Банки стали жестче урезать суммы по заявкам на ипотеку, следует из данных ЦБ, которые изучили «Известия». В основном одобряют на треть меньше: в конце 2025-го средняя сумма по запрошенной ссуде составляла 6,1 млн, а согласованная — лишь 4,1 млн рублей. За квартал этот разрыв увеличился в полтора раза. Это значит, что уже в процессе одобрения кредита россиянам приходится искать новое, более дешевое, жилье или же другие источники получения денег. Причина — в ужесточении политики банков по выдачам. Что в таком случае делать заемщикам — в материале «Известий».
Насколько сократились суммы одобряемых заявок на ипотеку
Покупателям жилья становится всё сложнее закрывать сделки за счет ипотеки. К концу 2025-го заметно увеличилась разница между суммой, которую россияне запрашивали у банков, и той, что им в итоге одобряли, следует из данных ЦБ. В IV квартале прошлого года разрыв достиг трети: в среднем заемщики просили 6,1 млн рублей, а банки были готовы выдать только 4,1 млн.
Еще кварталом ранее ситуация была мягче — тогда разрыв составлял около 21%, следует из данных ЦБ. Это говорит о том, что банки постепенно снижают размеры одобряемых кредитов и осторожнее подходят к новым заемщикам.
Одновременно сократилась и сама доля одобрений по ипотеке. В IV квартале 2025 года банки утверждали только 30–37% заявок, следует из данных Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Годом ранее показатель был заметно выше — на уровне 43–51%.
Сокращение суммы по ипотеке почти на треть становится серьезной проблемой для заемщиков, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. По ее словам, недостающие 32% покупателю приходится искать самостоятельно, ведь застройщики столь крупные скидки не предоставляют.
При этом у клиентов всё же остается время на поиск подходящего варианта жилья, отметил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. Одобренная ипотечная заявка обычно действует до двух месяцев, поэтому заемщик может скорректировать свои планы и подобрать более дешевый объект.
Предварительное решение банка носит ориентировочный характер, подчеркнули в пресс-службе банка «Новиком». Итоговая сумма кредита может измениться уже после проверки документов, оценки доходов и анализа конкретного объекта недвижимости.
На практике многое зависит от того, насколько сильно финансовая организация сократила сумму, рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Если клиенту одобрили более 80% от запрошенной, отказ от сделки происходит относительно редко. Однако при согласовании на 60–80% отказов уже около 10%. Если же банк готов выдать менее 60% от нужной суммы — сделки срываются примерно в 15% случаев.
Предварительные ипотечные заявки часто подают покупатели вторичного жилья, отметил вице-президент по розничным рискам банка «Дом.РФ» Роман Евдокимов. На первичном рынке ситуация другая: там многие сначала выбирают квартиру, а уже потом идут за ипотекой.
Однако и в сегменте новостроек многие клиенты могут «целиться» в конкретную сумму — в компании «Этажи» такой тактики придерживается 80% клиентов, подтвердила Татьяна Решетникова. По ее словам, это логично: человек сначала понимает, на какой бюджет может рассчитывать, а затем уже ищет квартиру под конкретный лимит.
Тем не менее в пресс-службе «Сбера» сообщили, что доля случаев, когда итоговая сумма кредита оказывается ниже первоначально запрошенной, у них остается крайне низкой. В Абсолют Банке такие ситуации составляют около 17% сделок. При этом в «Новикоме» подтвердили, что снижение одобряемых сумм всё же распространено на рынке.
Почему банки стали жестче оценивать заемщиков
Банки начали заметно строже подходить к оценке клиентов, отметила Татьяна Решетникова из компании «Этажи». По ее словам, сейчас кредитные организации часто проверяют, сможет ли заемщик платить ипотеку даже в случае потери льготной ставки.
Фактически банки оценивают платежеспособность клиента так, будто ипотека выдана уже на рыночных условиях, пояснила эксперт. Из-за этого снижается максимальный размер ссуды даже по льготным программам.
Давление создает и рост цен на жилье, подчеркнула Наталья Мильчакова. По ее словам, в 2025 году недвижимость в среднем по России подорожала примерно на 9%, что оказалось в полтора раза выше официальной инфляции. Из-за этого россиянам требуются всё более крупные кредиты, а банки, наоборот, стараются ограничивать риски и выдавать меньшие суммы.
Одним из ключевых значимых для банка факторов остается первоначальный взнос, отметил управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Если он составляет менее 20–30% стоимости жилья, риск считается повышенным и получить одобрение становится сложнее.
Важную роль играет и показатель долговой нагрузки. Если на выплаты по кредитам у человека уходит более 80% ежемесячного дохода, такой заем автоматически считается высокорискованным. Для банков также действуют ограничения по выдачам ссуд клиентам с долговой нагрузкой на уровне 50–80%.
При этом кредитные организации в целом ужесточают внутреннюю риск-политику, отметила директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова. Они опасаются дальнейшего снижения платежеспособности населения и роста просроченной задолженности, которая начала увеличиваться еще в конце 2025 года.
В 2026-м условия получения ипотеки стали еще жестче, подчеркнула Наталья Мильчакова. Изменились правила семейной ипотеки: теперь оба супруга должны выступать созаемщиками, поэтому оформить несколько льготных кредитов внутри одной семьи уже не получится.
Кроме того, с 1 апреля 2026 года для получения займа фактически требуется подтвержденный «белый» доход, отметила Наталья Мильчакова. Проблема в том, что официальная зарплата у многих россиян оказывается ниже реального заработка. Особенно сложно теперь получать ипотеку индивидуальным предпринимателям, самозанятым и фрилансерам.
Что делать заемщикам при отказе в нужной сумме
Если клиент рассчитывал на определенную сумму, а банк одобрил меньший лимит, можно привлечь созаемщика с подтвержденным доходом, посоветовал вице-президент по розничным рискам банка «Дом.РФ» Роман Евдокимов. В таком случае долговая нагрузка будет считаться в совокупности, что повысит шансы на одобрение.
Часто заемщики подают также заявки сразу в несколько банков, отметили в ПСБ. Если кредит одобрили на меньшую сумму, клиенту стоит либо подтвердить дополнительные источники дохода, либо увеличить первоначальный взнос.
В ряде случаев имеет смысл временно отложить покупку жилья и накопить больше собственных средств, считают в финансовой организации. Это позволит уменьшить размер кредита и повысить шансы на одобрение.
Снизить долговую нагрузку можно и другим способом, подчеркнули в «Новикоме»: например, желательно закрыть часть действующих ссуд или кредитных карт. Даже если лимит по ним не используется, банк всё равно учитывает его при расчете соотношения доходов заемщика и долгов.
Еще один вариант — увеличить срок ипотеки, добавили в банке «Новиком». В таком случае ежемесячный платеж станет ниже, а вероятность получения нужной суммы может вырасти.
В целом нынешняя ситуация постепенно меняет поведение покупателей на рынке жилья. Теперь перед покупкой важно заранее понять, на какую сумму банк готов одобрить ипотеку, — иначе есть вероятность, что от планов на приобретение конкретной недвижимости придется отказываться и оперативно искать новые варианты.