Последнее время всё чаще слышим о новом виде жилья - апартаменты. С виду - жилой дом с офисами и магазинами на первых этажах. Что же внутри?
Юридически апартаменты - это НЕ жилые помещения. Именно правовой статус нежилых помещений отличает апартаменты от многоквартирных домов. Правила о жилых помещениях на них не распространяются, что на практике приводит к злоупотреблениям.
Они бывают разных типов в зависимости от назначения земельного участка, на котором расположены.
Каковы же плюсы и минусы «апартов»?
Достоинства:
- Ниже стоимость по сравнению с жилыми помещениями.
- Более мягкие требования к перепланировкам.
- Расположение в местах, где строительство жилых комплексов невозможно (центр города, прибрежные зоны и пр.).
- Отсутствуют взносы на капитальный ремонт. Правда, любые ремонты будут производиться за счет средств собственников.
Недостатки:
- В большинстве случаев выше тарифы на коммунальные услуги (может быть в 2-4 раза).
- Порядок управления (содержания) здания определяют собственники.
На практике при вводе в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с «дружественной» Управляющей организацией, тариф определяет УК по своему усмотрению. Если не согласны – только суд и судебная экспертиза за ваш счет.
Муниципалитет конкурс по выбору УК не проводит, муниципальный тариф не действует.
Также бывают ситуации, когда большинство помещений здания принадлежит одному лицу и фактически он единогласно принимает решение о выборе УК, установлении тарифа и другим вопросам содержания здания, что нарушает права других собственников.
- Постоянная прописка в апартаментах невозможна. «Временно прописаться можно в нежилых помещениях, схожих по характеристикам с квартирами в многоквартирном доме, предназначенных для пребывания граждан и не входящих в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения» (Постановление Конституционного суда РФ №4-П от 3 февраля 2026 года)
- В отношении апартаментов не действуют нормы инсоляции и шума, обязательные для жилых помещений.
Если в сосед организует за стенкой ночной караоке, к сожалению, методов воздействия на него практически нет.
- Требования о наличии социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник) для нежилых помещений отсутствуют.
- Как правило, в апартаментах выше налог на имущество, размер которого определяется назначением земельного участка, на котором расположено здание.
- Налогового вычета на нежилые помещения также нет.
- Государственной поддержки ипотеки тоже нет.
- Перевод в жилое помещение невозможен.
Каждый подбирает жилье под свои конкретные цели и условия. Для кого-то апартаменты на берегу моря с полным комплектом магазинов, сервисов и ресторанов на территории комплекса – давняя мечта. А кому-то важна постоянная прописка, детский сад и школа в пешей доступности и приход врача из поликлиники, когда малыш заболел.
Думаю, стОит заранее знать об особенностях разных типов помещений и подбирать подходящее для себя.
Если есть вопрос по вашей индивидуальной ситуации, мы готовы найти оптимальное для вас решение на консультации.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, канал в МАХ – оперативные новости, аналитика и кейсы в теме ЖКХ!