Для тех, кто приобрел недвижимость не у первоисточника, остро встает вопрос: существует ли временное ограничение, после которого судебное оспаривание сделки становится невозможным из-за истечения срока давности?
Пролить свет на эту ситуацию помог случай с квартирой в Санкт-Петербурге, который многократно проходил через судебные инстанции.
В 2010 году человек купил жилье в северной столице. Однако спустя десять лет, в 2020 году, он получил судебный иск: предыдущие владельцы требовали вернуть квартиру. Они объясняли, что, будучи пенсионерами и не проживая в квартире, они не знали о смене собственника.
Квартира была продана сначала одному лицу в апреле 2010 года, а затем, в ноябре того же года, перепродана нынешнему владельцу.
Экспертиза подтвердила, что подписи истцов на договоре купли-продажи от апреля 2010 года были поддельными.
Но покупатель настаивал на пропуске срока исковой давности, утверждая, что по требованию о ничтожности сделки он составляет три года с момента исполнения (ст. 181 ГК РФ), и к 2020 году этот срок уже истек. Первоначально суд согласился с этим.
Однако истцы успешно добились отмены решений в кассационной инстанции. Суд разъяснил, что применять нужно нормы об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.ст. 301–302 ГК РФ), поскольку речь идет о возврате незаконно удерживаемой квартиры, а не о недействительности сделки.
Срок исковой давности в три года теперь отсчитывается с момента, когда истцы узнали или должны были узнать о нарушении своих прав (ст.ст. 196, 200 ГК РФ). Истцы заявляли, что, будучи пенсионерами, не оплачивали налоги и коммунальные услуги, поэтому узнали о смене собственника лишь в 2020 году, получив выписку из ЕГРН.
Кассационный суд отменил прежние решения и отправил дело на новое рассмотрение. При таком раскладе истцам было бы относительно просто вернуть квартиру даже через 10 лет.
Но, судя по всему, покупателя спас грамотный юрист. Он обнаружил в архивах обращение истцов 2010 года в правоохранительные органы с просьбой проверить квартиру на предмет мошенничества. Это позволило доказать, что истцы знали о сомнительных сделках еще десять лет назад, но бездействовали. В итоге покупатель сохранил право собственности.
Таким образом, даже спустя десятилетие после покупки, нет полной уверенности в праве собственности. Поэтому перед сделкой с недвижимостью крайне важно детально изучить всю историю объекта.