Мой знакомый Андрей решил купить квартиру сам. Нашёл хороший вариант в новостройке, продавец - приятная пара, показали документы. Андрей проверил выписку ЕГРН, всё чисто. Подписал договор, отдал деньги.
Через месяц выяснилось, что квартира была куплена продавцами по военной ипотеке. Они не имели права продавать её без разрешения банка и Росвоенипотеки. Сделка оказалась незаконной. Андрей полгода судился, чтобы вернуть задаток.
Вернул не полностью. Часть ушла на адвокатов.
Андрей спрашивал у продавцов: «В ипотеке квартира?» Те сказали: «Нет, мы уже всё выплатили».
Они не соврали намеренно. Они сами не знали, что квартира до сих пор в залоге у государства, пока не пришла выписка из специального реестра. А Андрей эту выписку не заказал.
Вот три документа, которые спасают от таких историй.
Документ 1. Выписка из ЕГРН
Это главный документ. В нём написано, кто собственник, есть ли обременения (ипотека, арест, аренда) и сколько раз квартиру продавали за последние годы.
Заказать может кто угодно, не только собственник. Через сайт Росреестра, через МФЦ или через специальные сервисы типа «Кредчек». Стоит 300–500 рублей, приходит за три дня.
На что смотреть в выписке.
Раздел «Правообладатель». Имя продавца должно совпадать с тем, кто подписывает договор. Если собственников несколько, все должны присутствовать на сделке или иметь нотариальную доверенность.
Раздел «Обременения». Если там написано «ипотека», «арест», «запрещение регистрации», «аренда», - сделку нельзя подписывать, пока обременение не снято. Продавец должен это сделать до получения ваших денег.
Раздел «Особые отметки». Там могут быть записи: «возможно появление иных собственников», «спор о праве», «судебное разбирательство». Это красные флаги. Если увидели такое, нужно разбираться с юристом.
Но есть нюанс. Выписка ЕГРН не показывает всё. Она не показывает долги по коммуналке, не показывает прописанных людей, не показывает историю с маткапиталом и детскими долями. Для этого нужны другие документы.
Документ 2. Выписка из домовой книги (или справка о зарегистрированных)
Этот документ показывает, кто прописан в квартире на данный момент. А главное - кто был прописан раньше и сохранил ли право пользоваться квартирой.
Заказать можно в МФЦ или у паспортиста в управляющей компании. Стоит недорого, пару сотен рублей.
На что смотреть.
Раздел «Зарегистрированные сейчас». Если там есть дети - сделка требует согласия органов опеки. Если есть пожилые люди - они могут быть недееспособными, сделка тоже рискованная. Если есть бывший супруг - он может оспорить сделку, если развод был недавно.
Раздел «Ранее зарегистрированные». Некоторые категории граждан сохраняют право жить в квартире, даже если их выписали. Например, бывшие супруги, которые не получили другого жилья. Или дети, которых выписали в детский дом, но потом вернули.
Таких людей может не быть в квартире годами, а потом они появляются с решением суда и вселяются обратно. Вы их не выселите.
Как этого избежать. Попросите продавца принести справку о том, что все выписанные ранее не имеют права пользования. Нотариус или юрист знает, как такую справку оформить. Самостоятельно это сделать почти невозможно.
Документ 3. Справка об отсутствии долгов по коммуналке
Кажется, что это мелочь. Но долги по квартплате остаются за квартирой, а не за человеком. Купили квартиру - получили долги прошлого хозяина.
Управляющая компания выдаёт такую справку за три дня. Продавец должен её принести.
Но есть подвох. Некоторые долги не видны в обычной справке. Например, если в квартире стояли незаконные приборы учёта или были перепланировки без согласования. Тогда долг может прийти через год, когда сделают перерасчёт.
Как уберечься. В договоре купли-продажи нужно прописать, что все долги прошлого собственника он оплачивает сам, а если придут новые долги - он их покрывает. И указать сумму, например 200 тысяч, на которую продавец даёт гарантию. Хороший юрист знает, как формулировать. Сами вы такое не напишете.
Что ещё проверяют профессионалы, а обычный человек не знает
Пенсионный фонд. Если квартира покупалась с материнским капиталом, а доли детям не выделены, сделка будет отменена. В ЕГРН это не видно. Нужен отдельный запрос.
Служба судебных приставов. Продавец может быть должен миллион по кредитам, и приставы уже наложили арест, но в выписку он попадёт только через месяц. Бывает так: сегодня выписка чистая, завтра арест.
Уголовный розыск. Если квартира была куплена на деньги с сомнительной сделки и находится в розыске, вы не сможете её зарегистрировать. В открытых базах этого нет.
Вопросы, которые мне задают
Могу ли я заказать все эти выписки сам?
Да. ЕГРН и домовую книгу - да. Запросы в Пенсионный фонд и к приставам - технически тоже, но вы не знаете, куда именно и как формулировать. Профессионалы используют специальные сервисы, которые проверяют по 15 базам одновременно.
Сколько времени занимает полная проверка?
Если всё делать самому, собирать справки по разным ведомствам - от двух недель до месяца. Если проверяет юрист или агент с доступом к базам - от двух до пяти дней.
Может ли продавец подделать справки?
Может. Бывают фальшивые выписки ЕГРН. Поэтому проверять лучше не на глаз, а через официальные сервисы с QR-кодом. Или через того, кто делает это профессионально и знает, где могут подсунуть подделку.
Что делать, если продавец отказывается давать документы до задатка?
Не покупать. Честный продавец покажет всё. Если прячет - значит, есть что прятать.
Вместо вывода
Три документа - это минимум. Заказать их можно самому. Но проблема не в том, чтобы заказать, а в том, чтобы правильно прочитать и заметить скрытые риски.
Обычный человек читает выписку ЕГРН и видит «чисто». А юрист видит запись: «Основание регистрации - договор дарения от 2021 года». И понимает: если даритель умрёт в ближайшие три года, наследники могут оспорить сделку. Вы эту деталь пропустите. Потому что не знаете, что на неё смотреть.
Проверять документы можно самостоятельно. Но тогда готовьтесь, что одну деталь из ста вы не заметите. И эта деталь может стоить всей квартиры.
А вы когда-нибудь проверяли документы перед покупкой? Или полагались на продавца?
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые разборы документов и рисков.
Поставьте лайк, если статья была полезной.
Читайте также:
Что значит «свободная планировка» и почему она может стоить полмиллиона штрафа
Почему апартаменты продаются дёшево - и кто на этом теряет деньги