Одновременная продажа старой квартиры и покупка новой — схема, которую на рынке называют альтернативной сделкой. Другое название подобной сделки — цепочка. Разбираемся, как устроен этот механизм и как защитить свои деньги.
Что такое альтернативная сделка и как она работает
В законодательстве нет термина «альтернативная сделка». Это профессиональное понятие на рынке недвижимости, описывающее ситуацию, когда продажа одной квартиры неразрывно связана с покупкой другой. В отличие от прямой продажи, где есть только продавец и покупатель, здесь появляется продавец-покупатель: человек, который продаёт своё жильё, чтобы на вырученные деньги сразу приобрести новое.
Часто такие сделки выстраиваются в цепочку — последовательность из нескольких договоров купли-продажи, зависящих друг от друга. Участник в середине цепочки одновременно и продаёт, и покупает, а сбой на любом этапе останавливает весь процесс.
Пример цепочки из трёх звеньев: семья А продаёт квартиру семье Б. Семья Б продаёт свою старую квартиру семье В и, используя деньги от продажи с доплатой, покупает жильё у семьи А. Итог: А получает деньги, В — квартиру, Б — новую квартиру и разницу в стоимости.
По оценкам риелторов, на вторичном рынке в крупных городах до двух третей сделок являются альтернативными, потому что мало кто располагает полной суммой на покупку новой квартиры без продажи старой.
Главные плюсы схемы: не нужно жить на съёмной квартире, дважды перевозить вещи и рисковать попасть в ситуацию, когда старая квартира уже продана, а цены на новые выросли.
Виды альтернативных сделок:
- равноценные — стоимость продаваемой и покупаемой квартир совпадает, доплаты нет;
- неравноценные — покупаемая квартира дороже, продавец-покупатель добавляет собственные или кредитные средства;
- разъезд — собственник продаёт одну большую квартиру, чтобы купить несколько поменьше;
- съезд — владельцы нескольких небольших объектов продают их и покупают один просторный.
Основные риски альтернативных сделок
Альтернативная сделка работает по принципу домино: выпадение одного элемента влияет на всю конструкцию. Чем длиннее цепочка, тем выше вероятность сбоя, поэтому риелторы не рекомендуют выстраивать цепочки более чем из трёх-четырёх объектов.
Главный риск принимает на себя покупатель, который приобретает квартиру у продавца-покупателя: его сделка целиком зависит от того, сможет ли продавец-покупатель найти и купить себе подходящее жильё. В противном случае покупатель как минимум потеряет время, а как максимум — окажется втянут в долгие судебные разбирательства по возврату аванса или задатка.
Существуют и другие риски, которые можно разделить на несколько ключевых групп.
Риски срыва сроков и регистрации
- Приостановка или отказ в регистрации. Росреестр может приостановить регистрацию по одному из договоров из-за ошибок в документах, обременений или ареста. Если проблема не решается, следует отказ, и тогда рушится вся цепочка.
- Цифровая разрозненность. Эксперты отмечают, что из-за цифровизации три связанные в цепочку сделки могут попасть к трём разным регистраторам, каждый из которых не знает, что происходит у коллег. Это создаёт риск, что одну сделку притормозят, тогда как другие одобрят.
- Человеческий фактор. Один из участников может передумать, не явиться на сделку или просто затянуть процесс.
Финансовые риски
- Зависимость от чужих денег. Первый продавец в цепочке сможет получить свои деньги только после успешной регистрации всех договоров и раскрытия аккредитивов или банковских ячеек. Если на любом этапе произойдёт сбой, он рискует остаться и без квартиры, и без оплаты.
- Срыв ипотечного финансирования. Если кто-то из участников привлекает ипотечный кредит, отказ банка в одобрении конкретного объекта или задержка перевода средств разрушит цепочку сделок.
- Сложности при возврате средств. Если хотя бы одна сделка в цепочке не регистрируется, все деньги по аккредитивам и ячейкам возвращаются закладчику (покупателю). Механика возврата средств при сложной цепочке может быть крайне запутанной и, как следствие, создать для промежуточных участников риск финансовых потерь.
Юридические риски
- Скрытые обременения и долги. В цепочке из нескольких объектов резко возрастает вероятность возникновения проблем с документами: от несогласованных перепланировок и долгов по капремонту до судебных споров и арестов. Проверять нужно не только приобретаемый объект, но и юридическую чистоту по всей цепочке.
- Третьи лица. По любому объекту могут появиться наследники, бывшие супруги, несовершеннолетние дети, не учтённые при регистрации, которые заявят на него свои права. Такие инциденты иногда происходят уже после регистрации и могут привести к судебному оспариванию всей цепочки.
- Проблемы с освобождением жилья. Бывает, что продавец затягивает фактическое освобождение квартиры и выписку из неё. В альтернативной сделке это стопорит переезд всех последующих участников, которые уже стали собственниками, но не могут въехать в свои квартиры.
