Недвижимость за рубежом давно перестала быть привилегией сверхбогатых. Сегодня это глобальный рынок, где бок о бок работают русские предприниматели, британские пенсионеры, китайские корпорации и арабские фонды — каждые со своей логикой, своими предпочтениями и своими рисками.
Доходность по ключевым рынкам
Прежде чем говорить о том, кто куда инвестирует, — посмотрим на сами цифры. Ниже валовая доходность от аренды (gross rental yield) по популярным направлениям. Чистая доходность, как правило, на 1,5–3 п.п. ниже после налогов, управляющей компании и расходов на обслуживание.
Топ по доходности аренды:
- 🇮🇩 Бали — 10–12% год. (рекордсмен, но юридические риски)
- 🇬🇪 Грузия — 8–10 год. (налог всего 5%, регистрация за 1 день)
- 🇦🇪 ОАЭ/Дубай — 5–9% год. (нулевые налоги, freehold для иностранцев)
Важно: указана После вычета налогов, комиссии управляющей компании (обычно 10–20% дохода), коммунальных расходов и ремонта.
Кто куда:
- Россияне → Таиланд, Бали, ОАЭ. Таиланд в 2024 году возглавил рейтинг у россиян с долей 25% всех сделок, на втором месте Бали с 17%. Мотивы: высокая доходность + «запасной аэродром». RBC Недвижимость
- Британцы → Испания, Португалия, ОАЭ. Ищут образ жизни, а не максимальный процент.
- Китайцы → Австралия, Малайзия, Сингапур. Главные мотивы — образование детей и вывод капитала в стабильные юрисдикции.
- Немцы → Австрия, Испания, Швейцария. Европейцы вкладывают больше капитала в недвижимость, чем во что-либо ещё, и немцы — крайний случай этой логики: 3–4% их устраивают, если рынок надёжен. AMarkets
- Арабы с Ближнего Востока → Лондон, Женева, Париж. Элитные активы как хранилище капитала, а не источник дохода.
Что на самом деле определяет, куда инвестируют
1. ГЕОПОЛИТИКА И ДОСТУПНОСТЬ
Санкции, визовые ограничения и валютный контроль напрямую формируют карту инвестиций. Российский инвестор физически лишён доступа к европейским рынкам — и деньги идут в Азию и Персидский залив. Китайский инвестор сталкивается с ограничениями в Австралии и Канаде — и разворачивается в сторону АСЕАН.
2. ДИАСПОРА И ДОВЕРИЕ
Инвесторы почти всегда идут туда, где есть «свои». Россияне выбирают Пхукет и Батуми во многом потому, что там уже сложились большие русскоязычные сообщества с налаженной инфраструктурой сделок. Китайцы ориентируются на Ванкувер и Сидней по той же причине. Этот фактор часто важнее чистой математики доходности.
3. КОМБО: ДОХОД + СТАТУС
Современный зарубежный покупатель редко преследует одну цель. По данным Intermark Global, в 2024 году 45% российских покупателей одновременно решали иммиграционную задачу. Турция даёт паспорт от $400 000, Греция и Мальта — ВНЖ по программе Golden Visa, ОАЭ — резидентство от $175 000. Страны, где можно совместить доходность с получением статуса, неизбежно выигрывают конкуренцию.
4. КУЛЬТУРНОЕ ОТНОШЕНИЕ К РИСКУ
Немец и британец выбирают надёжность над доходностью. Россиянин и китаец готовы рисковать ради высокого процента. Американец доверяет данным и профессиональному управлению. Эти различия в ментальности не менее важны, чем объективные характеристики рынков — и объясняют, почему инвесторы из разных стран смотрят на один и тот же объект совершенно по-разному.
Главный вывод: не существует «лучшей страны для инвестиций» в абсолюте. Бали с 15% доходностью — отличный вариант для опытного российского инвестора с местными контактами и готовностью управлять арендой. Для немецкого пенсионера это катастрофа. Испания с 5% — скука для россиянина, но разумный выбор для британца, который хочет жить там полгода. Национальная принадлежность инвестора задаёт контекст, в котором только и имеют смысл любые цифры доходности.
Если вам интересно инвестировать в недвижимость за рубежом вы можете связаться со мной я вам расскажу о том куда инвестирую сам и сколько зарабатываю, а мы смотрите сами.