Правила российского рынка недвижимости защищают в первую очередь покупателя, но лишь при условии, что он знает и соблюдает их. Пошагово разбираем, как правильно и безопасно совершить сделку купли-продажи квартиры: от первой проверки документов до смены замков.
Этап 1. Проверяем документы на квартиру и продавца
До встречи для подписания договора проводится комплексная проверка, позволяющая исключить риски оспаривания сделки в будущем.
Главный документ, с которого начинается проверка, — выписка из ЕГРН. Это справка из государственного реестра недвижимости, в которой описано, что это за объект, кому принадлежит и есть ли на нём ограничения. Её можно заказать на сайте Росреестра или через Госуслуги. Важно, чтобы выписка была свежей: её нужно получить не позже чем за месяц до сделки. Смотрим:
- Кадастровый номер и площадь. Они должны совпадать с теми, что указаны в документах продавца.
- Графа «Ограничения прав и обременения». В ней не должно быть записей об аресте, ипотеке или запрете на регистрационные действия.
- История собственников. Если за последние пару лет квартира сменила трёх-четырёх хозяев — это сигнал, что объект проблемный.
Следующий шаг — проверка продавца. Это делается по открытым государственным базам:
- Сайт Федеральной службы судебных приставов, раздел «Банк данных исполнительных производств». Введите в поисковую строку фамилию и имя продавца. Если у него крупные долги — есть риск, что кредиторы попытаются оспорить сделку.
- Единый реестр сведений о банкротстве. Если продавец находится в процессе оформления банкротства, его имущество могут изъять в счёт долгов, и покупатель окажется втянут в судебные разбирательства.
Если продавец — не частное лицо, а компания-застройщик, проверять нужно другие вещи: разрешение на строительство, проектную декларацию и выписку из реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Отдельно нужно проверить, кто зарегистрирован в квартире. Это могут сделать и покупатель, и продавец. Первый запрашивает адресную справку через Госуслуги (услуга «Предоставление адресно-справочной информации»), второй — получает её в отделении МВД и передаёт покупателю. В Москве также можно запросить Единый жилищный документ. В справке отображена вся история зарегистрированных в квартире людей. Самое опасное — лица, снятые с регистрации временно: например, человек выписан не по собственному желанию, а в связи с уходом в армию, отбыванием наказания или помещением в дом престарелых. По закону после возвращения он имеет право восстановить регистрацию и проживать в этой квартире.
Главное
- Свежая выписка из ЕГРН (не старше месяца) — главный документ для проверки. В ней не должно быть арестов, ипотек и запретов.
- Продавца проверяем через базу судебных приставов и реестр банкротств. Крупные долги или процедура банкротства — повод насторожиться.
- Отдельно запрашиваем справку о зарегистрированных в квартире людях. Жильцы, выписанные временно или не по своему желанию, могут восстановить право проживания после возвращения.
Этап 2. Обязательные согласования
Ряд обстоятельств требует дополнительных документов. Без них регистрацию могут приостановить, а сделку — оспорить.
- Согласие супруга продавца. Если продавец на момент покупки квартиры состоял в браке и покупал её по возмездной сделке (не по наследству и не по приватизации), нужен письменный документ, что супруг не возражает против продажи. Заверяют согласие у нотариуса. Если недвижимость находится в совместной собственности супругов (в ЕГРН в качестве собственников указаны оба), отсутствие такого согласия приведёт к приостановке регистрации. Если собственником числится только один супруг, Росреестр может зарегистрировать сделку, но она будет оспоримой: второй супруг вправе обратиться в суд и потребовать признать её недействительной. Срок на подачу такого иска — один год с момента, когда человек узнал о продаже.
- Разрешение органов опеки. Если среди собственников квартиры есть дети до 18 лет, продавец обязан получить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.
- Использование материнского капитала. Если продавец в своё время использовал маткапитал для покупки квартиры, он обязан был выделить доли в ней всем детям. Неисполнение этого требования означает, что последующая сделка может быть признана недействительной. Проверить, выделены ли доли детям, можно через выписку из ЕГРН: в ней будут указаны все собственники, включая несовершеннолетних. В договор включают пункт, в котором продавец письменно заверяет, что материнский капитал при покупке квартиры не использовался. Если позже выяснится обратное, у покупателя будет право взыскать с продавца убытки.
Главное
- Продавец состоит в браке — требуем нотариальное согласие супруга. Без него сделку могут оспорить в суде.
- Среди собственников есть дети — требуем разрешение органов опеки. Без него регистрацию приостановят.
- Включаем в договор заверение продавца о том, что для приобретения квартиры не использовался материнский капитал.
