На практике иногда возникает путаница: когда именно нужно успеть назначить экспертизу и направить претензию, если на объект нет гарантии?
Делимся Определением СКЭС ВС РФ от 25.07.2025 № 306-ЭС25-1348, где суды отказали в иске из-за мнимого пропуска срока, но Верховный Суд это исправил. Дело интересно именно с позиции старта экспертных процедур.
📋 Фабула дела
В июне 2018 года гражданка купила жилой дом у предпринимателя. Дом построила подрядная организация, которая дала гарантию 60 месяцев на конструкции и кровлю, но в самом договоре купли-продажи недвижимости гарантийный срок прописан не был.
В процессе эксплуатации на несущей панели пошла трещина, дом продувало.
В марте 2020 года собственница заключает договор на проведение строительно-технической экспертизы, а в июле 2020 года получает заключение о некачественном строительстве. Стоимость устранения — 698 тыс. руб.
В августе 2020-го она пишет претензию подрядчику, а в июле 2021-го — продавцу. Позже право требования уступается ООО «Эквилибриум», которое идет в суд.
⛔️ Позиция нижестоящих судов
Три инстанции отказали в иске к продавцу.
Логика была проста: договор купли-продажи без гарантии → применяем п. 2 ст. 477 ГК РФ. Раз в законе или договоре нет более длительного срока, требовать устранения недостатков можно, только если они обнаружены в пределах 2 лет с момента передачи (ст. 477 ГК РФ).
Дом передан 22.06.2018, значит, «дедлайн» — 22.06.2020. Претензия продавцу направлена в июле 2021-го, когда срок уже вышел. Истец опоздал.
✅ Правовая позиция Верховного Суда
СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и указала на ошибку в толковании сроков. ВС РФ напомнил ключевое различие, которое напрямую влияет на момент назначения экспертизы:
1. Двухлетний срок (п. 2 ст. 477 ГК РФ) — это срок обнаружения недостатков, чтобы заявить о них продавцу во внесудебном порядке. Это НЕ срок исковой давности.
2. Даже если претензия подана после истечения двухлетнего срока, это не лишает права на судебную защиту. Просто покупатель обязан доказать, что сами недостатки были обнаружены внутри этих двух лет.
📉 Какое это имеет значение для экспертизы?
Верховный Суд подчеркнул: в материалах дела есть доказательства, что недостатки обнаружены своевременно.
Собственница заметила дефект в процессе эксплуатации, и именно для его фиксации 17.03.2020 был заключен договор на досудебную экспертизу.
Эта дата входит в двухлетний период после покупки.
Момент заключения договора с экспертной организацией стал точкой отсчета, доказывающей, что о дефектах узнали вовремя. Последующее долгое изготовление заключения (июль 2020 г.) и ожидание ответа от подрядчика не сдвигают дату обнаружения недостатков.
⚖️ Вывод для практиков
При исследовании строительных дефектов «возрастом» более 2 лет критически важно зафиксировать:
1. Когда именно проявился дефект;
2. Когда собственник обратился к экспертам (дата договора на осмотр).
Верховный Суд прямо указал, что суды должны были оценить тот факт, что трещина пошла через 5 месяцев после заселения и что подрядчик сначала пытался устранить её гарантийно.
Это означает, что экспертизу можно и нужно инициировать при первых признаках проблем, а не откладывать до момента подачи формальной претензии продавцу, если сначала дефект пытаются устранить строители.
Дело направлено на новое рассмотрение. Ждем, что экспертные заключения, выполненные «по горячим следам», получат должную правовую оценку.