Участники рынка негативно отнеслись к идее властей Ленобласти реализовывать все проекты ИЖС только в рамках КРТ.
Как рассказал на Петербургском международном экономическом форуме вице–губернатор Ленинградской области Евгений Барановский, регион переводит хаотичную индивидуальную застройку в более регулируемый формат. "Дом должен появляться там, где заранее понятны водоснабжение, электроснабжение, газ, подъезды и общественные пространства. Формат КРТ позволяет закрепить эти обязательства до начала активного освоения участков. Так мы переводим рост ИЖС в управляемое развитие населённых пунктов", — заявил Евгений Барановский.
Масштаб проблемы для региона очевиден. В 2025 году Ленобласть ввела 4,22 млн м2 жилья, из которых 3,1 млн м2, или 73,5%, пришлось на ИЖС. А с начала 2026 года введено 1,36 млн м2 жилья, из которых ИЖС — 1,2 млн м2.
Как пояснил "ДП" Евгений Барановский, пока переход в КРТ будет происходить в добровольном порядке: часть таких проектов уже реализуется. "Не так давно мы с “Евроинвестом” заключили договор о комплексном развитии территории в деревне Скотное Всеволожского района. Проект предусматривает развитие крупного массива индивидуального жилищного строительства с дорогами, инженерными сетями, социальной инфраструктурой и земельными участками для льготных категорий граждан, включая участников СВО", — рассказал чиновник.
За счёт таких договоров с крупными застройщиками власти области надеются заинтересовать и других девелоперов в присоединении к инициативе. "В идеале мы хотели бы, чтобы подобные договоры заключались по всем проектам свыше 1 га", — говорит Евгений Барановский. При этом он признаёт, что принудить всех девелоперов область не может.
Эксперты, знакомые с ситуацией, поясняют: сейчас, когда в посёлках чаще всего продаются земельные участки, разрешение на строительство получается на каждый дом, а сама процедура носит уведомительный характер. Поэтому просто запретить такие проекты не получится. Но можно попытаться заинтересовать девелоперов.
Опрошенные "ДП" участники рынка отнеслись к инициативе вице–губернатора настороженно. "Я крайне скептически смотрю на эту инициативу. КРТ — хороший механизм для точечных, сложных территорий в черте города, но применять его поголовно к каждому участку под ИЖС — значит добить загородный рынок Ленобласти. Вместо управления хаосом мы получим пустоту: ни хаоса, ни строительства, ни доступного жилья. Только элитный клуб для избранных за тройную цену", — считает управляющий партнёр Puzzle Realty Марина Шкурко.
По её словам, текущая система согласований и так далека от идеала. "Уже сейчас, чтобы запустить проект, застройщик обязан провести изыскания — от отсутствия захоронений до геологии, согласовать мощности по электричеству, воде, газу и проездам. Это занимает годы и требует десятков миллионов рублей. И это лишь 10% от реального объёма бюрократических запросов", — отмечает Марина Шкурко.
С ней согласен совладелец "1–й Академии недвижимости" Дмитрий Новосельцев. "С позиции властей звучит красиво. Но почему–то они совсем не задумываются об экономике КРТ для девелоперов и, как следствие, для граждан, покупающих участки. Далеко не всем гражданам обязательно требуется городская инфраструктура вокруг. Больше половины жителей коттеджных посёлков от “1–й Академии недвижимости” используют загородный дом в дачном формате, а не для постоянного проживания, и имеют квартиры в городе", — говорит он.
Проекты коттеджных посёлков и малоэтажной застройки проходят процедуру согласования в рамках действующего градостроительного законодательства уже сейчас, напоминает председатель правления группы компаний MRT Владислав Айрапетов. Но в случае принятия инициативы требования могут стать более жёсткими, считает он.
"Подготовка проекта потребует большего объёма проработки, а сроки согласований по отдельным объектам могут увеличиться. Особенно это касается небольших игроков, которые ранее работали по более простым схемам освоения земельных участков. Однако говорить о резком сокращении количества посёлков пока преждевременно. Скорее можно ожидать изменения структуры рынка: проектов может стать меньше количественно, но они будут крупнее, лучше обеспечены инфраструктурой и более понятны с точки зрения дальнейшего развития территории", — полагает Владислав Айрапетов.
Тяжелее всего в этом случае придётся небольшим компаниям, соглашается Дмитрий Новосельцев. Скорее всего, многим из них придётся уйти с рынка, считает он.