Покупка квартиры — самая дорогая сделка в жизни большинства людей. И самая рискованная.
Продавец может оказаться номинальным собственником. В квартире могут быть прописаны не выселенные жильцы. Долги по коммуналке — «приятный» бонус к стоимости.
Рассказываем, что проверить до подписания договора.
Проверяем продавца: кто перед вами
Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН. Это главный документ. Смотрите: кто собственник, когда возникло право, есть ли обременения (ипотека, арест, рента).
Шаг 2. Сверьте паспорт продавца. ФИО и дата рождения должны совпадать с данными в выписке. Если продавец действует по доверенности — проверьте её срок действия и полномочия.
Шаг 3. Узнайте, не банкрот ли продавец. Проверьте через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Если продавец банкрот — сделка может быть оспорена.
Шаг 4. Проверьте судебные споры. Картотека арбитражных дел и суды общей юрисдикции. Если продавец судится с бывшими родственниками или другими собственниками — есть риск.
Проверяем квартиру: что скрывают стены
Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН на квартиру. Смотрите историю переходов права. Частая перепродажа за короткий срок — тревожный сигнал.
Шаг 2. Проверьте наличие обременений. Ипотека, арест, запрет регистрации, рента. Всё это должно быть указано в выписке. Если есть — продавец не может распоряжаться квартирой без согласия залогодержателя или суда.
Шаг 3. Узнайте о прописанных лицах. Закажите выписку из домовой книги или справку о составе семьи. Если там есть несовершеннолетние — потребуется согласие органов опеки.
Шаг 4. Проверьте задолженность по ЖКХ. Запросите справку из управляющей компании. Долги по коммуналке «привязаны» к квартире, а не к собственнику. Переплачивать за прошлые периоды — не ваша обязанность, но лучше знать заранее.
Шаг 5. Осмотрите квартиру лично. Сверьте планировку с техпаспортом. Неузаконенная перепланировка — частая причина отказа в регистрации права.
Чек-лист: что собрать перед сделкой
- Выписка из ЕГРН на продавца и квартиру
- Паспорт продавца (копия)
- Доверенность (если продавец не сам)
- Справка об отсутствии долгов по ЖКХ
- Выписка из домовой книги
- Технический паспорт БТИ
- Согласие супруга (если квартира в совместной собственности)
- Согласие органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники)
Пример из практики: когда сделку пришлось отменять
Клиент нашёл квартиру в центре Нижнего Новгорода по цене ниже рынка на 20%. Продавец торопил, говорил, что «срочно нужны деньги».
На проверке выяснили: продавец — номинальный собственник, реальный владелец оформил на него доверенность, а сам находится в местах лишения свободы. Квартира была предметом спора между кредиторами и родственниками.
Сделка не состоялась. Клиент сэкономил несколько миллионов рублей и нервы.
Коротко о главном
- Проверяйте продавца и квартиру до подписания договора, а не после.
- Выписка из ЕГРН — главный документ. Без неё ни шагу.
- Долги по ЖКХ, прописанные лица, перепланировка — частые «сюрпризы».
- Если продавец торопит или цена сильно ниже рынка — повод насторожиться.
Если сомневаетесь в чистоте сделки — закажите юридическую проверку у профессионалов.
Юристы компании «Юрист-НН» помогут:
- проверить продавца и квартиру по всем базам;
- сопроводить сделку купли-продажи;
- составить договор и зарегистрировать право.
По вопросам представительства в суде или других юридических услуг — обращайтесь.