Когда мы рассказываем что купили дом в Испании, первый вопрос всегда один: «На первой линии?»
Нет. И не на второй. Наш дом стоит в 7 километрах от моря, в небольшом городе Сагунто. Когда мы говорим это людям — некоторые искренне нас жалеют. Думают что мы не смогли позволить себе хорошее место.
Хотя на самом деле мы могли. Просто посчитали — и поняли что у моря покупать невыгодно.
Ошибка большинства
Когда человек думает об инвестициях в испанскую недвижимость — первая мысль всегда: купить квартиру у моря. Желательно на первой линии. Желательно в популярном курортном городе.
Логика понятна. Море — это красиво и востребовано. Туристы хотят жить именно там. Значит будет легко сдавать.
Но цифры рассказывают другую историю.
Объект на первой линии в том же Сагунто (портовая его часть) или в любом другом побережь Коста-Бланка стоит в два-три раза дороже чем сопоставимый дом в десяти-тридцати километрах от воды. А арендный доход — не в два-три раза выше. В лучшем случае процентов на тридцать-сорок.
В итоге получается парадокс. Вы переплатили за «вид на море» при покупке — но не получаете эту переплату обратно через аренду. Окупаемость растягивается. Иногда сильно.
Объект чуть подальше от воды может приносить лучшую доходность чем красивый дом с видом на пляж.
Что мы искали
Мы хотели одного — место где цена покупки ещё не отражает потенциал. Где есть конкретные причины ждать роста, но в цифрах эти причины ещё не сидят.
Сагунто оказался именно таким местом.
Три года назад этот город лидировал по соотношению цены покупки к арендному доходу среди всех городов Валенсийского сообщества. Доходность от аренды — 8,5% годовых при пороге входа до 80 000 €. Для сравнения, средняя доходность по региону была около 6,8%.
Но цифры — это только начало. Главное было дальше.
Завод который меняет всё
Прямо рядом с Сагунто строится одна из крупнейших гигафабрик Европы. Завод по производству батарей для электромобилей. Принадлежит компании PowerCo — дочерней структуре Volkswagen Group.
Площадь — 130 гектаров. Запуск производства — 2026 год. Более 3 000 прямых рабочих мест. И потенциально до 30 000 косвенных — у поставщиков, подрядчиков, сервисов вокруг.
Когда мы покупали в январе 2024 года, стройка только разворачивалась. Земля выделена, контракты подписаны. Это и есть лучший момент для входа — когда контракт уже есть, но завод ещё не работает. Потом цены подтянутся под новую реальность.
История с Tesla, которая тоже рассматривала эту площадку под свою гигафабрику, только подтвердила что место выбрано правильно. Сделка с Tesla сорвалась из-за утечки информации — но сам факт того что Маск рассматривал именно это место, говорит больше любых исследований.
Тот же принцип сработал у нас в Москве
Десять лет назад мы купили квартиру в Коммунарке. Тогда там было чистое поле. Метро не было. Автобусы практически не ходили. Знакомые крутили пальцем у виска — зачем покупать в этом «где-то».
Но метро уже было запроектировано. А когда инфраструктура запланирована и подписаны контракты — она появится. Это вопрос времени, а не вероятности.
К моменту сдачи дома цена выросла в три раза.
Принцип универсальный. Не важно — Москва, Валенсия или любой другой регион. Покупай не то что есть прямо сейчас. Покупай то что будет.
Что мы получили в итоге
Дом в Сагунто за 65 000 €. Полтора года ремонта. Первый год аренды дал 86% заполняемости и около 10% годовых в евро. При том что сама недвижимость в Валенсийском сообществе подорожала за 2024 год на 17,7%.
Объект работает. Цифры подтвердились. А когда гигафабрика запустится — мы окажемся на месте раньше волны.
В следующем посте расскажу что было в этом доме когда мы открыли дверь на следующий день после покупки. Там была столетняя люлька, туалет во дворе и кое-что спрятанное в старом шкафу.
Больше интересного — в нашем телеграм-канале Casa El Raval.