Не все фонды недвижимости похожи между собой

Не все фонды недвижимости похожи между собой

В марте прошла жаркая тема о том как УК Альфа-Капитал рассчитали своих пайщиков по фонду «Арендный поток» в минус из-за переоценки.

Но это не единственная тема, которая заслуживает внимания при изучении фондов недвижимости.

Сегодня это и обсудим

📌 В управлении чужими деньгами есть одно "золотое правило": чем сложнее структура актива, тем легче в ней спрятать издержки.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости — яркий пример такого продукта.

Управляющие компании зарабатывают двумя способами:

1️⃣ Берут процент с активов (AUM) - всегда выгодна для менеджмента

2️⃣ Забирают долю прибыли - зарабатывают, когда хорошо управляют

Посмотрим на примере трёх УК:

📌Альфа-Капитал Арендный поток — УК получала 1,8% от стоимости чистых активов (СЧА), плюс 0,5% от суммы покупки в виде надбавки при входе. Ещё 0,5% забирал депозитарий.

📌Т-Капитал Квадратные метры — Комиссия УК достигает 2,9% в год от среднегодовой СЧА.

📌PARUS Asset Management (Парус). Модель частной УК построена на "вознаграждении за успех" — 10% от текущего дохода фонда (ежемесячно) и до 10% от дохода при продаже недвижимости. УК Парус берёт 1% от СЧА. Итоговая комиссия может варьироваться, что делает вовлечённость менеджмента в успех фонда - повышенным.

Цена ошибки

Главный документ для пайщика — отчёт независимого оценщика. Именно на его основе рассчитывается СЧА, от которой зависят комиссии и, в конечном счёте, возврат средств при ликвидации фонда.

➡ История закрытия фонда «Альфа-Капитал Арендный поток» — яркий пример.

Фонд покупал объекты в непопулярных локациях с завышенными арендными ставками и низкой ликвидностью, арендаторы от этого бежали и отказывались от повышения стоимости аренды. А оценщики годами давали оптимистичные заключения по СЧА.

Но когда встал вопрос продления договора оказалось, что у фонда не те показатели - арендный поток не растёт, площади не дорожают. УК была вынуждена не продлевать договор и рассчитать пайщиков по ликвидационной стоимости объектов, которая оказалась ниже на 23% от вложенных средств.

➡В фондах от Т-капитала ситуация не менее тревожная, но иная.

Посмотрим на примере фонда «Квадратные метры». В качестве посредника УК использует организацию ООО «Квадратные метры» с уставным капиталом в 10 000 рублей. Финансовое состояние этого юрлица характеризуется полным отсутствием собственного капитала и отрицательной рентабельностью.

При возникновении проблем внутри фонда защитить интересы пайщиков будет просто нечем.

➡PARUS выглядит иначе. В их публичном поле — 18 объектов общей стоимостью 50 миллиардов рублей. Подтвердить или опровергнуть реалистичность этих оценок сложнее, но сам факт работы с активами такого масштаба накладывает на УК дополнительные обязательства по верификации данных. И повышенный контроль со стороны надзорных органов.

🔍 Прозрачность решений — это не только наличие отчётов на сайте, но и возможность понять логику УК.

У брокерских фондов (Альфа и Т) решения о покупке или продаже активов тонут в бюрократии. Пайщик видит итоговый результат, но не всегда может проследить логику выбора конкретного объекта или причины проблем с индексацией арендной платы.

Частная УК использует свою репутацию как ключевой актив, поэтому вынуждена больше рассказывать о своей стратегии. Поэтому руководство частной компании всё время на связи с пайщиками и ежемесячно рассказывает о тех или иных корп событиях.

На кого рассчитаны фонды:

📌Крупные брокеры используют свою паству в виде розничных инвесторов, привлекая простотой покупки и доступностью (хотя не все фонды по цене доступны. Есть фонды по 5 руб за лот, а есть 30 тыс и выше).

📌Фонды Паруса доступны только квал инвесторам и в целом рассчитаны на более подготовленных инвесторов.

ЗПИФы - сложная инвестиционная история

Покупая "дешёвые" паи популярных брокеров инвестор сталкивается:

🔺 с огромным спредом между ценой в стакане и теоретической ценой СЧА,

🔺 другие могут удивиться, когда фонд закрывают с дисконтом.

🔺Третьи могут ждать годами, пока УК выполнит все условия для расчёта с пайщиками.