Получил ключи от квартиры в новостройке в Сочи.
Радость. Эйфория. Хочется начать прямо сейчас.
Звонят мне: «Приходи, будем делать ремонт».
Я прихожу. Смотрю. И говорю: «Подожди».
Половина клиентов обижается. Думают что я тяну время или набиваю цену.
Потом те кто меня послушал — благодарят. Те кто не послушал — звонят через год с проблемами.
Объясняю почему.
Сочинская новостройка садится иначе чем в Москве или Краснодаре
Усадка — это естественный процесс в каждой новостройке. Конструкции меняют размеры, грунт уплотняется под весом здания.
Везде это так.
Но в Сочи есть особенность.
Влажность 70-80% круглый год. Близость к морю. Специфика грунтов в горной местности.
Всё это делает усадку непредсказуемой.
Я видел дома в Имеретинской низменности где усадка шла полтора года. Видел дома в Хосте где всё устоялось за четыре месяца.
Угадать заранее — невозможно.
И вот в чём проблема.
Если уложить керамическую плитку во время усадки — она отвалится. Если покрасить стены — пойдут трещины.
Я видел это в десятках квартир по всему Сочи.
Человек потратил 600 тысяч на чистовую отделку. Через год треть переделывает заново.
Что можно делать сразу — и что нельзя
Вот конкретный список. Не теория — практика двадцати лет работы в Сочи.
Можно сразу после получения ключей:
— Замерить перепады пола лазерным уровнем. Зафиксировать.
— Принять квартиру у застройщика с актом замечаний.
— Спланировать где будут розетки, кондиционеры, сантехника.
— Сделать черновую электрику — штробить стены и закладывать кабель.
— Сделать черновую сантехнику — трубы, стояки.
Финишную отделку лучше отложить на 6-12 месяцев — это минимизирует риск повреждений от усадки.
Нельзя сразу:
— Класть плитку в ванной и на кухне.
— Делать стяжку пола под чистовое покрытие.
— Красить стены и клеить обои.
— Устанавливать межкомнатные двери.
Кондиционер — это первое что закладывают, а не последнее
Это главная ошибка в сочинских новостройках.
Люди делают красивый ремонт. Всё готово. Начинают думать про кондиционер.
И понимают: трубы для него надо было прятать в стену до отделки.
Теперь два варианта — штробить готовые стены или вешать некрасивый короб снаружи.
В Сочи лето — это плюс 35-38 градусов и высокая влажность. Без кондиционера в квартире невозможно находиться.
Поэтому первый вопрос который я задаю любому клиенту в новостройке Сочи:
«Где будут стоять кондиционеры в каждой комнате?»
До начала любых работ. До первого гвоздя.
Три вопроса которые сэкономят вам деньги прямо сейчас
Если вы только получили ключи от новостройки в Сочи — задайте себе эти три вопроса до того как позвоните в любую бригаду.
Первый. Какой перепад пола в квартире? Возьмите лазерный уровень или попросите сделать замер. Если перепад больше трёх сантиметров — это отдельная статья в смете. Она должна быть там с самого начала, а не появиться «в процессе».
Второй. Где в каждой комнате будет висеть кондиционер и куда пойдут трубы? Нарисуйте план прямо сейчас. Это определяет маршрут штробления стен до начала всех работ.
Третий. Сколько месяцев прошло с момента сдачи дома? Если меньше шести — чистовую отделку не начинаем. Делаем только черновые работы и ждём.
Эти три вопроса — это не занудство прораба.
Это разница между ремонтом который служит десять лет и ремонтом который переделывают через год.
В Сочи я видел оба варианта. Тысячу раз.
Выбор — за вами.
Получили ключи от новостройки в Сочи или Адлере и не знаете с чего начать — напишите в профиле канала. Расскажу что делать в вашей конкретной ситуации.