Этап 3. Готовим и подписываем договор купли-продажи
Договор подписывают в простой письменной форме, то есть на бумаге, без обязательного участия нотариуса. Нотариус требуется только в двух случаях: когда продаётся доля в квартире, а не целый объект, или когда среди собственников есть дети либо люди с ограниченной дееспособностью. Когда все владельцы долей продают их одновременно по одному договору, нотариус тоже не требуется.
В договоре обязательно прописывают три вещи:
- Что именно продаётся: полный адрес квартиры, этаж, площадь и кадастровый номер.
- Цена — в рублях, цифрами и прописью.
- Перечень прописанных лиц. Если в квартире кто-то прописан и не планирует выписываться до сделки, это нужно отметить в договоре и обязательно указать дату, до которой человек обязуется сняться с учёта. Иначе выписать его можно будет только через суд.
Также в договор включают так называемые заверения продавца: письменные обещания, что квартира никому не заложена, не арестована, не является предметом спора, материнский капитал для её покупки не использовался, а сам продавец — дееспособный и не банкрот. Если позже выяснится обратное, у покупателя будет право взыскать с продавца убытки.
Когда договор готов, стороны встречаются, читают его ещё раз от первой до последней страницы — это не пустая предосторожность, подмена листов, увы, случается — и ставят подписи. Договор составляют в трёх экземплярах: для покупателя, продавца и Росреестра.
Главное
- В договоре обязательно прописываем точное описание квартиры, цену цифрами и прописью, список прописанных лиц со сроком снятия с учёта.
- Нотариус нужен только при продаже доли или в случае, если среди собственников есть дети или ограниченно дееспособные лица.
- Включаем в договор заверения продавца об отсутствии залогов, арестов или споров, связанных с жильём, а также о том, что для покупки квартиры не использовался маткапитал, а продавец дееспособен и не является банкротом.
- Перед подписанием обязательно перечитываем договор полностью.
Этап 4. Проводим расчёты
Деньги за квартиру передаются через банк или нотариуса. Это самый безопасный способ, которого стоит придерживаться, даже если покупатель платит наличными и без ипотеки. Современный рынок предлагает четыре основных способа расчётов.
- Счёт эскроу. Механизм, давно работающий для новостроек. Его суть в том, что деньги покупателя до завершения сделки хранятся на специальном банковском счёте. Покупатель вносит нужную сумму, а банк замораживает средства. Продавец получит к ним доступ только после того, как предъявит в банк выписку из ЕГРН, где новым собственником значится покупатель. Если сделка срывается, деньги возвращаются покупателю. Для новостроек средства на счёте эскроу застрахованы государством на сумму до 10 миллионов рублей.
О том, как работает счёт эскроу, мы подробно рассказывали здесь.
- Банковский аккредитив. Похожий на эскроу механизм. Покупатель открывает в банке специальный счёт и кладёт на него сумму сделки. Банк замораживает эти деньги. Продавец сможет их забрать только после того, как представит банку зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, где новым собственником значится покупатель. Если регистрация срывается, деньги через оговорённый срок возвращаются покупателю. Аккредитив надёжен, но его открытие и обслуживание обычно обходятся дороже и требуют больше документов, чем те же процедуры по счёту эскроу.
- Депозит нотариуса. Этот способ удобен, когда сделку оформляет нотариус, но может применяться и отдельно. Покупатель переводит деньги на специальный счёт нотариуса. Главный плюс депозита — гибкость: в качестве условия для перевода денег продавцу можно установить не только факт регистрации права собственности, но и другие обстоятельства, например снятие с учёта всех прописанных жильцов или погашение долгов по коммунальным платежам. Как только условия выполняются, нотариус сам переводит деньги продавцу.
- Банковская ячейка. Покупатель арендует в банке сейф и закладывает туда наличные. Продавец получает доступ к ячейке только после предъявления зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН. Если в условленный срок продавец не приходит, покупатель получает право вскрыть ячейку и забрать деньги — но только по истечении дополнительного срока ожидания, который прописан в договоре с банком. Из минусов: банк страхует содержимое ячейки лишь на небольшую сумму, а при закладке есть риск ошибок при пересчёте или проверке подлинности купюр.
Простой перевод на карту до регистрации права собственности или передача наличных без банка-посредника — плохая идея. Никаких гарантий для покупателя в этом случае нет.
Главное
- Самые надёжные способы передачи средств при купле-продаже квартиры — счёт эскроу, банковский аккредитив и депозит нотариуса.
- Наличный расчёт или перевод на карту до регистрации в ЕГРН не рекомендуются. Гарантий для покупателя в подобных случаях нет.
