«Эти дома не стоят этих денег!», «Такая развалюха за три миллиона! Да ей цена — миллион!» — вы же видели такие комментарии? Конечно, видели, особенно если смотрите объекты в ВК — здесь каким-то образом эффект Даннинга-Крюгера проявляется особо ярко.
Ну а что, вот представьте, живёт человек в небольшом населённом пункте, где последний дом продавался ещё при его родителях, хочет оттуда уехать, а дом не продаётся. При этом дом у него нормальный, жилой, участок большой. И здесь ВК ему подсовывает мою группу, где продаются дома. И там он видит какие-то невероятные цены: три, пять, семь миллионов и даже двадцать, при этом за такие дома, которые в его деревне никто и бесплатно не стал бы брать.
В понимании этого человека самый дорогой дом принадлежит местному дельцу, который славится своими связями в районе, да и то потому, что этот делец купил дорогой кирпич, а дом строили строители из области.
Земля в таких местах не стоит ничего и буквально раздаётся бесплатно, стоит написать заявление в местную администрацию и ты владелец участка - только бери и строй!
И вот на эти реалии человек видит цену четыре миллиона за вот такое:
И это в лучшем случае, а может быть за десять и вот такое:
Да конечно у человека шок от таких картинок. И здесь, как не фотографируй - это всё - равно выглядит ужасно. А потом он смотрит и видит дом за 1,7 миллиона в том же Краснодарском крае, при этом выглядящий не так уж плохо, если, конечно его сравнивать с тем за десять:
Он смотрит на свой дом, на участок, который протирается далеко в даль, на качество стройки и понимает, что даже если он начнёт плясать с плакатом в райцентре, его дом в лучшем случае заберут за два миллиона, да и то, покупателя найти очень сложно, потому что дома в этом месте буквально никому не нужны. И, естественно, у него возникает вопрос:
«Почему развалюхи в Краснодарском крае столько стоят?»
И первое, что ему приходит в голову, — это близость к морю! Ну конечно, близость к морю! Это ответ! Наверное, дом за десять стоит буквально на море, и само место здесь золотое!? Он же помнит, что, приезжая на море, он видит толпы бездельников, которые всю жизнь только и делают, что продают кукурузу и пытаются обмануть честных тружеников типа него.
Но каково же его удивление, когда он обнаруживает дома за сущие копейки прямо рядом с морем, к примеру, вблизи посёлка Ордынского, да и много других подобных мест. И здесь у него два варианта развития событий: он садится и строчит комментарии о жадных кубаноидах и их риэлторах, которые так и стремятся обмануть бедных тружеников, или понять, как реально обстоят дела в этом направлении.
Открою вам секрет - вторая группа значительно меньше, так как для понимания этого нужно признать несколько неприятных моментов, среди которых основы экономики за девятый класс, где объясняются такие понятия как спрос, ликвидность, конкуренция и много других базовых экономических терминов.
И если вы добрались до этого момента, я попробую объяснить что на самом деле происходит, и почему в некоторых местах Краснодарского края жильё гораздо дороже, чем буквально в таких же местах других регионов.
И открою вам секрет, что от того поверили вы в это или нет - не изменится ни рынок, ни спрос, ничего буквально не изменится, прото вы будете что-то понимать о южной недвижимости, а значит понимать нужно вам вообще сюда или нет, и можете вы себе позволить ехать сюда или нет?
На юге ценится не дом, а земля!
Это, то, что очень сложно понять, если вы живёте не на приточном направлении, я имею ввиду Краснодарский край, Москву с областью, Санкт-Петербург с областью, Казань, Тюмень, Калининград или Екатеринбург. Если вы не из этих городов и не понимаете что такое внутренняя миграция - вам будет не просто понять почему одно стоит дороже чем другое.
В Краснодарском крае дом может стоить и миллион, и двести миллионов, при этом даже развалюха на вид на участке пять соток вполне себе может стоить десять миллионов, и её буквально купят за один день. В то же время вполне себе добротный дом на 30 сотках может буквально годами продаваться за два миллиона. Почему? Это называется качество локации. И смотрите, это не выдумка — вам реально могут предложить дом на море, буквально в 10-15 км от моря, за копейки, и это не будет обманом, просто там будут определённые сложности.
