Инвестиции в формат Light Industrial (мультифункциональные производственно-складские блоки для малого бизнеса) — это один из самых высокодоходных и динамично развивающихся сегментов. Высокая маржинальность привлекает как частных инвесторов, так и институциональные фонды крупных инвестиций.
Преимущества инвестиций
- Высокая доходность: Арендный бизнес в этом сегменте обеспечивает до 14%-16% годовых, что опережает классические складские и офисные помещения. И это без учета капитализации самого актива (см. ниже).
- Заметный рост стоимости при строительстве: Покупка юнита на стадии котлована с последующей перепродажей после ввода в эксплуатацию может принести до 40% прироста капитала. При этом сроки реализации складских комплексов формата Light Industrial значительно меньше, чем новостройки жилого и офисного формата. Многие девелоперы успевают реализовать проект в сжатых сроках до 1,5 лет.
- Широкий пул арендаторов: Помещения универсальны и подходят для складов «последней мили», легких производств, dark store, шоурумов, лакокрасочных производств, а также онлайн-торговли (e-commerse), которые часто используют данный формат в качестве точки пересборки/переупаковки товара перед отправками по сетям в регионах и маркетплейсы.
- Понятный порог входа: На рынке представлены небольшие лоты (от 300-500м2), что позволяет инвестировать без покупки огромных логистических комплексов.
Текущая доходность (на примере Московского региона)
- Арендный доход: 14% - 16% годовых
- Окупаемость: 6 - 7 лет.
- Рост цены за 1 м2 в готовом объекте: превышает инфляцию, составляя около 8% ежегодно.
Как долго продержится тренд?
По оценкам экспертов, бум Light Industrial будет актуален как минимум до 2030 года, но рынок уже сейчас трансформируется, а точнее стабилизируется от безумного всплеска спроса в 2022-2024 гг.
ОДНИМ ИЗ КЛЮЧЕВЫХ ФАКТОРОВ экспансии сегмента является КРТ - программа Комплексного Развития Территорий в г. Москва, которая продолжает вымещать из столицы производственников и торговцев с мелкими складами из еще существующих промзон.
Однако, это еще не все факторы роста для сегмента Light Industrial, вот еще несколько ключевых метрик роста:
- Острая нехватка качественных площадей: Активный рост e-commerce, импортозамещение и локализация производств поддерживают стабильно высокий спрос.
- Переход от дефицита к конкуренции: В связи с рекордными объемами ввода новых площадей, на рынке усиливается конкуренция. Арендаторы стали более избирательными к качеству инфраструктуры, высоте потолков и инженерным коммуникациям.
- Региональная экспансия: Поскольку рынок Москвы активно застраивается, дальнейший рост тренда смещается в крупные города-миллионники и активно поддерживается государственными программами.
Стоимость и программы приобретения
Форма сделки ДКПБВ - Договор купли-продажи будущей вещи, который подразумевает передачу готового объекта недвижимости, включая полный НДС в размере 22%. А это значит, что если вы - бизнес и осуществляет свою деятельность на системе налогообложения ОСНО (общая система) - вы можете ежемесячно/ежеквартально/ежегодно (в зависимости от графика рассрочки) уменьшать НДС.
Лизинг - юнит формата Light Industrial можно приобрести на этапе строительства в лизинг, с минимальным первоначальным взносом от 10%. Обратите внимание, что каждый лизинговый платеж будет также включать НДС в полном объеме 22% для возможности зачета затрат в себестоимость для уменьшения налогооблагаемой базы и также для списания части накопленного входящего НДС.
Если вам интересны детали реализации такой стратегии инвестиций и вы хотите подобрать лот - пишите нам в канал и мы будем рады ответить на все ваши вопросы и рассчитать финансовую модель окупаемости в зависимости от выбранных инструментов.
Переходите по ссылке - Telegram @annache_prostrategy