В посте о расходах арендодателя, подлежащих вычету при расчете налога, я говорил об амортизации. Сегодня подробнее о ней, так как есть интересные нюансы её применения.
Амортизация жилья составляет 3% в год от большей из двух: цена покупки (без учета земли) и кадастровая стоимость (также без земли).
Например, вы купили квартиру за 220 000 из которых 200 000 это цена без учета земли. Цену квартиры без учета земли помогут рассчитать данные из последней квитанции налога на недвижимость (IBI). Нужно посчитать долю квартиры в полной цене и умножить её на цену приобретения (precio de construccion / precio total × precio de adquisición).
При сдаче в аренду недвижимости вы сможете ставить амортизацию в расход по 3% ежегодно аж 33 года - до полной амортизации.
🎁 Казалось бы "сектор приз на барабане" (простите 🤭): Амортизация снижает налогооблагаемую базу, компенсируя вам обсценивание жилья, которое на растущем рынке лишь дорожает.
В чем же подвох? 🤔
Начисленная амортизация снижает цену приобретения недвижимости для определения налога IRPF с продажи квартиры (ст. 35.1b Ley de IRPF).
Например, вы сдавали эту квартиру 10 лет и начислили 10 × 200.000 × 3% = 60.000 евро амортизации.
И продали квартиру за те же 220.000 евро, что и купили.
Казалось бы, IRPF по сделке должен быть нулевым, но амортизация снизила цену приобретения до 160.000 евро. Ваша прибыль в данном случае будет равна амортизации - 60.000 евро.
Налог с продажи составит порядка 21% = 12600 евро. 😌
Считайте, все сэкономленное на амортизации при аренде придется вернуть.
И тут возникает вопрос: а, может, и вовсе не стоит начислять эту амортизацию, чтоб не попасть при продаже?
🤨Подвох амортизации номер 2
Даже если вы не будете начислять амортизацию за период аренды, налоговая все равно учтет её для снижения цены приобретения при продаже (ст. 40.1 Real Decreto 439/2007). 🤯
👍 Но есть и хорошие новости! Если вы сдавали квартиру в аренду, но не начисляли амортизацию, вы сможете восстановить справедливость вычеты вплоть до 4 последних лет (это также и срок давности по налогам - "prescribción fiscal").
Знали об этих нюансах?
#недвижимость #налоги
✌️ Спасибо за подписку и репост!
🇪🇸 @movetospain