Большинство людей в России уверены, что заработали на недвижимости за последние семь лет.
Но если считать не в рублях, а в реальной покупательной способности, картина оказывается совсем другой.
Возьмём простой пример.
Однокомнатная квартира на Шаболовке.
В 2019 году такой объект стоил примерно 10–12 млн рублей.
Курс доллара тогда был около 65 рублей.
То есть инвестор вложил примерно 180–185 тысяч долларов.
Сегодня аналогичная квартира стоит около 18–22 млн рублей.
На первый взгляд кажется, что владелец заработал почти 10 миллионов рублей.
Но давайте считать дальше.
Если перевести стоимость обратно в доллары, получится примерно 240–270 тысяч долларов.
Рост капитала за 6–7 лет составил около 30–45%.
👇🏼Теперь самое интересное.
За это же время доллар тоже изменил свою покупательскую способность.
Это значит, что доллар 2019 года и доллар 2026 года — это разные деньги.
Другими словами, если ваш капитал вырос на 30–45% за 7 лет, а инфляция за этот период составила около 20-25%, то реальный рост благосостояния оказывается значительно ниже.
А теперь добавим расходы:
— налог на имущество;
— ремонт;
— обновление мебели и техники;
— комиссии агентств;
— простои между арендаторами;
— время собственника.
После всех расходов оказывается, что значительная часть владельцев недвижимости не столько заработала, сколько сохранила капитал от обесценивания.
Теперь сравним с Бали.
Допустим, инвестор располагает 100 000 долларов.
Москва.
Средняя доходность жилой недвижимости около 3-4% годовых.
100 000 долларов дают примерно 5 000 долларов дохода в год.
За 10 лет:
около 50 000 долларов валового дохода.
Бали.
Апартаменты стоимостью 100 000 долларов в качественном проекте способны приносить
9 –12% годовых.
Возьмём среднее значение — 12%.
100 000 долларов дают около 12 000 долларов в год.
За 10 лет:
примерно 120 000 долларов дохода.
Разница составляет около 70 000 долларов только на денежном потоке.
То есть инвестор на Бали зарабатывает больше не потому, что недвижимость дороже растёт.
А потому, что актив ежедневно работает и генерирует кэш-флоу.
Именно поэтому я всегда задаю один вопрос.
Не на сколько выросла цена вашей квартиры в рублях.
А насколько выросла ваша покупательная способность после:
— инфляции;
— налогов;
— расходов;
— обслуживания объекта.
Потому что квартира, которая выросла с 10 до 20 миллионов рублей, может создать иллюзию богатства.
Но настоящая прибыль начинается только тогда, когда после всех корректировок вы можете купить больше активов, чем могли купить в день инвестиции.
Поэтому сегодня я смотрю на московскую недвижимость как на инструмент сохранения капитала.
А на Бали — как на инструмент создания капитала и денежного потока.
И это две совершенно разные инвестиционные стратегии.
Ключевой вывод: при оценке недвижимости важно смотреть не на рост цены в рублях, а на реальную доходность и покупательную способность капитала. В приведённом примере квартира в Москве выросла с 12 до 20 млн рублей, но в долларовом выражении рост оказался значительно скромнее, а арендная доходность составляет около 3-4 % годовых. Для сравнения, инвестиционные объекты на Бали могут приносить около 10–12% годовых, то есть примерно в 2 раза больше денежного потока: 12 000 долларов в год против около 5 000 долларов при одинаковом капитале в 100 000 долларов.
Большинство людей в России уверены, что заработали на недвижимости.
Но проблема в том, что они считают прибыль в рублях.
А рубль за последние годы сильно подешевел.
Поэтому возникает иллюзия доходности.
И вопрос:
Сможете ли вы купить больше долларов, больше активов, больше недвижимости, чем могли в день покупки?
Если ответ нет — значит большая часть вашей прибыли была не доходом, а компенсацией обесценения рубля.
Поэтому московская недвижимость сегодня — это прежде всего инструмент сохранения капитала.
А недвижимость на Бали — инструмент создания денежного потока и роста капитала.
И это две совершенно разные инвестиционные стратегии.
Подписывайтесь на блог, если хотите принимать решения на основе фактов, а не мифов рынка.
А если хотите понять, какая стратегия подойдёт именно вам, напишите в комментариях слово:
"СТРАТЕГИЯ"
Разберу ваш случай и покажу, как это работает на реальных цифрах.