Этап 5. Подписываем акт приёма-передачи
Акт приёма-передачи — это документ, который фиксирует, что продавец фактически передал квартиру, а покупатель её принял и не имеет претензий к состоянию. Подписывать его можно как в день заключения договора, так и после регистрации, в зависимости от того, как договорятся стороны.
Что обязательно должно быть в акте:
- Дата и место подписания.
- Подтверждение, что квартира передана в оговорённом состоянии.
- Показания счётчиков воды, электричества и газа на момент передачи. Без этого покупатель рискует потом оплачивать чужие долги по коммуналке.
- Подписи обеих сторон.
С момента подписания акта квартира поступает в распоряжении покупателя, он может завозить вещи и менять замки. Важно: право собственности на этом этапе ещё не переходит. Юридически покупатель станет собственником только после регистрации в Росреестре.
Главное
- Акт приёма-передачи фиксирует передачу квартиры и её состояние, а также показания счётчиков.
- После подписания акта квартира находится в распоряжении покупателя, но право собственности ещё не перешло к нему. Это произойдёт только после регистрации в Росреестре.
Этап 6. Подаём документы в Росреестр
Теперь документы нужно отправить на государственную регистрацию перехода права собственности. Для этого есть три способа.
- Через МФЦ. Самый распространённый вариант. Продавец и покупатель вместе идут в ближайший многофункциональный центр, сдают паспорта и все подготовленные документы: договор купли-продажи в трёх экземплярах, акт приёма-передачи, согласие супруга (если нужно), разрешение опеки (если нужно). Оператор МФЦ распечатывает заявление о регистрации — его нужно проверить и подписать. Взамен выдадут расписку с датой, когда можно прийти за результатом. Обычный срок регистрации через МФЦ — до девяти рабочих дней.
Важно: если продавец и покупатель не могут подать документы одновременно, это можно сделать по отдельности, но срок регистрации будет отсчитываться от даты приёма последнего заявления.
- Через банк. Чаще всего электронная регистрация через банк применяется при ипотечных сделках. Банк сам отправляет документы в Росреестр в электронном виде. Срок регистрации — до семи рабочих дней, а за отдельную плату некоторые банки проводят её за один-три дня.
- Через нотариуса. Если сделка оформлялась нотариально, нотариус сам направляет документы в Росреестр. Регистрация занимает до семи рабочих дней.
Главное
- Существуют три способа подачи документов в Росреестр: через МФЦ, электронно через банк или через нотариуса.
- При подаче через МФЦ продавец и покупатель сдают полный пакет документов и получают расписку с датой, когда можно будет получить результат.
Этап 7. Получаем документы и завершаем сделку
Когда регистрация пройдена, покупатель приходит в МФЦ с паспортом и распиской. Там он получает на руки свой экземпляр договора с синей печатью Росреестра и выписку из ЕГРН, в которой он указан как собственник.
Выписку из ЕГРН нужно проверить сразу, не отходя от окна. Сверяют фамилию, имя и отчество, паспортные данные, адрес квартиры и её кадастровый номер. Если где-то закралась ошибка — например, перепутана буква в фамилии, — это означает, что право собственности юридически не оформлено. Обязательно нужно подать заявление об исправлении реестровой ошибки.
Далее следуют финальные расчёты с продавцом. Порядок действий зависит от выбранного способа:
- Счёт эскроу или аккредитив: покупатель относит выписку из ЕГРН в банк, и тот переводит деньги продавцу. При электронной регистрации банк часто получает подтверждение автоматически, и деньги уходят без участия сторон.
- Депозит нотариуса: покупатель предоставляет нотариусу выписку из ЕГРН, если нужно — подтверждение выполнения других условий, например справку о снятии всех жильцов с учёта, после чего нотариус переводит деньги продавцу.
- Банковская ячейка: продавец и покупатель вместе идут в банк, продавец предъявляет выписку и забирает наличные.
Финальные действия покупателя:
- убедиться, что прежние жильцы выписались в оговорённый договором срок;
- переоформить лицевые счета на оплату коммунальных услуг в управляющей компании или ТСЖ;
- сменить замки на входной двери.
После этого сделка купли-продажи квартиры считается полностью завершённой.
Главное
- После регистрации перехода права собственности получаем договор с печатью Росреестра и выписку из ЕГРН. Сразу сверяем Ф. И. О., паспортные данные, адрес и кадастровый номер: ошибка даже в одной букве требует исправления.
- Завершаем расчёты с продавцом: при аккредитиве или эскроу — относим выписку в банк, при депозите нотариуса — предоставляем документы нотариусу, при ячейке — идём в банк вместе с продавцом.
- Финальные действия: проверяем, что прежние жильцы выписались, переоформляем лицевые счета, меняем замки.