Как снизить риски
Юристы и риелторы сходятся во мнении, что альтернативная сделка требует профессионального сопровождения, но многое можно сделать и самостоятельно, если подойти к процессу системно.
Шаг 1. Проверка юридической чистоты всех объектов
При альтернативной сделке проверять нужно не только приобретаемую квартиру, но и юридическую историю всех объектов в цепочке. Минимальный набор действий на этом этапе:
- Запросить выписку из ЕГРН на каждый объект: она покажет актуального собственника, наличие обременений или арестов.
- Проверить историю переходов права: сколько раз и на каких основаниях квартира переходила из рук в руки. Особое внимание следует уделить объектам, полученным по наследству, и тем, где часто менялись собственники.
- Убедиться в отсутствии долгов по коммунальным платежам.
- Проверить продавца на банкротство. Если продавец находится в предбанкротном состоянии, сделку могут оспорить в течение трёх лет.
- Исключить риск недееспособности. Для этого следует запросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это особенно актуально для пожилых собственников.
- Проверить, приобреталась ли квартира на средства материнского капитала и были ли в ней выделены доли детям. Органы опеки могут обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной, если выяснится, что вырученные от продажи средства не пошли на покупку равнозначного жилья для ребёнка.
Шаг 2. Фиксация договорённостей
До подписания основных договоров купли-продажи имеет смысл заключить предварительный договор, в котором фиксируются:
- точная цена каждого объекта;
- сроки выхода на сделку;
- порядок расчётов;
- санкции за срыв сделки — это ключевой момент, который дисциплинирует всех участников;
- конкретная дата физического освобождения жилья и выписки всех зарегистрированных лиц, а также штрафные санкции за нарушение этого срока.
В договор также стоит включить заверения продавца о том, что он не находится в состоянии неплатёжеспособности и не имеет намерения инициировать банкротство, а также утверждение, что квартира свободна от притязаний третьих лиц.
Шаг 3. Синхронизация сделок
Все договоры купли-продажи в цепочке должны подписываться одновременно и одновременно подаваться на регистрацию.
Крупные банки разработали системы, которые позволяют связать несколько сделок в единый цифровой контур: все договоры подаются в Росреестр единым пакетом через систему электронной регистрации.
Принцип работы таких сервисов в том, что если хотя бы одна сделка в цепочке не проходит регистрацию, не регистрируются и остальные, а деньги с аккредитивов возвращаются отправителям. Это гарантирует, что никто не окажется в ситуации, когда свою квартиру он уже продал, а новую ещё не купил.
Шаг 4. Выбор безопасного способа расчётов
Способ расчётов — ключевой элемент защиты. Наличные расчёты из рук в руки при альтернативных сделках крайне рискованны. Для снижения рисков используют следующие банковские инструменты:
- Аккредитив — безналичный способ расчётов. Покупатель переводит деньги на специальный счёт, банк блокирует их и перечисляет продавцу только после подтверждения регистрации права собственности.
- Банковская ячейка — наличный способ расчётов. Покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой продавец получает при предъявлении зарегистрированного договора.
- Цифровой аккредитив — инструмент, позволяющий связать расчёты по всей цепочке в единый механизм. Условием раскрытия всех аккредитивов становится одновременная регистрация перехода прав по всем объектам. Стоимость цифрового аккредитива составляет в среднем от 3000 до 7000 рублей за одну сделку в цепочке, что сопоставимо с арендой банковских ячеек, но значительно безопаснее и быстрее.
Можно ли использовать эскроу-счёт
Гражданский кодекс допускает применение счёта эскроу при купле-продаже квартиры на вторичном рынке. В отличие от аккредитива, где банк лишь проверяет документы и переводит деньги, здесь он выступает полноценным участником сделки и контролирует выполнение условий всеми сторонами.
Однако на практике эскроу-счета пока массово применяются в основном при покупке новостроек по Федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ. В настоящее время обсуждаются инициативы по расширению механизма эскроу на альтернативные сделки, чтобы дополнительно защитить участников от мошенничества. Пока же основным безналичным способом расчётов в цепочках остаётся аккредитив.
Подробнее о том, как работает эскроу-счёт, мы рассказывали здесь.
Коротко о главном
- Альтернативная сделка — это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой, выстроенная в цепочку из нескольких договоров купли-продажи. В центре такой цепочки находится продавец-покупатель — тот, кто продаёт своё жильё, чтобы сразу приобрести другое.
- Главный риск несёт первый покупатель в цепочке: его сделка полностью зависит от того, сможет ли продавец-покупатель найти и купить себе подходящую квартиру.
- Среди других рисков — приостановка регистрации по одному из объектов, срыв ипотечного финансирования, обнаружение скрытых обременений или заинтересованных третьих лиц, затягивание сроков освобождения жилья.
- Для минимизации рисков важно проверить юридическую чистоту всех объектов в цепочке, зафиксировать договорённости в предварительном договоре, синхронизировать подачу документов на регистрацию и использовать безопасные способы расчётов: аккредитив или банковскую ячейку.