Ценится не качество земли и то, что вы сможете на ней посадить, ценится расположение, т.е. близость к агломерации!
А как же море? Это ж море самое ценное? Нет?
С точки зрения цены и да, и нет. Дом на море — не значит дорого, к примеру, на том же Азовском море множество населённых пунктов, где даже магазина нет, и я не о «Пятёрочке», а вообще нет магазина, а вот с Чёрным морем всё немного иначе, хотя в черте города Геленджик тоже есть населённые пункты, в которых живёт около 100 человек, и там недорого можно что-то купить, но таких населенных пунктов больше на Азовском.
В целом море прибавляет к стоимости свои 40-50%, а иногда, в случае Сочи, и свои 300%, но здесь есть один момент: жильё на море стоит дорого, но продаётся плохо. Это тема отдельной статьи, если интересно, я расскажу, но это так. И да, если вам кажется, что от этого оно станет дешевле, спешу вас огорчить — не станет, оно плохо продаётся, но продаётся.
Опять же, смотря с чем сравнивать, если сравнивать продажи в какой-нибудь Анапе с таким же городом по численности, к примеру, во Владимирской области, в том же Муроме, то Анапа не просто продаётся — там всё расходится как горячие пирожки, но я сравниваю с Краснодаром.
В общем, если брать именно общую тенденцию, то дома на море, вернее земля на море конечно удорожает почти любой дом, но если говорить о таком понятии как ликвидность - это не совсем про море.
Ликвидность и что на неё влияет?
В основном близость к центру развитой агломерации. Если вы не в курсе, у нас есть развитые и перспективные агломерации, есть не очень перспективные, а есть неформальные агломерации (среди таких неформальных агломераций, к примеру, станица Каневская — фактически она как агломерация не выделена, но ей является. К слову, там проживает почти 50 000 человек, а почему не больше, я писала в статье про особый статус учителей в некоторых населенных пунктах Краснодарского края).
Примером того, что пугает своими ценами, конечно же, является Краснодар. Чем ближе участок к Краснодару, чем лучше он расположен, там он будет дороже. К примеру, здесь есть населённые пункты, которые даже к Краснодарскому краю не относятся, а относятся к Адыгее, но там сотка уже давно перешла границу миллион рублей. При этом жить вы будете даже не в городе или в станице, а в ауле, и со стороны это может показаться странным, я имею в виду цену, но если вы посмотрите на карту, вы поймёте, что отсюда до центра Краснодара, именно до улицы Красной, менее 10 километров.
Если вы не поняли мысли, то выглядит она так: стоимость жилья в Краснодарском крае напрямую зависит от тех благ, которыми вы можете пользоваться на расстоянии вытянутой руки: медицина, работа, школы, детские сады, и это прямым образом влияет на ту самую ликвидность, т. е. возможность быстро продать купленное в случае необходимости с наценкой.
Важность моря — здесь вопрос дискуссионный, о котором я часто пишу. По моему мнению и по мнению людей, которые прожили здесь не менее 10 лет, важен климат — это первостепенный мотив: теплая зима, вернее, фактически её отсутствие по меркам даже жителей Центральной России, приятная и длинная осень и весна и, как следствие, два месяца жары, которая здесь есть.
Хотя, насчёт жары, я уже писала, что в прошлом году было всего неделя около +40, и только один или два дня эта планка была достигнута, в основном, наша жара — это +37, +39 полтора-два месяца. И уж точно, если для вас это жарко — сюда ехать не стоит, так как это юг.
Итог, чтобы понимать: вы не купите ничего с достойной инфраструктурой и качественным домом ниже 6 миллионов. При этом, если дом будет старым, то можно смотреть и гораздо дешевле. Само собой, чем ближе к Краснодару, тем это всё будет дороже, и даже в тех самых локациях, о которых ещё шесть лет я писала, как о страшном сне переезжающего - посёлке Российском, сегодня уже всё не дешево.
Как могла, попыталась объяснить что ситуацию.