Тема прописки третьих лиц в продаваемой квартире, а тем более несовершеннолетних детей, мы уже обсуждали на нашем канале многократно. Тема больная и всегда встает в самый неподходящий момент, поэтому мы всегда рекомендуем относится к этому максимально серьезно.
К сожалению, правоприменительная практика последних лет идет совсем не в ту сторону, как хотелось бы. С одной стороны, дети святое и права детей защищать надо. С другой стороны, усилия государства приводят к прямо противоположному результату - едва в сделке появляются следы детей, люди сразу тормозят. А все потому, что права детей гарантировали настолько широко, что выписать прописанного ребенка по суду практически нереально.
Мы неоднократно высказывали простую мысль, что на момент сделки в квартире не должно быть прописанных лиц вообще. Теперь этой элементарной осторожности можно дать вполне практическое обоснование. Не хотите длительных разбирательств, не связывайтесь. Лучше вообще отказаться от сделки, чем слушать твердые обещания о выписке через два дня. Ничто не мешает совершить сделку через эти самые два дня!
Судебная практика последних лет показывает все большие сложности с выпиской несовершеннолетних. Суды всё чаще отказываются выселять несовершеннолетних, ссылаясь на приоритет прав ребёнка и соглашение родителей о месте жительства.
Вам не поможет ничего. Даже если ребёнок зарегистрирован формально, а фактически живёт в другом месте, его нельзя лишить права пользования квартирой, пока не появится другое жильё.
Раньше все было просто: если человек зарегистрирован, но не живёт — его можно выселить. Для взрослых это правило продолжает работать, но с детьми все иначе. Теперь если родители достигли соглашения об определении места жительства ребёнка и оформили ему регистрацию в конкретной квартире, этого достаточно для возникновения у ребёнка права пользования. При этом уже не имеет значение, вселялся ли он туда и жил ли там фактически.
Суды рассматривают ситуацию под свои углом и со своей логикой.
Ребенок несовершеннолетний - т.е. все действия за него выполняют родители. Они его прописали куда-то, значит между собой они договорились о месте его жительства и прописка это подтверждает железобетонно.
Следующая логическая посылка - если ребенок где-то не жил, так он не виноват, это родители его не вселили, а сам он не мог, он же маленький.
Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что при прекращении семейных отношений с собственником право пользования бывшего члена семьи не сохраняется. Однако на детей это правило распространяется с "небольшой" оговоркой: «если иное не установлено соглашением». А регистрация ребёнка — это и есть такое соглашение. Именно поэтому даже если родитель выехал, его ребёнок может сохранить право проживания.
Ну и следующий шаг в этой конструкции - выписать ребенка можно только куда-то! Т.е. пока вы не докажите что ребенку есть где жить, никакого решения вы не получите.
Здраво рассуждая, если у ребенка есть другое жилье, вам и суд-то тогда не нужен. Если же вы в суде, значит другого места жительства у ребенка нет, но и решение суда вы не получите никогда. По сути, обращаться в суд бесполезно!
Вот и все! Круг замкнулся.
Если сомневаетесь - пожалуйте примеры судебной практики.
Дело № 88-15040/2022 (Третий кассационный суд общей юрисдикции)
Определение № 4-КГ22-3-К1 от 29.03.22 г. (Верховный Суд РФ)
Закономерный вопрос: Что делать?
Если вас угораздило попасть в ситуацию с прописанным в квартире ребенком вариантов у вас не много. Для начала - принудительная выписка возможна только через суд.
Другое обязательное основание - доказать, что у ребенка есть другое место проживание. Сами понимаете насколько это нелегкое дело.
Найти выписки из ЕГРН на имя ребёнка или его родителей, справки о регистрации по другому адресу. Если удастся доказать, что ребёнок имеет в собственности или пользуется другим пригодным для проживания помещением, суд может выселить. Но шансы невелики — обычно дети не имеют другого жилья.
Другой вариант — дождаться совершеннолетия ребёнка. После достижения 18 лет ребёнок перестаёт быть несовершеннолетним и его выселение может быть произведено по общим основаниям.
Последний вариант — продать квартиру с обременением. Если выселить ребёнка невозможно, можно продать квартиру, указав в договоре наличие зарегистрированного несовершеннолетнего. Новый собственник также не сможет его выселить, поэтому цена такой квартиры будет значительно ниже рыночной. Но это хоть какой-то выход.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./мах: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется юридическая помощь или оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.