совершенно разная!)
3. Если "все вокруг построились и зарегистрировались" — это ничего не значит! Защититься групповым иском не выйдет, если постройки изначально выстроены с нарушениями градостроительных и земельных норм. Вот вам недавний пост о сносе КП Белавино-2 (Солнечногорск). Естественно, дома там зарегистрированные, но экскаватор это не останавливает.
4. Обращайтесь к специалистам за помощью при покупке недвижимости... Впрочем, их тоже, судя по данной истории, нужно перепроверять 😏
Удачных вам покупок!