Листаю ЦИАН в субботу утром. Нашла милую двушку на проспекте Просвещения. Цена хорошая, фото красивые, ремонт свежий. И в самом низу приписка: «Возможен торг».
Я обрадовалась. Позвонила.
- Квартира свободна, - сказал мужской голос. - Приезжайте смотреть. Только задаток 200 тысяч сразу, потому что много желающих.
Я спросила: а почему можно торговаться, если уже очередь?
Трубку повесили.
Потом я нашла эту же квартиру в другом агентстве. Цена была на 700 тысяч выше. А в первом объявлении просто занизили цену, чтобы заманить. На месте сказали бы: «Ой, эту уже продали, но есть другая, подороже».
Я тогда подумала: если бы не знала эту схему, повелась бы. Задаток отдала бы. А потом искала бы квартиру полгода.
С тех пор я внимательно читаю объявления. Есть фразы, которые выдают обман или скрытые проблемы сразу. Не звоню, если вижу хотя бы одну.
Вот пять таких фраз.
1. «Возможен торг»
Самая коварная фраза. Кажется, что продавец уступит. А на деле часто означает:
- Цена и так занижена для привлечения внимания. Торга не будет.
- Или задаток просят сразу, а потом выясняется, что квартира стоит дороже.
Честный продавец или напишет реальную цену, или скажет: «Цена окончательная, без торга». А если торг возможен, то по делу: мелкие недостатки, срочный переезд, предремонтное состояние.
Как проверить: посмотрите другие объявления на этот же дом и такую же площадь. Если ваша квартира стоит на 15–20 процентов дешевле среднего - обман.
2. «Срочная продажа»
Бывает правда. Человеку надо срочно уехать, или он купил другую квартиру и нужны деньги.
Но в 80 процентов случаев «срочность» - это давление на ваши эмоции. Продавец или агент хочет, чтобы вы не думали, не проверяли документы и быстрее отдали задаток.
Если продажа действительно срочная, продавец покажет документы сразу, согласится на любую проверку и снизит цену обоснованно. А не просто скажет «срочно» и будет торопить.
Как проверить: спросите причину срочности. Конкретный ответ - «переезжаем в другой город через две недели», «уже купили квартиру, надо закрыть сделку до 15 числа». Общий ответ - «срочно нужны деньги», «так сложились обстоятельства» - повод насторожиться.
3. «Свободная планировка» (без документов)
Об этом я уже писала подробно. Коротко: если в объявлении есть «свободная планировка», но нет слов «перепланировка узаконена», «акт БТИ есть» - почти наверняка стены снесены без разрешения.
Покупая такую квартиру, вы получаете штраф и обязанность всё восстановить.
Как проверить: попросите у продавца копию технического паспорта БТИ. Сравните, что на плане, и что вы видите на фото. Если плана нет или продавец отказывается показать до сделки - не берите.
4. «Собственник - пенсионер, на месте не проживает»
Звучит безобидно. Пенсионер уехал к детям, продаёт квартиру.
А на деле бывает, что пенсионер в доме престарелых или в больнице, а квартиру продают родственники по доверенности. Если пенсионер признан недееспособным - сделка недействительна. Если он просто подписал доверенность, но потом одумался - тоже.
История моей знакомой.
Купила квартиру. Собственник - бабушка 80 лет, живёт в Пскове, продаёт через дочь по доверенности. Все документы чистые. Через месяц после сделки приходит письмо от нотариуса: бабушка признана недееспособной задним числом, за две недели до подписания договора. Сделка отменена. Деньги вернули, но не полностью - часть ушла на суды. И квартиру пришлось вернуть.
Как проверить: если собственник пожилой и продаёт не лично, а через представителя, запросите справку из психоневрологического диспансера о том, что на момент сделки он был дееспособен. Это можно сделать через нотариуса. Если продавец отказывается - не связывайтесь.
5. «Апартаменты» (без уточнений)
Апартаменты - это нежилое помещение. Вы не получите прописку, детский сад и поликлинику рядом не гарантированы, ипотека дороже, коммуналка выше.
Но в объявлении часто пишут просто «апартаменты» и перечисляют плюсы: центр города, дизайнерский ремонт, цена ниже рыночной. А минусы - мелким шрифтом или вообще не пишут.
Одна девушка написала мне в личку: «Купила апартаменты на Невском, думала, классно. Родила ребёнка. В детский сад не берут - нет прописки. Частный - 40 тысяч в месяц. Продать не могу, никто не берёт, потому что все узнали про прописку».
Как проверить: всегда уточняйте статус помещения. В выписке из ЕГРН написано: «жилое» или «нежилое». Если «нежилое» - это апартаменты. Решайте сами, нужны ли вам такие сюрпризы.
Вопросы, которые мне задают про объявления:
Может ли быть «срочная продажа» честной?
Да, но тогда продавец не скрывает причину и не торопит. Он говорит: «Вот документы, проверяйте сколько нужно, мы подождём неделю, но потом будем искать другого покупателя». Честная срочность не паникует.
Я вижу в объявлении сразу три фразы из списка. Звонить?
Лучше нет. Если продавец или агент использует несколько приёмов давления и скрытых проблем - это почти гарантия, что с квартирой что-то серьёзное.
А если объявление от собственника? Там тоже может быть обман?
Да. Собственники тоже могут занижать цену, скрывать перепланировку и торопить. Профессиональные обманщики часто представляются собственниками, потому что люди им доверяют больше, чем агентам.
Как тогда вообще искать квартиру?
Внимательно читать. Не верить красивым фото. Проверять документы до задатка. И понимать, что если фраза выглядит как завлекалочка - скорее всего, так оно и есть.
Итог
Я не против объявлений с этими фразами. Иногда за ними действительно стоит честный продавец. Но чаще - попытка продать проблему побыстрее.
Если вы видите «торг возможен» - проверьте цену по соседним объявлениям. Если «срочно» - спросите причину. Если «свободная планировка» без документов - не верьте. Если «пенсионер не проживает» - проверьте дееспособность. Если «апартаменты» - уточните статус.
И помните: хороший продавец или агент не будет скрывать информацию. Он скажет: «Да, трещина на стене, вот фото», «Да, квартира требует ремонта, вот смета», «Да, в доме шумные соседи, приходите в пятницу вечером послушать».
Честность продавца видна в объявлении сразу. Просто надо знать, на что смотреть.
А вы замечали в объявлениях странные фразы? После которых хотелось позвонить, но что-то останавливало?
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые разборы объявлений и схем.
Поставьте лайк, если статья была полезной.
Читайте также:
Что значит «свободная планировка» и почему она может стоить полмиллиона штрафа
Как проверить квартиру перед покупкой: 3 документа, без которых нельзя подписывать договор
Почему апартаменты продаются дёшево - и кто на этом теряет деньги